Bij de jaarlijkse PropertyNL Forecast & Awards wierpen vastgoedspecialisten een blik op wat de markt in 2026 en daarna te wachten staat. Ze waren het over één ding roerend met elkaar eens: er liggen kansen, maar dan moet er vooral minder worden gepraat en meer worden doorgepakt.
De PropertyNL Awards werden uitgereikt tijdens een feestelijk diner in rijksmonument en voormalig schoolgebouw Het Sieraad in Amsterdam, eigendom van Ymere. Het veelzijdige gebouw biedt onderdak aan een evenementenlocatie, maar ook aan volwassenenonderwijs, een toneelvereniging, creatieve ondernemers en sterrenrestaurant Daalder.
Veelzijdig programma
Tussen de gangen door loodste dagvoorzitter en onderzoeksjournalist Jeroen Smit op een onderhoudende manier de 200 gasten door het programma. René Buck analyseerde het rapport van Peter Wennink over het Nederlandse vestigingsklimaat. Vervolgens gingen Duco Bodewes (oprichter Stec en D66-adviseur) en Nicole Maarsen (Taskforce Versnelling Woningbouw) in op het tiensteden-plan en de 21 woningbouwlocaties van het toekomstige kabinet.
Annelou de Groot (ceo Cushman & Wakefield) en Rosanne van den Eijkel (ministerie van Defensie) wierpen tot slot een blik op de kansen en uitdagingen van de vastgoedopgave waar Defensie – en de markt – de komende jaren voor staat.
Vastgoed helpt vestigingsklimaat
Jeroen Smit voelde tussendoor Paulien Hop (directeur ING Real Estate Finance), Wim Wensink (cio NLV/voorzitter IVBN) en Boris van der Gijp (covoorzitter Achmea Real Estate, directeur Investments) aan de tand over wat zij eigenlijk vonden van het vestigingsklimaat in Nederland en wat zij dachten dat het jaar 2026 de markt zou brengen.
Hop ziet genoeg mogelijkheden, mits er werk wordt gemaakt van dat goede vestigingsklimaat: ‘Dat neemt voor vastgoedondernemers ook een keten van toeleveranciers mee die gehuisvest moeten worden en bovendien moeten mensen ergens wonen. Ik zou het willen omdraaien: een goed vestigingsklimaat is nodig voor een bloeiende vastgoedsector, maar vastgoed is óók een randvoorwaarde voor een goed vestigingsklimaat.’
Van der Gijp ziet vooral een noodzaak om nu aan oplossingen te werken. ‘De afgelopen jaren hebben we cruciale dossiers voor ons uitgeschoven. Het rapport van Wennink geeft punten waarmee we aan de slag moeten.’ Maar kan de vastgoedsector wel aan de slag als er binnen vijf jaar geen ruimte voor nieuwe bedrijven meer is in tien van de twaalf provincies? Van der Gijp denkt dat het wel zal meevallen. ‘Voor de grote industriële oplossingen wordt het wel zoeken, maar er is ruimte en kapitaal.’
Internationaal kapitaal hard nodig
De zorgen van Van der Gijp gaan vooral over het investeringslandschap. ‘Wij investeren namens verzekeraars en pensioenfondsen, maar pensioenfondsen keren bijna net zo veel uit als ze aan premie ontvangen. Het is duidelijk dat we internationaal kapitaal nodig hebben om te investeren in Nederland en de voorwaarden daarvoor zijn nog niet goed genoeg. Er liggen grote ambities, maar de cheque is ongedekt.’
Wensink noemde het een pluspunt dat met het rapport-Wennink nu prioriteiten zijn aangegeven. ‘Het is moeilijk om alle betrokken partijen van de noodzaak te overtuigen om echt in actie te komen. We hebben vooral veel discussie gevoerd over het benutten van de schaarse ruimte, en dat zal de komende jaren anders moeten.’
Rapport Wennink
René Buck nam het rapport van kabinetsadviseur Peter Wennink onder de loep. ‘Het is meer een industriële strategie dan een roadmap op weg naar nationale welvaart. De onderwijs- en zorgsector komen bijvoorbeeld nauwelijks aan bod. Brede welvaart is meer dan materiële welvaart, maar de woorden leefklimaat en milieu kom je in dit rapport niet vaak tegen.’
