Hudson’s Bay moet de herinnering aan V&D wegvagen, maar de omvang van de vastgoedportefeuille wijst eerder op het tegendeel
Door Elvan Bayraktaroglu
Terwijl in de Verenigde Staten de omzet uit retail terugloopt en verschillende retailbedrijven, waaronder Macy’s, Nordstrom en Sears, in moeilijkheden verkeren, richt Hudson’s Bay zijn pijlen op Europa.
De komende tijd wil Hudson’s Bay in Nederland 20 winkels uitrollen. Daarvoor wil het beursgenoteerde Canadese bedrijf minstens 2400 werknemers aannemen. In het jaarverslag over 2016 verwijst Hudson’s Bay naar Europa, waaronder de winkels in Nederland, als ‘expected high-return projects’. Mislukken lijkt geen optie en een back-upplan ontbreekt.
Voor het lopend boekjaar wil het retailbedrijf bruto C$ (Canadese dollar) 1,025–1,125 mrd investeren, waarvan C$ 800 mln in de uitbreiding van Europa, zoals de winkels in Nederland (investering van minimaal C$ 100 mln) en renovatie van winkels in het Duitse Aken, Düsseldorf en Frankfurt. Ook zal er geïnvesteerd worden in een nieuw systeem in het distributiecentrum in het Duitse Pottsville. In de VS zullen enkele winkels worden gerenoveerd en zal de formule Saks Off 5th worden uitgebreid.
De Canadese warenhuisketen is in de VS onder andere actief onder de naam Saks Fifth Avenue en Lord & Taylor. In Duitsland opereert het bedrijf onder de naam Galeria Kaufhof en in België als Galeria Inno en Sportarena. Dit jaar zullen verschillende warenhuizen van Hudson’s Bay in Nederland worden geopend onder de eigen naam. Het bedrijf heeft meer dan 480 vestigingen wereldwijd, waarvan 129 in Europa.
Weer moeilijk kwartaal
Buiten Europa kampt Hudson’s Bay met tegenslagen. De bestuursvoorzitter Richard Baker laat weten dat het eerste kwartaal wederom een moeilijk kwartaal was. De afgelopen vier kwartalen leed het bedrijf verlies.
Het afgelopen kwartaal nam de omzet uit retail af met 3% tot C$ 3,2 mrd. De vergelijkbare omzet voor de Europese winkels bleef nagenoeg gelijk. De omzet uit Department Stores Group, de afdeling met de formules Lord & Taylor, Hudson’s Bay en Home Outfitters in de VS, daalde met 2,4%, de luxe Saks Fifth Avenue realiseerde een omzetdaling van 4,8% en HBC Off Price was goed voor een prijsdaling van 6,8%. Het nettoverlies liep vorig kwartaal op tot C$ 221 mln vergeleken met C$ 97 mln vorig jaar in dezelfde periode.
Hoewel minder klanten de Europese warenhuizen bezochten werd dit deels gecompenseerd door grotere aankopen per klant. Om de omzet uit Europese winkels op te krikken wil Hudson’s Bay nieuwe merken introduceren en nieuwe concepten uitrollen in de winkels. De formule Saks Off 5th wil Hudson’s Bay in Duitsland uitbreiden tot wel 40 winkels. Deze winkelobjecten inclusief het vastgoed van de Duitse Galeria Kaufhof zijn in 2015 aangekocht door de joint venture HBS Global Properties.
Reorganisatie
Om verliezen het hoofd te bieden wil Hudson’s Bay zijn activiteiten in Noord-Amerika verder transformeren. Ongeveer 2000 werknemers worden ontslagen. Deze reorganisatie levert het bedrijf een besparing op van meer dan C$ 350 mln per jaar vanaf 2018. Voor dit jaar mikt Hudson’s Bay op een besparing van C$ 170 mln, waarvan C$ 125 mln al gerealiseerd is. Hudson’s Bay kampt net zoals andere warenhuizen met concurrentie van online aanbieders waaronder Amazon, waardoor prijsdruk ontstaat en marges langzaam aan uitdunnen. De reorganisatie zal het bedrijf C$ 95 mln kosten.
Het afgelopen kwartaal liepen niet alleen de verliezen op, ook de bestaande voorraad nam toe tot wel C$ 300 mln, mede doordat er fors ingeslagen moest worden voor de opening van de Nederlandse winkels en de upgrade van het Duitse Galeria Kaufhof. Het bedrijf schroeft voor dit jaar ook de investeringen terug met maximaal C$ 200 mln. In Nederland kostte de start-up van de winkels Hudson’s Bay het afgelopen jaar nog eens C$ 21 mln.
Hudson’s Bay laat PropertyNL weten overtuigd te zijn van de kansen op de Nederlandse markt. ‘Voor de operatie in Nederland heeft HBC een apart budget gealloceerd. Nederland is een belangrijk onderdeel van de groeistrategie van HBC, met de warenhuizen Hudson’s Bay en Saks Off 5th. Wij zijn overtuigd van de kansen op de Nederlandse markt. De ontwikkelingen in de US staan dus los van wat wij hier in Europa doen.’
Omvangrijke vastgoedportefeuille
Het voordeel van Hudson’s Bay ten opzichte van andere retailbedrijven is de omvangrijke vastgoedportefeuille, bestaande uit premium winkelvastgoed van meer dan C$ 10 mrd. Tegelijkertijd volgt Hudson’s Bay hetzelfde spoor als V&D destijds: een beursgang, vastgoed in eigendom en een geopperde privatisering door aandeelhouders. Terwijl Hudson’s Bay zijn best doet de herinnering aan V&D weg te vagen, trekken activistische aandeelhouders onbedoeld parallellen tussen de twee warenhuisketens.
Het pand van de winkel Saks Fifth Avenue in New York werd in 2014 nog gewaardeerd op $ 3,7 mrd. Hier rust een hypotheek op van C$1,6 mrd (2016). Het pand waar Lord & Taylor in is gevestigd werd vorig jaar getaxeerd op $ 655 mln. Daar zit een hypotheek op van C$ 523 mln (2016). Ook heeft Hudson’s Bay nog twee joint ventures bestaande uit vastgoed met een waarde van C$ 6,1 mrd en C$ 2 mrd. Beide joint ventures hebben een REIT-structuur en zijn opgezet om deze naar de beurs te brengen als het beursklimaat het toelaat.
De HBS Global Properties Joint Venture, met vastgoed uit de VS en Duitsland, is opgezet samen met Simon Property Group. De andere joint venture, RioCan-HBC Joint Venture, is opgezet met het Canadese vastgoedbedrijf RioCan Real Estate Investment Trust.
Beursgang als optie
Om de tegenvallende retailresultaten het hoofd te bieden kan Hudson’s Bay kapitaal vrijmaken door vastgoed te verkopen. Ook een beursgang van de joint ventures behoort volgens Hudson’s Bay tot de mogelijkheden, afhankelijk van het beursklimaat. Nu de Federal Reserve (Fed), het overkoepelend orgaan van Amerikaanse banken, de rente weer stapsgewijs opvoert, zoekt Hudson’s Bay mogelijkheden om de hypotheeklast af te bouwen. Die hogere rente maakt het afstoten van vastgoed echter wel moeilijker.
Hudson’s Bay voelt echter de druk van aandeelhouders die zich afvragen of de aangekondigde bezuiniging van C$ 350 mln per jaar voldoende is om het bedrijf weer ‘lean and mean’ te krijgen. Van verschillende kanten wordt aangedrongen op verkoop van deel van het vastgoed, het liefst voordat Fed de renteverhogingen doorgevoerd heeft. Een andere mogelijkheid is om op zoek te gaan naar nieuwe investeerders voor de REIT’s. Vooralsnog pleiten aandeelhouders voor verkoop van panden uit de joint ventures, al zou de kans om voor de meest gunstige prijs te verkopen allang voorbij zijn.
Aandeelhouder Varghese, met een belang van 4,2% in Hudson’s Bay, zegt dat veel aandeelhouders aandringen op de verkoop van panden.
Privatisering
Ook aandeelhouder Land & Buildings Investment Management (belang van 4,3%) wil aandeelhouderswaarde zien. De aandeelhouder wijst op de mislukte overnamepogingen van Neiman Marcus en Macy’s door Hudson’s Bay. De koers van het aandeel zou daardoor 25% gedaald zijn. De waarde van Hudson’s Bay zou in de vastgoedportefeuille zitten en niet in de retailactiviteiten, die volgens de aandeelhouder, sinds de Amerikaanse retailmalaise, weinig lijken op te brengen.
Als de waarde van het vastgoed zou meewegen in de waardering van het bedrijf is de koers vier keer zoveel waard, stelt de aandeelhouder. Ook privatisering van Hudson’s Bay, door het bedrijf van de beurs te halen, wordt als optie aangedragen. Dertien jaar geleden overkwam V&D exact hetzelfde. Amerikaanse private equity KKR haalde het toenmalige Vendex–KBB van de beurs met als gevolg de uitverkoop van het vastgoed in 2005.
Ongeveer een vijfde van het belang van Hudson’s Bay zou namelijk al in eigendom zijn van het bedrijf zelf of van vehikels die het bedrijf daarvoor heeft gestructureerd.
Het bestuur van Hudson’s Bay alleen al zou meer kennis in huis hebben van vastgoed dan van retail, stelt Land & Buildings Investment Management. Wat de aandeelhouder betreft is Hudson’s Bay een vastgoedbedrijf en geen retailconcern.
