Column Tom Berkhout: Verduurzamen = risico

De ‘Praktijkhandreiking taxeren duurzaam vastgoed’ van NVM Business is in een maand tijd al talloze keren gedownload van de NVM-website. De handreiking vult een kennislacune op bij taxateurs, vastgoedadviseurs en eigenaren. Downloaden is één ding, maar nu nog aandachtig lezen en toepassen. Bij presentaties over de handreiking luisteren de cursisten aandachtig. Hier gaat het nu om in het veld, dat is duidelijk. Hoe gaan we dit omzetten en waar lopen we dan tegenaan?

Een van de vele opvallende punten uit de handreiking is wel dat er geen Battle Star Galactica-achtige installaties uit een verre, nog ongewisse toekomst nodig zijn om een gebouw energiezuinig en op een hoog label te krijgen. In de onderzochte praktijkgevallen volstonden al snel maatregelen als LED-verlichting, HR++-glas, zonnepanelen, dak- en gevelisolatie en een (elektrische of hybride) warmtepomp. Wel is het zaak goed met een bouw- en installatiedeskundige te overleggen wat de beste optie is in een bepaald geval. Daarnaast is kennis van bestaande en op een later tijdstip in te voeren regelgeving nodig om kostenbewust te investeren. Zodra deze percepties en kennis verder doordringen in de vastgoedmarkt zal dat doorwerken in de prijsvorming. We zien dit nu al terug in de woningmarkt, waar kopers en huurders zich er steeds meer van vergewissen dat ze niet ten onder gaan aan energielasten. De conclusies in de onderzochte praktijkgevallen waren dat een derde-koper een goede business case had. Maar dat kan natuurlijk anders zijn voor iemand die in de afgelopen jaren – achteraf bezien – te veel heeft betaald voor een energieslurper.

Is het nu alleen maar rozengeur en maneschijn wat er te melden is? Wordt u al moe van dit soort goednieuws-shows met alleen maar sterke punten en goede kansen? Er moeten toch haakjes zijn aan het positieve verhaal? Vermoedelijk bent u deze column ingetrokken – een bekende truc – door de alarmerende kop: risico’s! Die zijn er natuurlijk ook.

Er is al het nodige aan eisen geprojecteerd voor de middellange en lange termijn, maar hoogstwaarschijnlijk krijgen we te maken met een nóg verdere verzwaring van de duurzaamheidseisen. De vloedgolf aan vage, moeilijk te interpreteren wet- en regelgeving met allerlei technische voorschriften zal verder toenemen. Ik denk bijvoorbeeld aan die vuistdikke NTA 8800, waarmee de getalswaarde van de energieprestatie van een gebouw moet worden bepaald: voer voor specialisten. Klimaatrisico’s zoals overstromingen en droogte als gevolg van de opwarming van de aarde zullen verdere uitbreiding of verzwaring van maatregelen noodzakelijk maken. Als de vraag toeneemt en de maatregelen ingewikkelder worden, krijgen we te maken met sterk stijgende kosten van duurzaamheidsmaatregelen. Nieuwbakken installaties hebben nog geen track record qua kosten, zoals de meer conventionele installaties. Hoe hoog zijn de onderhoudskosten, wat is de gebruiksduur, hoe zit het met verzekeringen? Na verloop van tijd gaan de toegepaste duurzaamheidsmaatregelen achterlopen bij de technische ontwikkelingen. Wanneer we met verduurzaming aan de slag gaan in een gebouw, komen er onvermijdelijk extra renovatie- en inrichtingskosten bij kijken. En dan is er nog de vraag met welk model de kosten doorbelast kunnen worden aan de huurder.

Wat is dan de beste strategie voor nu? Pappen en nathouden? Bij groot onderhoud van een gebouw meteen doorpakken naar het hoogste niveau van duurzaamheid, waarbij investeringen in verduurzaming, modernisatie en renovatie worden samengevoegd? Pasklare oplossingen zijn er nu nog niet, zoveel is wel duidelijk. Zeker is wel dat vastgoedeigenaren niet meer kunnen ontsnappen aan duurzaamheidsinvesteringen. Aan de andere kant calculeren huurders en kopers ook. We zitten in een transitieperiode, waarin de vastgoedmarkt naar nieuwe evenwichten gaat zoeken. De vastgoedpraktijk heeft er weer een moeilijkheidsgraad bij gekregen. Dat levert dan ook weer mooie commerciële kansen op. Daarmee wens ik u een gezond en succesvol 2023 toe.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit