Na een jaartje afwezigheid keert prof. dr Jitske de Jong glansrijk terug als hoogleraar onroerendgoedrecht aan de TU-Delft. Zij wordt volledige gedetacheerd bij het onderzoeksinstituut OTB. Haar invloed op de ruimtelijke inrichting van Nederland is en was groot. Zo ondersteunde ze met haar adviezen het actieve grondbeleid van gemeenten. Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, 10 maart 2005
Na een jaartje afwezigheid keert prof. dr Jitske de Jong glansrijk terug als hoogleraar onroerendgoedrecht aan de TU-Delft. Zij wordt volledige gedetacheerd bij het onderzoeksinstituut OTB. Haar invloed op de ruimtelijke inrichting van Nederland is en was groot. Zo ondersteunde ze met haar adviezen het actieve grondbeleid van gemeenten.
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, 10 maart 2005
door Robert van Til
Ook de plannen voor ontwikkelingsplanologie kunnen rekenen op haar steun. Een goede regeling voor het regionaal verevenen van grondkosten is daarbij onontbeerlijk, vindt ze. Zonder goed grondbeleid dreigen de groene en blauwe zones te verkommeren.
De behuizing van het onderzoeksinstituut OTB oogt sober. In het nog betrekkelijk nieuwe gebouwencomplex in het hart van de Delftse TU-wijk overheerst de zakelijkheid. Hier geen dikke pluche vloerbedekking of een overdadig gemeubileerde lounge. Ook de werkkamer van Jitske de Jong, in september aangesteld als hoogleraar onroerendgoedrecht, vertoont weinig kenmerken van luxe. In de hoek boven een aanrecht hangt een topologische kaart van Amsterdam. Verder bevat de kamer twee bureaus en twee half gevulde stalen archiefkasten.
De Jong zelf is niet de persoon om zich over zulke zaken druk te maken. Op het OTB voelt ze zich prima in haar vel. In elk geval beter dan in de laatste maanden van haar dertien jaar durende hoogleraarschap aan de TU-Delft. Nog voor de conflicten en spanningen rond de opheffing van de afdeling Geodesie tot een uitbarsting kwamen en het gebouw plotseling verkocht bleek te zijn, verliet ze de universiteit. Dat was in 2003.
De benoeming aan het OTB, in september vorig jaar, ervaart ze als een warme douche. Prof. dr Hugo Priemus, vroeger wetenschappelijk directeur van het OTB en nu decaan van de faculteit Techniek, Bestuur en Management, nam zelf het initiatief. ‘Hij vroeg: hoe zou het vinden? Wil je weer? Daar heb ik ja op gezegd’, zegt De Jong over haar opmerkelijke herintrede.
Voor haar taakgebied hebben de veranderingen geen gevolgen gehad. Zij blijft zich bezig houden met de juridische aspecten van grondbeleid en geo-informatie. Samen met prof. dr Willem Korthals Altes, ook afkomstig van Geodesie en gespecialiseerd in de economische en bestuurlijke aspecten van het grondbeleid, vormt De Jong een welkome aanvulling op de reeds bij het OTB aanwezige expertise op het gebied van locatie-ontwikkeling.
De invloed van de nu 55-jarige De Jong beperkt zich niet tot wetenschap. Zo was ze onder andere 25 jaar lang bestuurslid en commissaris van de Amsterdamse woningcorporatie Patrimonium. Ook zorgde zij er met haar adviezen over het erfpachtregiem voor dat de erfpacht in de jaren zeventig en tachtig in Nederland een enorme vlucht zou nemen.
Als lid van de Vrom-raad – op 31 december kwam daar na acht jaar een eind aan – was ze nauw betrokken bij het advies over gereedschap voor ruimtelijke ontwikkelingspolitiek. Eén van haar bijdragen aan het grondkostendebat is te vinden in het door collega Korthals Altes gecoördineerde enquête-onderzoek over de 'financiering van regionale ontwikkelingen uit de grondexploitatie'. Dit in opdracht van Vrom verrichte onderzoek vormt mede de basis van het nieuwe grondbeleid van minister Sybilla Dekker. De resultaten werden in november als bijlage bij de aanbiedingsbrief aan het parlement aangeboden. In haar bijdrage toont De Jong zich een warm voorstander van een sterkere rol voor de provincie. Net als overigens het kabinet. ‘De provincies moeten ruimtelijke vraagstukken oppakken en coördineren’, is de stelling die ze graag wil verdedigen.
Vooruit dan. Zijn de provincies daar wel voor geëquipeerd?
‘Dat zal niet in alle provincies het geval zijn. Maar ik vind dat de provinciale bestuurders wel een kans moeten krijgen. Het is vooral een kwestie van attitude. Provincies zijn minder gericht op de uitvoeringspraktijk. Maar er staan nu ook gedeputeerden op die wat sterker aan het stuur willen trekken. Dat is begrijpelijk. Voor veel gemeenten houdt alles voorbij de gemeentegrens op. Het is dan goed dat er een instantie is met een bredere scope. Je kunt het beleid voor het landelijke en stedelijke gebied niet zomaar op zijn beloop te laten. Dat moet goed worden gecoördineerd. Hier ligt een duidelijke opgave voor de provincies.’
In uw bijdrage namens de Vrom-raad stelt u dat er onvoldoende wordt geïnvesteerd in zwakke economische functies. Groen en blauw moeten beter worden bediend door rood. Gebeurt dat te weinig?
‘Ik vind van wel. Op de Vinexlocaties stond de woningbouw centraal. Later is er wat extra geld voor groenvoorzieningen gekomen. Er is voor de Randstad ook ooit een beleidsimpuls geweest om het groen beter te waarborgen. Maar de Groenblauwe slinger in Zuid-Holland had zo’n sturing goed kunnen gebruiken. De provincie beseft dat nu ook. Jarenlang bestond het concept uit niet meer dan nota’s en folders met wat mooie plaatjes. De uitvoeringsaspecten kwamen onvoldoende aan bod. Dat is nu gelukkig aan het veranderen.’
Hoe zit het met de financiële haalbaarheid? De Vinexlocaties zijn gekozen op de mogelijkheid van een sluitende exploitatie. Als je daar een stuk natuurgebied bij gaat halen…
‘Dat is toch echt nodig. De compacte stad is weliswaar geen officieel beleidsconcept meer, maar in Nederland woont toch iedereen erg dicht op elkaar. Uit onderzoek blijkt dat er in die situatie een grote behoefte bestaat aan een toegankelijk buitengebied. Er bestaat een duidelijke relatie tussen de dichtheid van de bebouwing en de behoefte aan een uitloop naar een groene omgeving.’
Opgesloten zitten en dan naar buiten willen?
‘Ja, precies. Mensen hebben een enorme behoefte aan recreatie. Als je een compacte stad wilt en daarbuiten mooie groengebieden, moet je die keuze ook durven maken. In de Vrom-raad is daarom gezegd: het is echt nodig dat bij uitbreiding en locaties integraal wordt gekeken naar groene en blauwe aspecten, zowel bij de grote als bij de kleine locaties. Hoe passen we dat in het landschap in? En hoe kunnen ook mensen in de stad profiteren van het landschap? Ga maar eens kijken in het Groene Hart. Hier bevinden zich prachtige, toeristische landschappen, maar zij zijn in het algemeen slecht toegankelijk. Er zijn smalle autowegen, en fiets- en wandelpaden zijn er nauwelijks. Van de weinige die er waren, is ook nog een aantal weggerationaliseerd. Het vergt nu eenmaal bepaalde ingrepen om het landschap voor de recreant aantrekkelijk te maken. Als je groene gebieden wilt betrekken bij grote woningbouwlocaties, moet je daar bij de exploitatie-opzet rekening mee houden. Alleen dan kun je het gebied goed ontsluiten en verfraaien.’
De regering wil de plannen voor grondbeleid en ruimtelijke ordening onderbrengen in een nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Volgens professor Struiksma van de Vrije Universiteit van Amsterdam wordt de wet straks nog logger en onhandelbaarder dan de oude Wro. Hij waarschuwt voor de opeenstapeling van procedures. Die zouden de situatie in plaats van overzichtelijker straks juist ingewikkelder maken. Hoe kijkt u daar tegenaan?
‘Voor mij is het belangrijkste dat de invloed van rijk en provincie wordt vergroot. Het rijk kan gemeenten middels een algemene maatregel van bestuur verplichten bepaalde beleidsuitgangspunten in hun bestemmingsplan op te nemen. Hetzelfde geldt voor de provincie. Die kan een provinciale verordening uitvaardigen. Ze kunnen een gemeente ook dwingen om een bestemmingsplan aan te passen. En ze zijn bevoegd om zelf een bestemmingsplan op te stellen. Dat zijn dus drie mogelijkheden om de totale ruimtelijke ordening te beïnvloeden. Het dwanginstrumentarium is bedoeld als stok achter deur. Het gebeurt echt niet vaak dat er aanwijzingen worden gegeven. Niet meer dan een paar keer per jaar. De nieuwe Wro zit systematisch goed in elkaar. Wat betreft de visie van professor Struiksma, die deel ik niet. De Wro dwingt gemeenten hun bestemmingsplannen up to date te houden. Dat brengt een concentratie van procedures met zich mee, maar geen extra procedures.
Is de nieuwe Wro een grote stap voorwaarts?
‘Vind ik wel. Je moet het ook in samenhang zien met het feit dat steeds meer plannen digitaal worden gemaakt en digitaal worden bijgehouden. In die samenhang zie ik wel de verbeteringen.’
En als je het geheel overziet, wat is dan de conclusie?
‘Dat de provincies meer mogelijkheden krijgen om ook vooraf initiatieven te nemen. De juridische binding van een provinciale verordening is sterker dan die van een streekplan. De provincies krijgen daarnaast dezelfde bevoegdheden als de gemeenten met de Grondexploitatiewet, ze krijgen voorkeursrecht en kunnen zelf onteigenen. In alle opzichten worden de bevoegdheden van de provincie uitgebreid. Het beeld bestaat dat alleen het instrumentarium voor het facilitair grondbeleid wordt versterkt. Dat is niet helemaal waar. De Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet zijn vooral gericht op versterking van het actief grondbeleid. Dat beleid is lastig, maar het is ook waar dat gemeenten daar financieel beter mee uitkomen dan met facilitair grondbeleid. Ze kunnen er geld mee verdienen. Gemeenten kunnen roepen: we hebben straks een Grondexploitatiewet, we maken een grondexploitatie en wij bemoeien ons er verder niet mee. Maar op die manier kan een gemeente niet profiteren van een waardevermeerdering en/ of van een batig saldo dat onder meer kan worden gebruikt voor de verfraaiing van een plan. Daarom blijft staan dat je als gemeente financieel meer kunt met actief grondbeleid.’
Maar markeerde de nota Grondbeleid niet de overgang naar facilitair grondbeleid?
‘Dat klopt. Maar de nota hinkte op twee gedachten. In de praktijk wordt veel gewerkt met het bouwclaimmodel. Juridisch en financieel kun je dat actief grondbeleid noemen. Maar ik zie het punt wel. Het is een specialisme dat niet iedere gemeenten in zijn vingers heeft. Voordat de Wet voorkeursrecht gemeenten laatstelijk werd gewijzigd, zijn er weer veel optiecontracten afgesloten. Die blijven nog jaren bestaan. Ze zijn vooral te vinden in het noorden en oosten van het land. Dat betekent de facto vaak al dat de gemeenten zich zullen moeten beperken tot facilitair grondbeleid. Bij de grootschaliger locaties verwacht ik dat de gemeenten daar wel in staat zullen zijn tot actief grondbeleid.’
En de provincies?
‘Die moeten de gemeenten natuurlijk niet voor de voeten gaan lopen. Hoe die instrumenten worden gebruikt, is in de eerste plaats een kwestie van coördinatie. Provincies behoren alleen in te springen als het fout gaat. Ze kunnen aangeven waar zij een regionale bouwlocatie willen. Als die over meerdere gemeentegrenzen loopt, moeten ze een coördinerende rol vervullen. Voor de uitvoering zie ik toch vooral een rol voor gemeenten en bouwondernemingen. Maar vaak komt het erop neer – en dat blijkt ook uit de gesprekken met het ministerie over regionale verevening – dat die gemeenten en bouwers elkaar goed weten te vinden, vooral als het gaat om grote bouwlocaties. Over bestemmingswijzigingen kun je formeel niet contracteren. Maar toch zie je dat daar afspraken over worden gemaakt. Aan bestemmingswijzigingen worden allerlei zaken gekoppeld. Vaak wordt het ook op schrift gezet, ook al beseffen de partijen dat het een nietig contract is. Ze zullen er ook nooit een beroep op doen. Beide partijen hebben elkaar in de toekomst weer nodig. Dat weten ze drommels goed. Het raakt snel bekend als een ontwikkelaar achteraf zijn geld gaat terugvorderen. Dan komt hij er bij een andere gemeente niet meer in. Zo gaat het toch? Belangrijk is dat de gemeente helder heeft wat ze op een bepaalde locatie wil en dat de projectontwikkelaar helder is over zijn financiële wensen.’
Welke onderzoeksplannen staan er op stapel?
'Ik zal nog wel een tijdje betrokken zijn bij de uitwerking van de regionale verevening. Daar ontstaat zo langzamerhand wel consensus over. De vraag is hoe dat allemaal moet worden geïmplementeerd. Daar moeten we onze weg nog in zoeken. Ik denk ook aan grootschalige en ingewikkelde vereveningsconstructies als het Hart van de Heuvelrug tussen Zeist, Soest, Amersfoort en Leusden. Daar worden regionaal natuurlocaties en bouwlocaties aan elkaar gekoppeld. Bij één grote locatie kun je een gebied eromheen nemen en dat in de grondexploitatie van de locatie opnemen. Maar als er meerdere locatie zijn, moet alles in een grotere regeling worden ondergebracht. In Utrecht, maar ook bij de Ruimte-voor-ruimte-regeling in Brabant, is de samenhang tussen ontvangende en betalende gebieden niet ruimtelijk gedefinieerd, maar zijn ze beleidsmatig aan elkaar gekoppeld. Dit ligt bestuurlijk en juridisch toch moeilijker. Een belangrijke voorwaarde voor een goed resultaat is natuurlijk: er moet in de plannen verdiencapaciteit zijn.’
Wat is uw oordeel over minister Dekker?
‘Ik vind haar eigenlijk niet zo creatief. Als je kijkt naar de nota Ruimte, dan denk ik toch dat gemeenten en provincies meer armslag zouden moeten krijgen om hun eigen ruimtelijke zaken te regelen. Je moet als rijk niet overal bovenop willen zitten. Ik ben erg blij dat het contourenbeleid van Pronk niet is doorgegaan. Maar aan de andere kant vind ik dat de minister te weinig oog heeft voor de kwetsbaarheid van het Nederlandse landschap. Ze heeft wel allerlei Nederlandse landschappen gedefinieerd, maar ze geeft maar weinig instrumenten om de landschappelijke waarden te behouden. Het is meer een concept dan dat er beleid op wordt gezet. Als je iets definieert, moet je ook instrumenten bedenken om er iets mee te doen. Ik noem maar iets: bij wijzigingen een landschapsarchitect inschakelen. Met een concept als het Groene Hart kan ik niets. Dat gebied is te groot. Dekker zegt: het rijk is verantwoordelijk voor de hoofdinfrastructuur van Nederland. Daarmee bedoelt ze plannen, gebieden, wegen enzovoort. Maar als je nationale landschappen definieert, moet je daar ook verantwoordelijkheid voor nemen. Stimuleren is daarbij belangrijker dan verbieden. Bij het Groene Hart zag je dat alleen restrictief beleid niet werkte. Er zijn echt geen bakken met geld voor nodig. Maar wat een minister wel kan doen is goede ideeën bevorderen.’
