De onroerendgoedmarkten tonen in 2025 een tweeslachtig beeld: beleggers steken opnieuw meer geld in vastgoed, maar aan de gebruikerskant is er krimp te zien. Alleen in retail groeit de opname.
In het kader van het zilveren jubileum van PropertyNL heeft marktonderzoeker Rudolf Bak alle beschikbare transactiedata – inclusief die van de grote internationale vastgoedadviseurs – op een rij gezet en een overzicht gemaakt van de markttotalen in de afgelopen 25 jaar.
De cijfers over de afgelopen kwart eeuw laten goed zien waar de hoogte- en dieptepunten zitten. De grootste toename in beleggingsvolume vond plaats in 2005 (+62%), vooral dankzij de booming winkelmarkt. De piek lag in dat decennium in 2007, net voor de kredietcrisis, toen een totaal van € 11,4 mrd bereikt werd. In 2013 en 2014 was er groei met meer dan 50%, na de crisis die in 2008 en 2009 gaten sloeg met minnen van respectievelijk 44% en 34%. De grootste afname op de beleggingsmarkt deed zich echter zeer recent voor, in de nasleep van de coronacrisis: –56% in 2023 (–€ 9 mrd), onder impuls van de door thuiswerken krimpende kantorenmarkt (–68% naar € 1,2 mrd), de terugvallende cijfers in logistiek (–51% naar € 2,4 mrd) en de worstelende retailmarkt (–50% naar € 0,17 mrd).
Plus van 17% in 2025
Uit de data blijkt dat vorig jaar in totaal voor € 10,7 mrd is belegd in Nederlands vastgoed. Dat is ruim 17% meer dan in 2024. Die stijging is een stuk minder spectaculair dan in het ‘terugveerjaar’ 2024, toen de plus uitkwam op liefst 30%, maar dat was dan ook een herstel van de enorme post-coronadip waar 2023 last van had. De markt leverde toen meer dan de helft aan transactievolume in. De grootste groei in 2025 laat de categorie ‘overig’ zien, met een 50% hoger beleggingsvolume tot € 0,28 mrd. De beleggingen in kantoren en winkels zijn met 15% toegenomen tot respectievelijk € 2,0 mrd en € 1,3 mrd, terwijl logistiek achterblijft met een min van een kleine 4% (€ 2,4 mrd).
Opname ingezakt
De opname van bedrijfsmatig vastgoed is in 2025 met 12% ingezakt tot zo’n 3,2 mln m². Alleen in winkelruimtes is een plus te zien. In de kantorenmarkt gaat het verhuurde metrage het meest naar beneden – met de kanttekening dat verlengingen, onttrekkingen en sale-and-leaseback niet worden meegeteld.
Wisselende perspectieven
Andere bronnen schetsen een ander beeld van de markt: de Amerikaanse indices-maker MSCI ziet bijvoorbeeld een daling van 12% in het volume aan Nederlandse vastgoedbeleggingen, maar komt ook tot een groter totaal van € 12,6 mrd. Het verschil wordt onder meer verklaard doordat in de cijfers van Bak geen zorgvastgoed en aankopen door woningcorporaties zijn opgenomen. Dat verklaart overigens nog niet dat MSCI in de retailmarkt een stagnatie ziet.
Top beleggingen
Ook CBRE hanteert voor Nederland een groter markttotaal en komt uit op een volume aan beleggingen van € 13 mrd, wat neerkomt op een groei van 15%. CBRE wijst op de terughoudendheid van buitenlandse investeerders en de uitpondgolf als belangrijke bepalende factoren.
De jaarlijkse Top Adviseurs van PropertyNL focust grotendeels op de regionaal actieve vastgoedadviseurs. De internationale concerns CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, Colliers en Savills verstrekken geen cijfers over hun transactievolumes in Nederland. Daarnaast willen de bij Dynamis aangesloten kantoren geen data leveren.
Verantwoording
In dit onderzoek presenteert PropertyNL internationale en regionale vastgoedadviseurs en sectorspecialisten met kantoren in Nederland. PropertyNL doet al sinds de oprichting onderzoek naar de partijen achter vastgoedbeleggings- en huurtransacties (van commercieel vastgoed) in Nederland. Het onderzoek is dit jaar uitgevoerd aan de hand van een enquête onder ruim 600 adviseurs die in 2025 naar voren zijn gekomen met transacties in de nieuwsbrieven of magazines van PropertyNL. Dat kan geweest zijn door middel van vrije nieuwsgaring, persberichten ten behoeve van de nieuwsbrief of via de servicemodule van PropertyNL, waar adviseurs hun transacties kunnen melden.
De enquête is ingevuld door bijna honderd vastgoedadviseurs en veronderstelt geen compleet overzicht van individuele transacties. De opgaven zijn van de vastgoedadviseurs zelf. Daarnaast is voor een zo compleet mogelijk beeld het totaal aan opgegeven transacties van enkele tientallen adviseurs uit de servicemodule opgenomen. Daarbij zijn ondergrenzen gehanteerd; in totaal wordt de module door ruim 300 adviseurs gebruikt voor het melden van transacties.
Bij alle kantoren is gevraagd of de totalen die uit de servicemodule naar voren kwamen, compleet waren. Een deel van de kantoren heeft het totaal gecorrigeerd; die correcties zijn overgenomen. Sommige advieskantoren hebben expliciet aangegeven niet genoemd te willen worden in de overzichten; die wens hebben wij zo veel mogelijk gerespecteerd. Tot slot is van een aantal kantoren geen reactie ontvangen; van die partijen zijn de in de servicemodule ingevoerde gegevens aangehouden.
De enquête is uitgevoerd door Rob van de Laar, Olivier Moonen en Rivaldo van de Westelaken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
Gerelateerde artikelen:
