Willem Krzeszewski en Karin Laglas: ‘Corporaties zijn door Den Haag buitensporig gestraft’

Willem Krzeszewski van Staedion en Karin Laglas van Ymere komen binnen via een Teams-gesprek. Allebei nemen ze binnenkort afscheid van hun topfunctie bij een grote woningbouwcorporatie in een grote stad, respectievelijk Den Haag en Amsterdam. Beiden beschouwen ze zichzelf ook als zij-instromers in de wereld van de woningcorporaties. Krzeszewski werkte onder meer voor gemeenten als Breda en Eindhoven en Meeús Vastgoed. Laglas was verbonden aan Twynstra Gudde, MAB, Rodamco en OVG, maar ook aan de Bond van Nederlandse Architecten en de TU Delft.
Verschillen zijn er ook: Ymere is in woningaantallen ongeveer twee keer zo groot als Staedion, maar Krzeszewski stond daarentegen bijna twee keer zo lang aan het roer van zijn corporatie als Laglas bij die van haar. Krzeszewski (1955) bereikt zijn pensioenleeftijd, terwijl Laglas (1959) daar nog niet aan toe is. ‘Ik stop met de baan die ik heb, maar ik wil nog best dingen doen. Als er iets fantastisch voorbijkomt, waarvan ik denk, dat heb ik nou altijd willen doen, dan ga ik daar wel op in.’ Haar commissariaten bij onder meer Brink Groep en Eurocommercial Properties houdt ze zeker aan.

Spannend moment
Beiden zijn het erover eens dat ze op een spannend moment vertrekken. Er ligt een grote opgave voor woningcorporaties, maar met de huidige vraag naar woningen moet ook de markt volop meedoen. De discussie daarover en wie wat moet doen en hoe dat het best kan worden georganiseerd, is interessant.
‘Het Rijk moet corporaties een rol geven in het sociale huursegment en middenhuur’, zegt Krzeszewski. ‘In Den Haag staan woningzoekenden voor middenhuur volledig in de kou. Wat nodig is, is een ruimtelijke strategie en duidelijke kaders voor de opgave. Neem bijvoorbeeld de gemeente Den Haag. Die denkt duizenden woningen binnenstedelijk te kunnen bouwen, maar dat kan natuurlijk alleen samen met de regio. Daarom is er behoefte aan kaders op rijksniveau.’ Krzeszewski verwijst naar Vinex en planologische besluiten uit het verleden – ‘daar ben ik mee opgegroeid!’ Hoe goed dat werkte, zie je bijvoorbeeld in Ypenburg. Volgens hem ligt daar een taak voor een nieuwe minister van Wonen, die moet zorgen voor beleid met de bijbehorende slagkracht.

Te weinig geld
Volgens Laglas moet er eerst goed worden onderzocht wat de opgave is en welke middelen daarvoor nodig zijn. ‘Vaak is er niet genoeg geld’, zegt ze. ‘Er is de neiging om de opgave groter te maken dan de middelen die beschikbaar zijn. Dat kan niet. Als die financiering onvoldoende is, gaat het niet.’ Laglas denkt dat de corporaties zich moeten blijven focussen op hun taak: zorgen voor woningen voor mensen met een bescheiden inkomen. Ze denkt dan ook dat het middenhuursegment, dat Krzeszewski noemde, niet direct iets is wat corporaties ook moeten doen. Laglas laat dat liever over aan de markt. ‘De markt laat het volgens mij te veel liggen. Ze moeten meer worden uitgedaagd en aangemoedigd, bijvoorbeeld door grondprijsbeleid aantrekkelijker te maken. En zorg voor woningen waar echt behoefte aan is: betaalbare koop.’

Doorstroming
Laglas noemt dat aspect niet voor niets. Een van de kwesties die altijd bij corporaties speelt, is de doorstroming. Bewoners die in aanmerking komen voor sociale huur, ontgroeien hun woning om allerlei redenen en na verloop van tijd zouden ze die sociale woonruimte moeten verlaten voor andere gegadigden, die daar meer voor in aanmerking komen. Dat kan natuurlijk alleen als er betaalbare en passende koop- en huurwoningen zijn die aansluiten bij de behoefte van de doorstromers. Dus huishoudensverdunning moet bijvoorbeeld leiden tot meer éénpersoonswoningen om de doorstroming op gang te houden.
Laglas noemt de klassieke doorstroming een treintje: iedereen schuift door. ‘Maar dat werkt niet altijd meer. Jonge, gescheiden mensen bijvoorbeeld kunnen nergens terecht.’ Krzeszewski en Laglas zien allebei hartverscheurende brieven binnenkomen van wachtenden, die vragen of ze eerst dakloos moeten raken of verslaafd om een woning te krijgen, want ze staan al vijf jaar op een wachtlijst en zijn nog steeds niet aan de beurt. Door het systeem kun je na het bemachtigen van een woning blijven zitten, en daar stokt het vaak. Laglas: ‘Huurders zijn geen profiteurs, maar er is altijd een percentage dat een woning bezet houdt die beter geschikt is voor een ander.’ Krzeszewski: ‘Daarom wordt er van alles bedacht om het systeem beter te laten werken, zoals flexwonen en flexhuurtermijn, waarbij je bijvoorbeeld eens in de drie jaar een inkomenstoets doet. Is je inkomen dan sterk gegroeid, dan betaal je marktconforme huur of je verhuist.’

Bijzondere toewijzing
Daarnaast hebben corporaties te maken met toewijzing van woningen aan bijzondere doelgroepen, zoals voormalige verslaafden, statushouders en de groep die valt onder begeleid wonen. In het kader van de extramuralisering moeten zoveel mogelijk mensen met een klein beetje hulp zelfstandig kunnen wonen. Al met al valt ongeveer 30% van de woningen onder die bijzondere toewijzing.
Corporaties zijn aan alle kanten gebaat bij een gezonde, goed functionerende woningmarkt. Laglas vindt daarom dat er in een volgend kabinet een minister van Wonen én Ruimtelijke ordening moet komen. Alleen dan kan het tekort aan woningen over de gehele linie worden aangepakt ten behoeve van starters, herstarters, urgenten, bijzondere doelgroepen, doorstromers, empty-nesters en ouderen. Ook Krzeszewski beaamt dat volmondig: ‘Dat ruimtelijke-ordeningskader is essentieel voor de ruimtelijke verdeling van bebouwing, natuur, landbouw en energie. Die regie is nodig, want te veel blijft nu te vaak in procedures hangen.’
Krzeszewski en Laglas hebben ook meteen een boodschappenlijstje voor de minister. Krzeszewski heeft sinds 2008 veel tijd en aandacht besteed aan stedelijke herstructurering van oude wijken. In elke stad is dat belangrijk voor een leefbare omgeving. Bijzondere aandacht moet daarbij uitgaan naar maatschappelijke voorzieningen in wijken, zoals scholen en wijkopbouw. Hij pleit daarom voor geld zoals dat beschikbaar was via het ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing). ‘Een dergelijk fonds is zeer belangrijk.’ Laglas denkt dat een minister vooral zijn of haar focus moet bepalen. ‘Het is altijd moeilijk keuzes te maken, dus je moet goed weten waar wat helpt bij het uitstippelen van beleid’, zegt ze. ‘De ene keer zijn dat sociale ingrepen en soms moet je fysiek ingrijpen.’ Er is volgens Laglas bijvoorbeeld sloop geweest waar dat niet altijd nodig was.

Verhuurderheffing
Die minister zou ook wat moeten doen aan de verhuurderheffing die corporaties elk jaar betalen. Politiek gezien ligt dat moeilijk: de VVD is tegen afschaffing, hoewel er wel een meerderheid in de Kamer voor te vinden is. Er zouden alleen nog wel middelen moeten worden gevonden om het te financieren. ‘Wij hebben dit jaar alweer € 86 mln verhuurderheffing overgemaakt’, zegt Laglas. ‘Dat is twee keer al zoveel als toen ik in 2014 begon.’ Woningen zijn sindsdien natuurlijk in waarde gestegen, waardoor de verhuurderheffing ook hoger is, maar het gaat inmiddels dus jaarlijks om € 2 mrd die niet in de volkshuisvestelijke taken van corporaties wordt gestoken. ‘Het is een schandaal dat we deze belasting moeten betalen op basis van de WOZ-waarde’, zegt Laglas fel. ‘We worden buitensporig gestraft voor bijbouwen en het stijgen van de waarde van onze woningen. We schieten er ook niets mee op in de zin dat we er iets voor terugkrijgen.’ Tegenwerpingen van sommigen dat corporaties ook woningen verkopen en daardoor geld in het laatje krijgen, wijst Laglas af: ‘We verkopen wel, maar dat is nooit ons doel.’
Een recent rapport van het EIB (Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid) stelt dat er niet enorm veel extra woningen zouden worden gebouwd als de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Krzeszewski en Laglas bestrijden die bevinding niet, maar willen daar wel wat nuancering in aanbrengen. ‘Nieuwbouw is belangrijk, maar er is meer’, zegt Krzeszewski. ‘We hebben ook een verduurzamingsopgave voor onze woningen en we moeten onze woningen, die deels nog van voor de oorlog zijn, onderhouden. Renovatie is al gauw een ton per woning.’

Tevreden mensen
Daarnaast zijn het niet alleen de corporaties waar de productie van afhangt. De bouw loopt achter en kan niet snel en efficiënt genoeg produceren. Laglas – van huis uit ingenieur – pleit voor industrialisering van de bouw en zegt een lans te willen breken voor fabrieksmatig bouwen. ‘Flexbouw en flexwoningen hebben een slechte naam, ik zou het liever conceptmatig of modulair bouwen willen noemen, maar daar ligt het antwoord.’
Krzeszewski en Laglas geloven allebei heilig in de taak van de woningbouwcorporatie. ‘Met Martin van Rijn (voorzitter Aedes, red.) zou ik willen zeggen: ‘Een woning is een dak boven je hoofd én een stuk toekomst.’ Daar kan ik mij in vinden, daar baseren mensen hun leven op’, aldus Krzeszewski. En Laglas voegt daaraan toe: ‘Zorgen dat mensen fatsoenlijk kunnen wonen, dat is een belangrijke bijdrage die de corporatie kan leveren.’ Laglas vindt dan ook dat het werk dat ze heeft gedaan ertoe doet, en noemt het rewarding. Ook Krzeszewski kijkt met genoegen terug op zijn functie: ‘Ondanks alles zijn 80% van onze bewoners tevreden mensen die prima en prettig wonen.’

Goed gevoel
Krzeszewski is trots op de woningcorporatie en de medewerkers die hij achterlaat. ‘De organisatie stond er in 2008 slecht voor’, zegt hij. ‘We moesten reorganiseren en hebben daarbij helaas mensen moeten laten gaan. Er kwamen ook weer mensen bij, de corporatie kreeg een andere structuur met centrale sturing en een beter functionerende onderhoudsdienst en we hadden de kosten beter onder controle.’ Het omslagpunt was volgens hem rond 2014. Krzeszewski houdt een goed gevoel over aan de gebiedsontwikkeling bij station Hollands Spoor en de Hoefkade, in het oude centrum, waar Staedion veel bezit heeft. ‘Met veel geduld en veel energie hebben we daar iets neergezet en dat is geslaagd te noemen.’ Aangrenzend aan het centrum ligt het Transvaalkwartier, waar al een sanering gaande was toen Krzeszewski aantrad. In 15–18 jaar is er een wijk ontstaan met een ander gezicht. 70% van de woningen is van Staedion, en de vernieuwing van de wijk zit nu in zijn laatste fase. ‘Van een gesegregeerde wijk is het nu een heel prettige wijk geworden’, zegt Krzeszewski. ‘Je ziet nu dat jongeren die er zijn opgegroeid terug willen naar de wijk.’ Het zijn zomaar een aantal voorbeelden.

Gemengde stad
Laglas begon bij Ymere in 2014. Daarvoor leidde ze vier jaar als decaan de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. ‘Ik herken veel van wat Willem zegt. Wat ik aantrof, was een organisatie die een beetje in verwarring was’, zegt Laglas. ‘Ik proefde gekwetstheid door de parlementaire enquête die toen juist werd afgerond. Alsof iedereen in de corporatiewereld een Erik Staal of een Hubert Möllenkamp was! En de Woningwet die daarna volgde was als een knellende jas.’ Laglas ging naar eigen zeggen aan de slag vanuit die nieuwe realiteit. Ze wijst erop dat de woningschaarste van toen alleen maar erger geworden is. ‘Moeten we dat willen?’ vraagt ze hardop. ‘We willen toch een gemengde stad. Dat heb ik altijd als focus genomen. Ook mensen met een laag inkomen moeten in de metropoolregio Amsterdam kunnen wonen.’ Als voorbeeld van een project waar ze trots op is, noemt ze project De Eenhoorn, niet ver van het Amstelstation, waar 124 woningen verdwenen, maar waarvoor 330 appartementen in de plaats kwamen. Kleinere eenheden dan voorheen, maar dat is de trend. Ook Krzeszewski vertelt dat de standaard bij Staedion van 80 naar 55–60 m² ging.

Samenwerking
Volgens Krzeszewski is de samenwerking tussen corporaties de laatste tien jaar ‘heel goed’. Er zijn werkgroepen en meer initiatieven voor onderlinge samenwerking. Ook Laglas ziet dat en wijst op het Manifest Passend Wonen, dat 30% van de corporaties onderschreef. Het moet woningen beter laten aansluiten bij inkomen en omvang van het huishouden. In Amsterdam probeert Ymere in samenwerking met een aantal gemeenten al verder te gaan en starters iets naar boven te duwen in de wachtrij. Bij Aedes wordt tegelijkertijd gedacht aan een landelijk woningverdeelsysteem. Dat zou het gemakkelijker maken voor iemand die bijvoorbeeld in Haarlem woont om naar Almere te verhuizen, zonder daar meteen onderaan op de wachtlijst terecht te komen. De woningverdeling in Amsterdam is volgens Krzeszewski al verder dan in Den Haag: ‘Daar ligt een mooie taak voor mijn opvolger.’
Zo blijft er bij het afscheid altijd nog wel wat te wensen. Had ik niet dit of beter dat kunnen doen? Krzeszewski had nog meer willen doen aan de communicatie binnen Staedion. ‘Als bestuurder beschik je bijvoorbeeld over veel informatie over woningmarktontwikkelingen. Die wil je graag met je organisatie delen’, legt hij uit. ‘Het streven is altijd om mensen te laten meegroeien binnen de organisatie en iedereen wendbaar te maken. Dat goed organiseren levert rendement op, financieel en uit maatschappelijk oogpunt.’ Laglas denkt dat Ymere, maar misschien ook de woningcorporatie in het algemeen, meer kan samenwerken met de markt. ‘In het begin was ik dat van plan, maar dat voornemen is toch wat ondergesneeuwd geraakt. Jammer, want het concurrentiegevoel moet eruit, het gezamenlijk belang zou voorop moeten staan, namelijk: woningen realiseren.’