COD en Duqer hebben met de gemeente Amsterdam een ontwikkelovereenkomst voor Spot getekend, bestaande uit 1100 woningen en 20.000 m² werkruimte.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 25 januari 2019
Spot komt in Amstel III, het grootschalige transformatiegebied in Amsterdam Zuidoost. Hier vinden de gemeente Amsterdam en COD samen met Duqer een nieuwe wijze van gebiedsontwikkeling uit.
De projectmanager voor Amstel III van de gemeente noemt het ‘best een eng proces’, de ontwikkelaar roemt de snelheid van het ontwikkelen. COD en Duqer hebben een ontwikkelovereenkomst met de gemeente Amsterdam getekend voor de realisatie van de stadswijk Spot in Amstel III. Zij vinden samen hun weg in een nieuw soort gebiedsontwikkeling. Terwijl in Nederland voorheen overheden plannen maakten voor grootschalige gebiedsontwikkelingen die door commerciële partijen werden gerealiseerd, is dat in de huidige praktijk verdwenen. Noch overheid, noch commerciële partijen kunnen in hun eentje het risico van grootschalige verwerving nog aan.
In Amstel III in Amsterdam Zuidoost wordt gepionierd om een ander pad te vinden. Spot omvat zes kavels in het kantorengebied van Amstel III. Het bestaande kantoorvolume – hoewel vernieuwd – zal blijven bestaan, maar het gebied wordt verdicht met bijna 1100 woningen.
Spannend
Tamara Smit, projectmanager gebiedsontwikkeling Amstel III van de gemeente: ‘We vinden deze nieuwe manier van het ontwikkelen van een gebied best spannend, omdat we voor het eerst als gemeente de regie uit handen hebben gegeven. Vergelijk het met de ontwikkeling van IJburg: daar hebben we zelf het stedenbouwkundige plan opgesteld en gaven wij de grond uit. Maar bij de ontwikkeling van Amstel III was het geld op en kon de gemeente geen posities verwerven.’
Wie wel kocht was Duqer, een ontwikkelaar die in 2015 is opgericht door Arie van der Aart (voorheen onder andere ontwikkelingen in Nederland, Duitsland en Spanje) en Stephan Bouwmans (onder andere LSI). Het bedrijf is gespecialiseerd in transformaties naar residentieel vastgoed. Van der Aart: ‘Wij verwierven de locaties voor Spot in 2016. Maar het was veel te groot voor ons alleen, vandaar dat we – samen met onze financiële partner Van der Zwan Vastgoed – Borghese en COD erbij haalden.’
De gemeente had in 2012 al wel de visie dat Amstel III een gemengd gebied moest worden, maar ging uit van 500 woningen in 10 jaar tijd. Verder lag er niets. Van der Aart: ‘Toen wij kochten, lag de leegstand nog altijd ruim boven 20%. De verkopers hadden geen andere ideeën bij hun vastgoed dan dat het kantoren zouden blijven.’ Dat klopt nog steeds met het huidige bestemmingsplan: dat wordt pas nu na het sluiten van de ontwikkelovereenkomst gewijzigd. Als de vergunningen op zak zijn, kunnen COD en Duqer van start met de bouw.
Sparren met de gemeente
Gemeente en ontwikkelaar hebben gezamenlijk het stedenbouwkundige plan vormgegeven. Randy van den Broek van COD, verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken bij de ontwikkeling van Spot: ‘Als COD en Duqer hebben we daarvoor zelf een stedenbouwkundige ingehuurd, evenals bijvoorbeeld de landschapsarchitect. Dat vergemakkelijkt de dialoog en het sparren met de gemeente.’ COD en Duqer zijn als gebiedsontwikkelaars namelijk ook verantwoordelijk voor de openbare ruimte op de eigen kavels, tot openbaar toegankelijke parkeerplekken en de vuilnisbakken aan toe.
Directeur Enno Otten van Borghese/COD: ‘Dit is voor ons ook nieuw. We zijn wel meer bij gebiedsontwikkelingen betrokken, zoals Maanplein op de Binckhorst in Den Haag, maar daar loopt het toch anders. Hier zijn we vanaf het begin van het proces bij betrokken. Dat is leuk en leerzaam.’
Wat zijn de voordelen van deze nieuwe manier van een gebied ontwikkelen? Omdat het ontwikkelproces parallel liep aan het ontwikkelen van de visie voor het gebied, is de doorlooptijd aanzienlijk versneld. Dat vinden zowel gemeente als ontwikkelaars gunstig, omdat op deze manier het momentum van de woningmarkt meegepakt kan worden.
