De laatste jaren is de belangstelling voor hotelvastgoed zo toegenomen, dat Annexum, Hospitality Support Group (HSG), Kempen & Co en enkele particulieren in 2006 het hotelfonds European Hospitality Properties (EHP) zijn gestart. Het fonds verwacht dit jaar uit te kunnen breiden met nieuwe hotels. door Ronald de Blauw en Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine 27 maart 2009 nr. 5
De laatste jaren is de belangstelling voor hotelvastgoed
zo toegenomen, dat Annexum, Hospitality
Support Group (HSG), Kempen & Co en
enkele particulieren in 2006 het hotelfonds European
Hospitality Properties (EHP) zijn gestart. Het fonds verwacht
dit jaar uit te kunnen breiden met nieuwe hotels.
door Ronald de Blauw en Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine 27 maart 2009 nr. 5
‘We openen langzaam de ogen, worden wakker uit onze
winterslaap’, zegt Jan Roersma, directeur van HSG.
Huib Boissevain van Annexum vertelt dat het bordje van
EHP inmiddels volgeladen is met voorstellen van hotelketens,
investeerders en ontwikkelaars. ‘Het bloed loopt
door de straten. Voorlopig stellen we aankopen uit, totdat
de bodem is bereikt. Ik schat in dat na de zomer de
tijd is aangebroken om hotelvastgoed voor het fonds te
verwerven.’
Volgens Roersma hebben de aandeelhouders van het hotelfonds
nog de mogelijkheid om te groeien en vinden ze
dat ondanks de ingezakte markt ook nog aantrekkelijk.
Hij heeft onder andere als manager van het NH Grand
Hotel Krasnapolsky in Amsterdam en als directielid van
de Nederlandse tak van Golden Tulip veel ervaring opgedaan
in de hotelbranche. Ervaring die van pas komt bij
hotelbeleggingen, want daar komt volgens Roersma veel
meer bij kijken dan andere vastgoedcategorieën. ‘Je
moet verstand hebben van de exploitatie van hotels, om
bij aankoop het risico en het rendement goed in te kunnen
schatten. De waarde van het vastgoed is sterk afhankelijk
van het soort hotel dat er in zit en de wijze waarop
dat functioneert.’
Het fonds is in 2006 van start gegaan, een tijd dat veel
hotelketens sale en lease back toepasten om geld vrij te
maken voor hun core business en beleggers op zoek waren
naar meer vastgoedbeleggingsproducten. Het fonds
is begonnen met een omvang van € 60 mln, nu is het €
90 mln groot. In het fonds zitten nu zes Golden Tulip
Hotels in Nederland waaronder die op de Veluwe, de
Utrechtse Heuvelrug en Loosdrecht en drie Achat Hotels
in Duitsland. Het fonds richt zich op drie- en viersterrenhotels.
De keuze voor het drie- en viersterrensegment
is een bewuste, want de vijfsterrenhotels hebben
volgens Boissevain meer last van dips in de economie.
‘Gasten die anders zouden kiezen voor de duurste klasse,
doen dan een stapje terug en boeken een viersterrenhotel.
Maar boven het niveau van vijfsterrenhotels zit
niets, dus daar loopt het aantal overnachtingen het hardst terug.’
Op peil
In deze crisis is dat niet anders. Behalve dat het aantal
hotelovernachtingen teruggelopen is – vooral bij zakenhotels
heeft de crisis hard toegeslagen, is ook het beleggingsvolume
met 80% afgenomen. De afgelopen anderhalf
jaar heeft EHP geen transacties gedaan.
Hotelketens hebben het moeilijk, bijvoorbeeld naar verluidt
een keten als Golden Tulip. Boissevain: ‘Onze
huurstromen zijn nog op peil. Onze contracten met
Golden Tulip zitten zodanig in elkaar dat er voor de keten
nog genoeg marge overblijft. Die is uiteraard wel
aanzienlijk kleiner geworden.’ Roersma verwacht dat
internationale ketens door deze crisis niet het loodje
zullen leggen, maar er zullen wel fusies en overnames
gaan plaatsvinden. De sterke merken zelf, zelfs al worden
ze overgenomen, zullen echter niet verdwijnen. Op
nationaal niveau zullen vooral kleinere particuliere hotels
het moeilijk krijgen.
Maar ondanks de huidige moeilijkheden, denken Boissevain
en Roersma dat het risico van een omvallende
huurder in de branche van het hotelvastgoed kleiner is
dan in andere vastgoedcategorieën. In tegenstelling tot
bijvoorbeeld de kantorenmarkt is het gemakkelijker een
andere operator te vinden. Door de contacten van Roersma
in die wereld zeggen Boissevain en Roersma zelfs
een operator achter de hand te hebben voor het geval het
misgaat. Roersma: ‘Hotels zijn franchise, het gaat om de
naam en het reserveringssysteem. De achterliggende
operatie is gemakkelijk over te nemen.’ Boissevain: ‘Zo
kan de continuïteit gewaarborgd worden en waardeverlies
door leegstand voorkomen worden.’
Twee markten
Hoewel ieder hotel zijn eigen afwegingen heeft, draait
volgens Roersma een hotel gemiddeld genomen break
even met een bezettingsgraad tussen 52% en 65%. Om
daarboven te zitten moet een hotel twee markten bedienen,
zoals een airporthotel zowel de zakelijke markt als
de toeristenbranche bedient. Roersma: ‘Zo herbergen de
Golden Tulip Hotels op de Veluwe toeristen in het weekend
en doordeweeks zakenmensen die voor conferenties,
seminars en cursussen komen.’ Belangrijker dan de
bezettingsgraad voor een inschatting van het succes van
een hotel is echter de revenue per available room (RevPAR).
Dit is de bezettingsgraad vermenigvuldigd met
de gemiddelde kamerprijs.
Voor EHP is volgens Boissevain het rendement te vergelijken
met het totaal rendement van de kantorenmarkt
van de ROZ/IPD (0,9% over 2008 – red.). Ook de afwaarderingen
van afgelopen jaar liggen in diezelfde lijn,
gemiddeld is volgens Boissevain er 5% afgewaardeerd.
EHP werkt met ongeveer 70% vreemd vermogen per hotelbelegging.
Volgens Roersma is daar op marktniveau
nauwelijks een gemiddelde van te geven: ‘In oude hotelmarkten
wordt er vaak met weinig vreemd vermogen
gewerkt, maar in nieuwbouw zoals in Dresden of Berlijn,
is de leverage veel hoger.’
De contracten die EHP met haar hotels heeft, zijn allen
langjarige vaste huurcontracten. Het liefst zou Boissevain,
voor de spreiding van het risico, een mix van de
vaste huurcontracten en managementcontracten in EHP
zien. Een managementcontract met een onderliggend
huurcontract is de mooiste contractvorm. De vastgoedeigenaar
profiteert van de upside terwijl er wel een bodem
is. Veel van de contracten tussen eigenaar van vastgoed
en exploitant hebben een lange huurtermijn – 25 jaar is
geen uitzondering. Boissevain: ‘Het zijn vooral de internationale
ketens met sterke merknamen die managementcontracten
afsluiten.’
Kansen
De huidige omvang van € 90 mln van EHP moet binnen
de afzienbare termijn vergroot worden naar € 100 à € 125
mln. Daarbij streeft EHP naar spreiding in de portefeuille
met hotels die uiteenlopende markten bedienen in
verschillende regio’s in Noord West Europa. In Groot-
Brittannië liggen nu al veel kansen om aankopen te
doen, maar Roersma en Boissevain twijfelen. De Britse
hotelmarkt is vooral een nationale markt en de bodem
lijkt daar nog niet bereikt.
Ook Duitsland is een nationale markt waar de Duitser
zelf het meest gebruik maakt van de hotels. Dit in tegenstelling
tot Amsterdam, waar hotelgasten meestal buitenlanders
zijn. Hier blijft het, vanwege de structurele
krapte op de markt, ook door een crisis heen aantrekkelijk
om hotels te bezitten.
Boissevain en Roersma willen uiteindelijk naar een
fonds met een omvang van € 250 mln toe. Bedoeling is
dat het dan ook geplaatst wordt bij andere particuliere en
institutionele beleggers. Want ondanks alles is beleggen
in hotels aantrekkelijk volgens Boissevain en Roersma:
‘De hotelmarkt is een cyclische markt. Dat is ook een
voordeel: als geen ander weet de sector hoe het met een
crisis moet omgaan. Bedrijfsvoeringen worden meteen
aangepast waardoor de kans op overleven groter is dan
bij sectoren die zelden een crisis meemaken.’
In ’t kort
• Totaal rendement
hotels vergelijkbaar
met kantoren
• Risico huurder
kleiner dan bij
ander vastgoed
• EHP wil bodem
gebruiken om
te groeien
