De lokroep van het vastgoed aan financiers is beantwoord. In het tweede coronajaar 2021 zijn de kluizen geopend en is de leningproductie aangetrokken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 22 april 2022
Tussen de lockdowns door waren vastgoedexperts vorig jaar op uitnodiging van intermediair Adelaer bijeen in The Duke Club in Nistelrode. Het thema: wordt het geen tijd voor een nieuwe vastgoedbank? Dat was een goede vraag, want jarenlang kregen beleggers en met name projectontwikkelaars weinig voet aan de grond bij vastgoedfinanciers. Dat was niet omdat het risico-rendement verkeerd zou zijn, maar omdat de toezichthouders de banken afknepen.
Hoe dan ook, afgelopen jaar is er een kentering opgetreden en is er veel meer geld beschikbaar gekomen voor het vastgoed, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL.
Steeds strengere kapitaaleisen
Jarenlang ging Nederland gebukt onder het omvallen van SNS Real Finance en het integreren van vastgoedbank FGH binnen Rabo Real Estate. Niemand kon in het gat springen door de steeds strenger wordende kapitaaleisen. Het werd daardoor steeds moeilijker een financiering los te krijgen van de traditionele spelers.
Dit gaf ‘near banks’ vrij spel – partijen die geen last hebben van het verscherpte toezicht en de wereld afstropen op zoek naar kapitaalverstrekkers. Voorbeelden daarvan zijn Adelaer, dat al voor meer dan € 1,1 mrd aan financieringen heeft bemiddeld. Nummer twee is CBRE. De grootste vastgoedadviseur met een Debt & Structured Finance-afdeling is goed voor meer dan € 500 mln aan financieringen. Nummer drie is Mogelijk Vastgoedfinancieringen met bijna een half miljard – en dankzij sterke marketing inmiddels een van de bekendste in de sector.
Dit jaar heeft PropertyNL het onderzoek daarom uitgebreid naar meer dan 40 van dit type intermediairs in Nederland, die de leningen ‘wegzetten’ bij honderden internationale banken en alternatieve financiers zoals family offices.
De conclusie van dit onderzoek is dat veel partijen wel aan de weg timmeren, maar de meest elementaire vragen niet willen of kunnen beantwoorden, zoals de omvang van de bemiddelde financieringen en de range waarbinnen wordt bemiddeld. Hierbij een lijst van de 18 partijen die deze vragen wél wilden beantwoorden. Het gaat daarbij om een totaal van € 4 mrd aan leningen, waarbij een kwart voor rekening komt van marktleider Adelaer.
Kloof gedicht
Dat is bij lange na niet voldoende voor de vraag. Adelaer heeft daarom aandacht gevraagd voor het tekort aan partijen die leningen op eigen boek nemen. Het uitstaande volume van vastgoedleningen voor professionals schatte Adelaer in 2021 op € 60 mrd, 40% lager dan in 2011. Nu zit er een groot verschil in het volume en de jaarlijkse brutoleningproductie. Adelaer schatte in 2021 het tekort aan jaarlijkse productie op € 3 mrd. Uit het onderzoek van PropertyNL naar de tien grootste vastgoedfinanciers blijkt dat die kloof vorig jaar gedicht is.
De eerste die daarvoor gezorgd heeft is de financier die dit jaar op de derde plek staat, ABN Amro, met een brutoleningproductie van € 4,4 mrd, € 1,8 mrd meer dan in 2020. De tweede is de marktleider, Rabobank Real Estate Finance, met een brutoleningproductie van € 5,5 mrd, ruim € 1,5 mrd meer dan in 2020. De laatste jaren ging het vooral over de opkomst van de talrijke ‘near banks’, maar deze cijfers tonen aan dat het beleid van deze twee grootbanken belangrijker is: € 3,3 mrd aan extra productie tegen € 4 mrd aan leningen voor de ‘near banks’. De twee grootbanken zijn in staat om het geschatte financieringstekort in een keer op te heffen.
Voordat de vlag uitgaat, is het echter van belang te kijken naar de kleine lettertjes: de brutoleningproductie bestaat ook uit verlengingen en komt vooral ten goede aan beleggingen, niet aan projectontwikkeling. Bij Rabo is 90% beleggingen, bij ABN Amro 63%. In de top-drie maakte ING Real Estate – vorig jaar in Nederland de grootste en in Europa nog steeds – juist een pas op de plaats.
Enorme groei
RNHB heeft een enorme groei doorgemaakt onder Ivo Knottnerus, die afgelopen jaar heeft plaats gemaakt voor Stuart Lammin. Vorig jaar is de portefeuille met 30% gegroeid tot bijna € 4 mrd.
De vier Duitse banken op de Nederlandse markt – indirect zijn het er veel meer – moeten ook niet worden uitgevlakt. Zij hebben samen een volume van € 7 mrd uitstaan en waren goed voor € 1,7 mrd aan nieuwe leningen.
Speciale aandacht verdienen ook de verzekeraars die, losgeweekt van de banken, eigen loketten zijn gaan openen. Hét voorbeeld daarvan is NN Investment Partners, goed voor een productie van € 465 mln in 2021 tegen € 270 mln vorig jaar.
Interessant is ook het oprukkende Blackstone, dat in Europa op het gebied van beleggingen en financieringen een hoofdrol vervult. In 2020 werd NIBC ingelijfd en in 2021 waren de verschillen al te zien. De leningproductie is verdubbeld van € 700 mln in 2020 tot € 1,4 mrd in 2021.
Basel IV
De conclusie is dat de bankiers van de Duke Club hun oordeel voorzichtig kunnen herzien. De grootbanken in Nederland hebben voor een deel hun rol herpakt. Dan gaan we er wel vanuit dat de groei doorzet, en dat is niet zeker. Een van de onzekerheden betreft Basel IV, die in 2023 van kracht wordt en het vastgoedfinanciers volgens prof. Eijffinger niet makkelijker zal maken.
Gerelateerde artikelen:
