Interview: Vastgoed voor Decathlon middel om te groeien

Donderdag 28 november 2018 opende de eerste vestiging van de Franse sportketen Decathlon in de Utrechtse regio zijn deuren in The Wall. Op een oppervlakte van 4600 m² wordt een keur aan sport- en outdoor artikelen aangeboden, te gebruiken voor meer dan 65 verschillende sporten. Een week eerder ging de 3800 m² grote winkel in Roermond open, naast het Retailpark aan de Schaarbroekerweg.
Volgend jaar volgen de winkels in de binnenstad van Utrecht en in Groningen.

In het voormalige C&A-pand aan het Vredenburg komt een Decathlon van ruim 3800 m², verdeeld over kelder, begane grond en eerste verdieping. Redevco start binnenkort met de verbouwing naar een ontwerp van Rijnboutt en Decathlon kan zijn winkel na de zomer openen. In Groningen komt Decathlon op de locatie van de voormalige Praxis aan het Sontplein, naast de Mediamarkt (eigendom van vastgoedinvesteerder Aprisco uit Assen). Deze 4400 m² grote winkel zal volgend jaar opengaan. Aan deze en alle andere plannen, behalve winkels ook een nieuw distributiecentrum in Noord-Brabant en nieuw kantoor in Amsterdam, hebben Rohan Uijlings en zijn team hun handen vol.

Huur geen automatisme
The Wall is sinds kort eigendom van een aantal private vastgoedbeleggers en de ontwikkelaar Built to Build Real Estate en Urban Interest. Ook hier huurt de sportketen de winkelruimte. Dit is echter geen automatisme. Decathlon heeft in Nederland twee panden in bezit, de voormalige Rijnhal in Arnhem (bijna 5000 m² winkelvloer) en de nieuwbouw bij de Bavelse Berg in Breda (4200 m²). De Rijnhal is overgenomen van de gemeente en is door de retailer zelf herontwikkeld.

Volgens Uijlings heeft de Franse onderneming wereldwijd momenteel enkele miljoenen m² aan eigen vastgoed in bezit, zowel winkels als distributiecentra. ‘Als we ons ergens voor de lange termijn willen vestigen en de kans doet zich voor, dan kopen we. Ook de nieuwe ontwikkelingen op Forepark in Den Haag en in Schiedam (zie kader) willen we aankopen. Zelfs op de Ramblas in Barcelona hebben we een winkelpand verworven, omdat dit een betere optie was dan huren. Maar het doel van Decathlon is om sport betaalbaar te maken voor een brede groep, niet om zoveel mogelijk vastgoed te bezitten.’

Decathlon, opgericht in 1976, runt nu wereldwijd ruim 1400 winkels in 45 verschillende landen (stand augustus 2018). In Nederland staat de teller met de opening van de vestiging in The Wall op 16. De eerste winkel zag 18 jaar geleden het levenslicht in Amsterdam Zuidoost bij de Amsterdam Arena.
Het streven is om in elke grotere stad aanwezig te zijn. Uijlings en zijn 10 collega’s van het vastgoedteam werken aan plannen of kijken naar locaties in meer dan 20 steden, naast Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam/Schiedam ook nog in Almere, Nijmegen, Amersfoort, Zaanstad, Den Bosch, Maastricht, Zwolle en Emmen.

Technologische vernieuwing
Op het hoofdkantoor in Amsterdam werken meer dan 120 werknemers; de gemiddelde leeftijd is 26 jaar. Alleen al met de webshop houden zich 80 mensen bezig. Decathlon zet dan ook zwaar in op technologische vernieuwing. Niet alleen de website is verbeterd, ook in de fysieke winkels worden innovaties doorgevoerd, zoals een experiment met automatisch afrekenen (via een slim winkelmandje en het RFID-systeem), zodat zelf scannen niet nodig is. Dit is mogelijk omdat de retailer voor circa 90% zijn eigen merken verkoopt en alle producten van RFID-tags zijn te voorzien.

De Nederlandse dochter van Decathlon houdt veel vastgoedontwikkelingen en winkelopeningen in eigen hand. Alle expertise is aanwezig op het hoofdkantoor dat naast de winkel aan de Arenaboulevard is gevestigd: bouwkundige kennis, een onderhoudsteam, architecten, een jurist en acquisitiemanagers. ‘We kunnen bijna alles zelf doen, van initiatief tot de opening. We hebben nu nog maar 2 panden in eigendom, maar ik verwacht dat dit aantal in de toekomst stijgt tot 5–8 winkels. Ook zijn we al enige tijd bezig met de zoektocht en ontwikkeling van een nieuw distributiecentrum in Noord-Brabant, waar aanvankelijk 150–200 mensen komen te werken en uiteindelijk 600. Dit vergt specifieke knowhow.’
De contracten voor het logistieke project zijn nog niet getekend. De noodzaak van een nieuw logistiek centrum is echter groot door de snelle groei van Decathlon in Nederland. Zo is het aantal vestigingen de afgelopen 5 jaar vervijfvoudigd, en de keten is nog lang niet uitgegroeid.

Binnenstadswinkels
Een aantal jaar geleden besloot het Franse management de organisaties in de verschillende landen meer ruimte te geven om met nieuwe winkels in te spelen op lokale trends, tradities en structuren. Terwijl Decathlon in Frankrijk aanvankelijk alleen heel grote winkels volgens het ‘try and buy’ concept op perifere locaties had, bleek het in Nederland beter om, naast perifere locaties, ook in te zetten op vestigingen in binnensteden. Het vergunningstraject voor sommige van die ‘buitenstedelijke’ locaties, zoals Forepark in Den Haag en Harga Noord in Schiedam, bleek veel meer tijd te vergen dan voorzien.

Tegelijkertijd kwam er winkelvastgoed in de binnenstad beschikbaar, in Den Haag door het faillissement van V&D en in Rotterdam door de reorganisatie van Metro Group, waar Media Markt en Saturn onder vallen. De geplande Saturn witgoed- en elektronicazaak aan de Coolsingel ging daardoor niet door. Decathlon kon hierdoor in april 2016 in Rotterdam zijn eerste binnenstadswinkel van Nederland openen. Deze is overigens met ruim 5000 m² nog iets groter dan de onlangs geopende vestiging in The Wall. De binnenstadswinkel in Den Haag werd in november 2016 geopend en trok in het eerste jaar al meer dan 1 miljoen bezoekers. Verder heeft de sportketen vestigingen geopend in de stadscentra van Eindhoven (Piazza), Tilburg en Enschede.

Inmiddels zijn onder andere in Parijs, Bordeaux, Lyon en Lille ook binnenstadswinkels te vinden. Uijlings: ‘Ook in Nederland blijkt er in de centra van grote steden ruimte te zijn voor Decathlon. Omdat de keten ruim 40 jaar geleden begonnen was als een soort van Ikea voor de sport, heeft de focus lange tijd volledig op perifere locaties gelegen. Maar nu is het én–
én, waarbij het Decathlon-DNA van try & buy en sporten bij de buitenruimtes van de winkels ook nog duidelijk in het oog gehouden wordt.’

Wachten op uitspraak Appingedam
De nieuwbouwontwikkelingen in Den Haag en Schiedam gaan er wat betreft Uijlings zeker komen, maar de provincie Zuid-Holland is hier al een aantal jaar tegen. Het plan 100% energie op een locatie op bedrijventerrein Forepark bij Leidschenveen wordt ontwikkeld door Sens Real Estate en Stebru en bestaat uit een mix aan functies: sportretail, een healthcluster, sportvelden, parkeren en horeca. De gemeente Den Haag schreef de tender uit voor haar eigen kavel. De provincie wil het nieuwe bestemmingsplan niet goedkeuren, omdat ze het plan als een bedreiging ziet voor de binnensteden.

Uijlings: ‘De provincie houdt vast aan het achterhaalde beleid dat bepaalde sectoren met volumineuze artikelen wel en andere sectoren met ook volumineuze artikelen zich niet buiten stadscentra mogen vestigen, zoals sportdetailhandel met tafeltennistafels, kano’s en dergelijke.’ Dat geldt ook voor Schiedam, waar VolkerWessels Vastgoed de nieuwe Decathlon ontwikkelt op een kavel die eveneens eigendom is van de gemeente. Het bouwconcern realiseert hier ook woningen en Van der Valk bouwt er een hotel. De ligging naast sportvelden is volgens Uijlings ideaal.

Beide gemeenten hebben een zaak aangespannen die op 4 oktober diende bij de Raad van State. Die moet nu een uitleg gaan geven over een belangrijke uitspraak van het Europese Hof over een zaak in Appingedam. Daar wil Bristol een winkel openen aan de rand van de stad en wil de gemeente de komst van de retailer tegenhouden. Gezien het arrest van het Europese Hof, dat stelt dat detailhandel valt onder de dienstenrichtlijn (januari 2018), moet Appingedam beter onderbouwen waarom een schoenen- en kledingzaak niet is toegestaan op de woonboulevard. Voor de Groningse stad is nog 6 maanden onderzoek nodig of daadwerkelijk sprake is van ontwrichting van de detailhandelstructuur.

De uitspraak van de Raad van State over de Decathlon-vestigingen in Den Haag en Schiedam laat dus nog wel even op zich wachten. ‘Decathlon is vasthoudend als het gaat om de vrijheid van vestiging, die mogelijk gemaakt wordt door de Europese regels’, zegt Uijlings. ‘Die vrijheid van ondernemen past bij een concern dat met ‘sport toegankelijk maken voor iedereen’ een duidelijke visie en missie heeft. Deze kernwaarden vertalen we door in ons vestigingsbeleid, in Nederland en in inmiddels 45 andere landen wereldwijd.’