Bovendien denken beide partijen dat het gebied van goede kwaliteit zal zijn. Van den Broek: ‘We ontwikkelen niet voor onszelf, maar voor kopers en langjarige beleggers. Dat zorgt ervoor dat wij kwaliteit willen.’ Smit voegt eraan toe: ‘Hoewel de markt meer door geld gedreven wordt, is het goed te merken dat er wel degelijk een idee is over hoe een stad moet functioneren. En laten we wel wezen: met een minder serieuze partij zal de gemeente in de toekomst geen relatie meer willen hebben.’
10–55–35
Niet alleen zijn de ontwikkelaars tevreden over de snelheid, maar ook over de opgebouwde relatie met de gemeente. Otten: ‘Via de ontwikkelmanagers van de gemeente met wie we samenwerken, hoefden wij niet zelf onze weg naar de ontelbare loketten binnen de gemeente te vinden. Dus we zijn wel verantwoordelijk voor de vuilnisbakken, maar de gemeente vertelt natuurlijk wat handig is. Daarmee hebben we ook aan snelheid gewonnen.’
Voor Spot geldt niet de door wethouder Ivens opgelegde 40–40–20 regel, waarbij ieder nieuw woningproject moet bestaan uit 40% sociale woningbouw, 40% middelduur en 20% dure woningen. Omdat het project al eerder in de planvorming zat, komt de verhouding nog uit op 10–55–35. Dat kan, omdat elders in het gebied meer sociale woningbouw wordt toegevoegd, waardoor de verhouding in het hele gebied op 40–40–20 uitkomt.
Van der Aart kan zich voorstellen dat menig ontwikkelaar zich over de nieuwe regel achter de oren krabt: ‘Om te kunnen voldoen aan die regel is de inkoopprijs belangrijk, evenals natuurlijk de hoogte van de erfpacht. Wij hebben op een gunstig moment toegeslagen, maar nu is er een levendige vastgoedhandel in het gebied.’ Smit: ‘Daarover maken we ons wel zorgen. Als de prijzen te hoog worden, kan dat ten koste gaan van de kwaliteit van de ontwikkeling.’
Met de andere partijen die in het gebied actief zijn, voeren COD en Duqer regelmatig overleg. Dat zijn onder meer Wonam, Certitudo, G&S en Vastint. Ook met de ontwikkelpartijen in het Arena-gebied zijn contacten.
School vormde hobbel
Is dit een proces dat naar meer smaakt? Als het aan Smit ligt wel, hoewel ze opmerkt dat het gezamenlijk optrekken alleen werkt als er aan bepaalde voorwaarden voldaan wordt: ‘We hebben hier te maken met een partij die een gebied van behoorlijke omvang ontwikkelt. Dan loont het samenwerken. Wat deze gebiedstransformatie verder ook vergemakkelijkte, is dat infrastructuur als wegen, spoor en metro allemaal al aanwezig is.’
Uiteraard zijn er bij deze manier van gebiedsontwikkeling ook hobbels geweest. Zo bleek het lastiger dan gedacht om de realisatie van de door de gemeente gewenste basisschool integraal mee te nemen in de ontwikkeling. Van den Broek: ‘Dat had vooral te maken met Europese aanbestedingsregels, waardoor we het ontwerp niet parallel mee konden nemen.’ Uiteindelijk komt de school er, maar wordt deze door de gemeente zelf gerealiseerd op een stuk grond dat door de ontwikkelaars wordt teruggeleverd.
De feiten over Spot
- Huidig oppervlak kantoorruimte: 20.000 m², verdeeld over 6 gebouwen
- Nieuw programma: 9 gebouwen met 20.000 m² werken (kantoor/voorzieningen/kinderdagopvang) en 1100 woningen, waarvan minimaal 50% huur
- Masterplan Kaan Architecten
Over Amstel III
Amstel III is onderdeel van Amsterdam Zuidoost en grenst aan Arena Poort in het noorden, de spoorlijn naar Utrecht in het oosten, de A9 en ziekenhuis Amsterdam UMC (voorheen AMC) in het zuiden en de A2 in het zuiden. In 2017 werd er door de gemeenteraad een ontwikkelperspectief goedgekeurd voor de kantorenstrook in het gebied. Nu is dat een monofunctioneel kantorengebied met een aanzienlijk aantal verouderde gebouwen. Het ontwikkelperspectief gaat uit van transformatie en verdichting. Per 2040 moeten er 15.000 woningen zijn bijgekomen. Uitgaande van een huishoudgrootte van gemiddeld 1,5–2 personen, gaat het om huisvesting voor 22.500–30.000 mensen. Tegelijk zal de kantorenstrook ook een werkplek blijven, waardoor er een gemengd stedelijk milieu ontstaat.
Foto 1: Spot
Foto 2: Ondertekening ontwikkelovereenkomst. Staand: 2e van links Randy van den Broek, 3e van links Tamara Smit. Zittend: 2e van links Enno Otten en 3e van links Arie van der Aart
Artikelen in de omgeving:
