Verbouwing postkantoor Neude tot bieb en retail in volle gang

Met de Bibliotheek Utrecht, Bever, Søstrene Grene en AH als huurders is 85% verhuurd, en de oplevering komt in zicht. Reden voor ASR om een rondleiding te organiseren in het monumentale gebouw, dat in 1924 werd gebouwd naar het ontwerp van adjunct-rijksbouwmeester Joseph Crouwel.
In het derde kwartaal leveren de ontwikkelaars MRP en Fimek Estate (in opdracht van ASR real estate) de winkelruimten op. In het souterrain zal Ahold een 1800 m² grote Foodmarket openen, een geheel nieuw concept, dat zich onderscheidt van de gewone supermarkten. De AH Foodmarket wordt een belevenis met vers bereid eten, maaltijdbezorging, bijzondere producten en een mooie inrichting. AH heeft zich laten inspireren door luxesupermarkten als het Amerikaanse Wholefoods, en ook de Jumbo Foodmarkt is een voorbeeld.

Majestueuze hal
De kenmerkende majestueuze hal wordt straks het hart van de bibliotheek. Er komt een café op de begane grond en in het nieuwbouwdeel aan de Oudegracht komen een auditorium en restaurant/café die bereikbaar zijn vanaf de oude zolderverdieping, ook buiten de openingsuren van de bieb. De bibliotheek zal niet zelf de horeca uitbaten; dat wordt gedaan door een commercieel bedrijf. In totaal krijgt de bibliotheek inclusief horeca en een auditorium een oppervlakte van 9000 m². Het café op de begane grond wordt 200 m² groot en het café/restaurant op de tweede verdieping krijgt een oppervlakte van ongeveer 300 m².

De vestiging van outdoorketen Bever wordt 1500 m² groot, verdeeld over twee verdiepingen, en de Deense keten Søstrene Grene huurt 300 m². Verder komt er nog een ondergrondse fietsenstalling met 1100 plaatsen. Post Utrecht zal uiteindelijk ruimte bieden aan 5500 m² winkels, 9000 m² bibliotheek en 1000 m² fietsenstalling. ASR houdt het gebouw in portefeuille, niet voor het Dutch Prime Retail Fund, maar voor de eigen beleggingsportefeuille.

Volgens Madeleine Schure, bij ASR Vastgoed Projecten verantwoordelijk voor verhuur en marketing, is de locatie aan de Oudegracht ideaal voor Bever, die graag meer zichtbaar in de centrale winkelstraten van de binnensteden wil zitten. ‘Nu heeft Bever een 800 m² grote winkel in het souterrain onder de Bijenkorf. Ze gaan er dus ook qua oppervlakte enorm op voorruit.’ In Den Haag is de keten onlangs ook verhuisd naar een centralere locatie aan de Grote Marktstaat en eerder al onder andere in Zwolle. Bever heeft inmiddels 40 vestigingen.

Søstrene Grene is een lifestyle-winkel met producten voor in en om het huis naar Deens design. De winkelketen werd in 1973 opgericht door de zussen Anna en Clara in Aarhus, de tweede stad van Denemarken. Het familiebedrijf opende in 2005 zijn eerste winkel buiten de landsgrenzen in Reykjavik (IJsland). In Nederland ging de eerste vestiging in 2012 open in Groningen. Er zijn in ons land nu 13 Søstrene Grene-winkels, waarvan ook één in Hoog Catharijne.

Gesloten gebouw open maken
Toen ASR (destijds Fortis Vastgoed) het voormalige postkantoor in 2007 kocht, was het al een wens om het gesloten gebouw open te maken en beter te verbinden met de stad. Aanvankelijk was er een plan om er een viersterrenhotel met 100 kamers te vestigen, met winkels en horeca in de plint en het souterrain. De ontwikkelaar ging hiervoor een samenwerking aan met Eden Hotels. Mede door de crisis is dit niet doorgegaan. Toen KPN in 2015 de sleutels inleverde van de telefooncentrale, die het bedrijf tijdelijk terughuurde, waren de dekens in vastgoedland flink opgeschud. Het nieuwbouwplan voor de bibliotheek met filmhuis en woningen op het Smakkelaarsveld was inmiddels gesneuveld en verhuizing van de bieb naar het oude postkantoor aan het Neude bleek haalbaar. ASR heeft met de gemeente Utrecht voor de bibliotheek een 20-jarig huurcontract gesloten. De horecaondernemer sluit op zijn beurt een contract met de bibliotheek.

Frits Tonnaer, senior asset manager bij ASR Vastgoed Projecten: ‘Met de verbouwing wilden we het postkantoor teruggeven aan de stad en de gesloten stenen gevels open maken. Dit geldt ook voor het dak. Het ontwerp van Rijnboutt houdt de oorspronkelijke op de Amsterdamse School gebaseerde architectuur van Joseph Crouwel in ere, maar voegt met de nieuwe ramen wel iets toe. De functie van de openbare bibliotheek bleek goed te passen in het gebouw en zorgt dat het voor iedereen toegankelijk is, meer dan als er een hotel was gekomen. Een hotel bleek ook financieel moeilijk haalbaar te zijn.’

Grote uitdagingen
MRP Development doet de herontwikkeling van het voormalige postkantoor in opdracht van ASR Levensverzekeringen en ASR Vastgoed Projecten. Bij de overname van een groot deel van de projectenportefeuille door MRP in 2016, bleef Post Utrecht (net als Centrumplan Waddinxveen en Leidsche Rijn Centrum) buiten de transactie. MRP kreeg echter wel de ontwikkelopdracht voor het pand aan het Neude van ASR. Ontwikkelingsmanager Anne Ophoff stapte over van ASR naar MRP en bleef verantwoordelijk voor Post Utrecht en het Norfolk-terrein in Scheveningen. Hij werkte voor zijn aantreden in 2011 bij de ontwikkeldochter van de verzekeraar 20 jaar bij ING Real Estate en voorloper MBO.

De architect van de huidige verbouwing is Rijnboutt en Burgland Bouw is als hoofdaannemer ingeschakeld. De afbouw van de bibliotheek, naar een ontwerp van Zecc Architecten, zal gerealiseerd worden door aannemingsbedrijf Jurriëns.
De aannemer, architect en ontwikkelaar stonden voor grote uitdagingen bij de verbouwing. Er zijn grote constructieve ingrepen gedaan en de kelder is geschikt gemaakt om als supermarkt en fietsenstalling te kunnen dienen. Het is ook logistiek een ingewikkelde puzzel, want de Potterstraat moet tijdens de bouw toegankelijk blijven voor fietsers. Dit is een van de belangrijkste fietsverbindingen in het centrum van Utrecht. Dit betekent dat bouwverkeer alleen ’s nachts mogelijk is. Voordeel was dat in een bestaand casco wordt gewerkt, zodat er ruimte was voor opslag van bouwmateriaal.

Bij de verbouwing gaf de archeologie een extra dimensie. Op de plek van de uitbreiding aan de Oude Gracht zijn veel vondsten gedaan, waarbij een nog ongeslagen oude munt wel de meest bijzondere is. Mogelijk wordt deze tentoongesteld in de nieuwe bibliotheek. De nieuwbouw verrijst binnen de perceelgrenzen op de plek van een latere aanbouw, die diende als garage en traforuimte. Zo lopen verschillende bouwstromen door elkaar. De aannemer Burgland Bouw werkt op zolder bijvoorbeeld al aan de afwerking van de plafonds, terwijl de hal nog in gebruik is als bouwplaats. Voordeel is dat aan de monumentale hal weinig hoeft te gebeuren; die blijft zoveel mogelijk open.

Nieuw leven voor monumentale postkantoren
Het voormalige postkantoor op de Neude stamt uit 1924 en is een ontwerp van Joseph Crouwel, oudoom van architect Mels Crouwel (Benthem Crouwel Architects). Het fungeerde tot 28 oktober 2011 als het laatste zelfstandig actieve postkantoor. Op die datum werd het postkantoor gesloten, maar bleef het grootste deel van het pand als telefooncentrale in gebruik tot 31 december 2015.

Fortis Vastgoed, de voorloper van ASR, sloot in 2007 een overeenkomst om het pand te kopen. Dat gebeurde uiteindelijk 7 jaar later, blijkens het Kadaster voor een bedrag van € 24,2 mln. Dat was het jaar dat KPN besloot een omvangrijke vastgoedportefeuille af te stoten. Een andere klapper was het monumentale gebouw aan de Coolsingel, ontworpen door voormalig Rijksbouwmeester Gustav Cornelis Bremer. Delta Development kocht het naar verluidt voor € 55 mln, maar kreeg de plannen voor een winkelcentrum met vijfsterrenhotel daarna niet rond. Uiteindelijk nam het Israëlische Omnam Investment Group het voor € 17,5 mln over, om er net als in Sloterdijk een Ven Hotel te vestigen, in combinatie met een 150 meter hoge woontoren.

KPN was toen al langer bezig zijn vastgoed te verkopen; vlak na de eeuwwisseling besloot het telecombedrijf winkels en kantoren af te stoten om de schuldenlast terug te brengen. Het eerste pand dat van eigenaar veranderde was het kantoor bij Amsterdam Sloterdijk, dat in handen kwam van een Duitse belegger. Dat is onlangs getransformeerd tot Ven Hotel. In 2004 nam Fortress het hoofdpostkantoor in Haarlem over en Elizen verwierf de postkantoren in Arnhem en Arnhem. Ook de panden in onder meer Dordrecht, Groningen en Nijmegen kregen nieuwe eigenaren.
Ze zijn allemaal getransformeerd naar andere functies, zoals appartementen, kantoor of retail. KPN hoopte € 300 mln te krijgen voor de portefeuille, maar door de kredietcrisis bleek het niet mogelijk de portefeuille in zijn geheel te verkopen. Van de 1300 zelfstandige postkantoren waren er 10 jaar geleden nog 250 over. Die zijn inmiddels ook vrijwel allemaal gesloten.