Borghese en COD (nummer 1 in de Top-50 Ontwikkelaars) geven met de herontwikkeling van de Green Campus mede vorm aan de transitie van bedrijventerrein de Binckhorst in Den Haag.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016
Bedrijventerrein de Binckhorst in Den Haag verandert de komende jaren van kleur en Borghese en COD (nummer 1 in de Top-50 Ontwikkelaars) horen bij de pioniers die hier woningen gaan ontwikkelen. Wat door de aanleg van de Rotterdamsebaan nu nog oogt als een wat desolaat werkgebied, gaat veranderen in een levendige en groene wijk waar gewerkt en gewoond wordt. De gemeente streeft naar 5000 woningen in 2040, en dat is nog exclusief de bouwopgave van 18.500 woningen die in het ‘Central Innovation District’ gerealiseerd moet worden, waarvan een deel in de kop van de Binckhorst.
Het grootste woningproject op de Binckhorst is de transformatie van het KPN-complex, ook wel de Green Campus genoemd. Ontwikkelaars Borghese en COD hebben dit complex aan het Maanplein gekocht van Commerz Real en daarna het deel dat KPN blijft huren (20.000 m²) doorverkocht aan de Franse belegger Corum. Van de 11 panden die worden herontwikkeld krijgen er 5 een woonfunctie. Amvest heeft al getekend heeft voor de turnkey afname van 250 vrije sector huurwoningen.
Volgens Enno Otten, directeur van Borghese en COD, zijn de deals met Amvest en Corum tegelijk tot stand gekomen met de onderhandelingen met Commerz over de verkoop. ‘Commerz wilde het gehele complex via een tender aan één partij verkopen en niet in delen knippen. Het KPN-kantoor aan het Maanplein 55 is langjarig verhuurd; daar kunnen we weinig waarde aan toevoegen. Omdat we een ontwikkelaar zijn en geen kantoorbelegger, hebben we besloten dit pand meteen door te verkopen. Dankzij de deal met Amvest is het risico beperkt en de afzet van een deel van de woningen gegarandeerd. Ook de overige woningen die gerealiseerd worden in de getransformeerde kantoorruimte willen we tijdens of na de ontwikkeling verkopen aan een belegger.’
In Den Haag is net als in andere grote steden een groot tekort aan vrije sector huurwoningen en er is een grote druk op de woningmarkt, dus er is veel vraag naar dit type woningen.
Niet alle gebouwdelen van de Green Campus, die rond de eeuwwisseling werd gebouwd, krijgen echter een woonfunctie. Op sommige plekken is dat vanwege de ligging ook niet goed mogelijk; zo staat er een nieuw gebouwde parkeergarage die het zicht vanuit de woningen zou belemmeren. Deze parkeergarage is enkele jaren geleden door COD ontwikkeld voor KPN, maar doorverkocht aan een particuliere belegger. Ook de snelweg en het spoor beperken de mogelijkheden voor woonruimte. Otten: ‘We willen een aantrekkelijk gebied creëren met een mix aan functies en we willen het buitenterrein anders inrichten. Onderzoek moet uitwijzen of het mogelijk is nieuwbouw toe te voegen; één plek (kavel 11) is altijd ongebouwd gebleven. Qua sfeer zou het nieuwe woongebied kunnen aansluiten op Voorburg.’
Het KPN-complex wordt aan de zuidkant door de Maanweg en een groene zone met de Broeksloot gescheiden van de gewilde wijk Voorburg-West. Aan de oostkant ligt het oude centrum van Voorburg. Hier vormen de Utrechtsebaan (A12) en het spoor een barrière.
Borghese en COD hebben voor de plannen voor het Maanplein de combinatie INBO en T-Concept ingeschakeld als stedenbouwkundige en architect. De internationaal opererende investment manager en financier Green Oak Real Estate heeft een deel van de aankoop gefinancierd. Na de kantorenportefeuille van Annexum eerder dit jaar is dit de tweede financieringsdeal van Green Oak.
Plannen op de Binckhorst
- Green Campus wordt herontwikkeld door COD, beleggers Amvest (250 woningen) en Corum (KPN-kantoor)
- Stebru ontwikkelt aan de Verlengde Melkweg, pal naast de Green Campus en de Binckhorsthaven, een plan met wonen, werken en horeca. Het Van Klingeren Paviljoen krijgt hier een plek. Dit is de voormalige jeugdherberg die vroeger op het landgoed Ockenburgh stond. Het paviljoen van staal en glas is gedemonteerd en opgeslagen en wordt op de Binckhorst opnieuw opgebouwd.
- Local, Vorm en BPD hebben eerder dit jaar het voormalige SDU-complex aan de Binckhorstlaan overgenomen (totaal 26.000 m²). Het kantoorgebouw wordt getransformeerd naar 70 woningen en op de plek van de te slopen bedrijfshal komen 150 nieuwbouwwoningen.
- In het Junoblok, een voormalig bedrijfs- en kantoorpand van 9000 m², kunnen kopers zelf hun droom realiseren. Het Junoblok biedt ruimte aan 67 kavels voor wonen of werken.
- Van der Kamp Repro wil op de huidige plek van zijn bedrijf aan de Wegastraat twee 70 meter hoge torens met in totaal 800 woningen voor jongeren en studenten ontwikkelen (totaal 34.100 m² bvo), samen met Van Wijnen. Hierdoor wordt de verplaatsing van het grafische bedrijf naar een grotere locatie mogelijk.
- De gemeente investeert in de openbare ruimte rond de drie havens.
- De Haagse Arc is gekocht in 2014 door Blackstone en komt door het vertrek van het Internationaal Strafhof leeg te staan. Het is onbekend wat hiervoor de plannen zijn.
Al eerder gerealiseerd
- De gemeente heeft de Caballero-fabriek aangekocht en herontwikkeld voor startende ondernemers.
- Jovi Investments heeft in 2013 de kantoorgebouwen Haagse Veste II en III gekocht, naast de Green Campus. De gebouwen zijn nu deels verhuurd aan verschillende gebruikers.
- Restaurant Mama Kelly bevindt zich in het voormalige ketenhuis van de Cabellero-fabriek.
- Capriole Café zit sinds juni dit jaar in een industrieel pand aan de Fokkerhaven.
- Bierbrouwerij en bar Kompaan in een bedrijfspand aan Saturnusstraat.
- Binck36 is een complex voor startende en creatieve ondernemers en cultuur in het voormalige PTT-gebouw. Rob Brinkel en Edward Kroes hebben het gekocht van Vestia.
- De Werkfabriek aan de Wegastraat 29 is ook voor start-ups en sociaal ondernemers.
- Duurzame verlichtingspecialist en garnalenpeller Greenfox opereert sinds vorig jaar vanuit een bedrijfspand aan de Saturnusstraat.
- In de Fokker Terminal worden evenementen en congressen georganiseerd (eigendom gemeente).
- Skatepark Sweatshop en Bierbrouwerij Kompaan zitten in oude bedrijfspanden.
- Het voormalig hoofdkantoor de Koninklijke Luchtmacht (eigendom Rijksvastgoedbedrijf) is omgedoopt tot Mooof, broedplaats voor dans, sport, muziek en beweging.
- Al sinds de jaren ‘90 is een privékliniek voor plastische chirurgie gevestigd in het 17e eeuwse Kasteel Binckhorst (eigendom Smitsloo Groep).