Wenninks uitgangspunt is dat de economie jaarlijks tot 2% moet groeien om de stijgende overheidskosten de komende jaren te kunnen betalen. Hij wil dat oplossen door meer te investeren in innovatie en R&D. Daarvoor is een vereiste dat er meer snelheid en innovatie komt in regels en vergunningen. Daar kan Buck zich wel in vinden, mede omdat er in grote delen van Nederland over vijf jaar te weinig ruimte is voor bedrijven. Kritisch is hij op de aanbeveling om minder tijd te steken in omgevingsplannen. ‘De ruimtelijke ordening moet volgens Wennink dienend zijn, terwijl die toch ook kaders stelt.’
Een andere randvoorwaarde van Wennink is dat er voldoende talent is om de groei mogelijk te maken. Maar Buck ziet niets in het voorstel om de arbeidsmigratie in bijvoorbeeld land- en tuinbouw en de logistieke sector te beperken. ‘Het laatste apparaat dat ASML heeft gemaakt, heeft meer dan 200.000 onderdelen, die allemaal meerdere keren in een warehouse hebben gelegen. Logistiek is dus ook voor de industrie belangrijk.’
Overheid als investeerder in bedrijventerreinen
Wennink wil dat de overheid € 1,6 mrd reserveert voor voldoende bedrijfsruimte door uitgaven aan herontwikkeling en mee-investeren in grond en campussen. ‘De overheid moet dus niet alleen meepraten over de ontwikkeling van bedrijventerreinen, maar er ook geld aan uitgeven. Dat zou voor het eerst zijn. Dat is interessant.’
Innovatie moet de concurrentiekracht vergroten, vindt ook Buck. ‘Nederland loopt daarin achter. De internationale norm is 3% van het BBP, wij zitten op 2,3%. Om dat gat te dichten, is er tussen de € 150 en de € 180 mrd nodig. En je hebt geen garantie dat je die investeringen terugverdient.’ Wennink vindt dat selectiviteit nodig is in innovatie, maar zelf is hij volgens Buck helemaal niet selectief. ‘De pretentie is groot, maar op alle punten waar Wennink voor Nederland kansen ziet, is de concurrentie ook vreselijk groot.’
Ambitieus zijn ook de 51 projectvoorstellen die Wennink doet ter waarde van € 126 mrd. En of dat haalbaar is, betwijfelt Buck. ‘Over het grootste project, de AI-gigafabriek van € 22,5 mrd, is onlangs een rapport naar de Kamer gestuurd met het advies: niet doen.’
Mini-Trump
Over de aansturing van de plannen zegt Wennink dat toekomstige welvaart Chefsache is. ‘Dat is nieuw. In een bedrijf moet iedereen mee als de ceo zegt: we gaan rechtsom. Maar zo werkt het in de politiek niet. Het voorstel om een commissaris Toekomstige Welvaart in te stellen lijkt op een soort mini-Trump, die zich niets aan de Tweede Kamer gelegen hoeft te laten liggen. Het is te makkelijk gedacht dat je op die manier wel zorgt dat dit prioriteit krijgt.’
‘Bouwbaas gezocht’
In hun Forecast Steden presenteerden corporatieadviseur Duco Bodewes en expert vastgoedontwikkeling Nicole Maarsen fundamentele ideeën voor de toekomst van de Nederlandse woningmarkt. ‘We hebben niet nog meer beleid nodig, we hebben realisatie nodig.’
Bodewes trapte af met een inkijkje in de sfeer rond de kabinetsformatie. Hij noemde het concept van een minderheidskabinet een sterke zet: ‘Het nodigt andere partijen uit om mee te werken. Dat is goed voor Nederland.’ Een opvallend onderdeel van het woonplan dat Bodewes samen met D66-partijleider Rob Jetten en Hans Vijlbrief ontwikkelde, is de bouw van tien nieuwe steden. ‘Sommigen dachten dat het een metafoor was, maar dat is het zeker niet’, verduidelijkt hij. ‘Er moet grootschalig en sneller gebouwd worden, met industrieel bouwen en een bouwbaas die doorzettingsmacht heeft.’
Volgens Bodewes is zo’n bouwbaas cruciaal om vastgelopen projecten vlot te trekken. ‘Er zijn tal van voorbeelden waar gemeenten en provincies jarenlang bakkeleien en pas na bemiddeling door het Rijk komt er schot in de zaak. Zonder regie geen woningen.’ Hij benadrukte het belang van gecombineerde budgetten, waarin infrastructuur en voorzieningen samenkomen om locaties haalbaar te maken.
Digitaliseren is depolitiseren
Maarsen viel hem bij: ‘De beweging richting realisatie is ingezet met woontopafspraken, woondeals en de landelijke versnellingstafel. Die moeten we vasthouden, want alleen dan kunnen we elkaar aanspreken op de aantallen.’
Digitalisering van het planproces kwam eveneens ter sprake. Maarsen pleitte voor versnelling via datagedreven besluitvorming: ‘Iedereen praat over parallel plannen, maar het gebeurt nog analoog. Digitaliseren betekent ook depolitiseren. Met harde feiten kun je moeilijk politiek bedrijven.’ Maarsen benadrukte het belang van standaardisatie en industrialisatie. ‘De arbeidsproductiviteit in de bouw moet omhoog. Dat is een belangrijke pijler in het rapport-Wennink.’ Ze benadrukte dat wonen moet worden gezien als infrastructuur: ‘Zonder wonen geen investeringsklimaat. Het is een voorwaarde voor economische groei.’
Ouderenwoning is motor voor doorstroming
Een verrassende invalshoek kwam vanuit de zaal van Hans Adriani, expert op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg. Hij wees op het potentieel van de vergrijzende bevolking: ‘Anderhalf miljoen huishoudens van 55+’ers bezitten samen € 750 mrd aan kapitaal. Als je goede seniorenwoningen bouwt, komt dat kapitaal vrij en ontstaan er verhuisketens.’
Volgens Adriani leidt een goed gebouwde ouderenwoning tot wel zeven verhuizingen in de keten. ‘Bouwen voor ouderen is dus de effectiefste manier om doorstroming te creëren. Maar dat vraagt om politieke keuzes en aangepaste bestemmingsplannen.’
Ook het vergeten potentieel van woningen boven winkels werd genoemd. Bodewes: ‘Er staan 70.000 woningen boven winkels leeg. In Amsterdam wordt erop gestuurd, maar het blijft bewerkelijk en duur. Gemeenten moeten daarvoor ruimte maken.’
Minister van Wonen?
Of Maarsen de post van minister van Wonen ambieert? Lachend: ‘Nee, ik heb geen eigen schaduwkabinet. Maar ik hoop wel dat de nieuwe regering de beweging naar minder regels en meer standaardisatie voortzet.’ Bodewes: ‘Zonder durf in Den Haag blijven we praten over plannen, terwijl Nederland zit te springen om woningen.’
Defensie als nieuwe speler
Rosanne van den Eijkel, programmamanager Vastgoed bij het ministerie van Defensie, en Cushman & Wakefield-ceo Annelou de Groot belichtten de vastgoedopgave van Defensie. Een actueel onderwerp, gezien de toenemende investeringen in het defensieapparaat de komende jaren. Defensie is daarmee een nieuwe speler in de strijd om de ruimte, was het motto dan ook. Volgens Van den Eijkel is er zelfs sprake van een ‘ongekende vastgoedopgave’, waarbij de hulp van de markt nodig is.
Vastgoed is daarbij niet meer een randvoorwaarde, benadrukte ze, maar een kritische capaciteit. ‘Zonder vastgoed geen gereedheid, want vastgoed bepaalt het bereik, de snelheid en de schaalbaarheid van militaire inzet.’
Van den Eijkel beheert een vastgoedportefeuille van 468 locaties met 11.000 gebouwen. Eind 2022 werd uitgegaan van een benodigde investering van € 25 mrd voor vervanging van verouderd vastgoed. Maar met de herprioritering die afgelopen jaar is vastgesteld, moeten er de komende vijf jaar bovenop de huidige 6 mln vierkante meters nog eens 2,5 mln bijkomen. Bovendien is nog onbekend hoe de totale vastgoedopgave eruitziet bij een mogelijke opschaling naar 200.000 medewerkers. ‘We hebben te maken met een stapeling van opgaven.’
Meer vraag bij producenten
Als Defensie groeit, gaan ook de toeleveranciers groeien, haakte De Groot in. ‘Van de € 750 mrd die we aan Defensie gaan besteden, gaat 20% naar productie. We hebben in Europa ook afgesproken dat we minimaal 50% van die materialen bij elkaar moeten afnemen. Dat betekent dat de producenten in Nederland een enorme stijging zullen zien in de vraag naar defensiegerelateerde producten. Dat betekent veel voor de toch al krappe ruimte in Nederland.’ Want er is een harde strijd om de beschikbare ruimte gaande, en voor Defensie zijn 57 gebieden geclaimd. ‘En alle 48 producenten die leveren aan de defensie-industrie hebben ook meer ruimte nodig. Alles bij elkaar hebben we dus een puzzel te leggen om de ruimte zo goed mogelijk te benutten. Bijvoorbeeld door de plekken te gebruiken die de vervuilende industrie achterlaat.’
De Groot gaf het voorbeeld van het leegstaande pand van VDL Nedcar, dat is gehuurd door Defensie voor bedrijven die defensiematerialen produceren. Ze suggereerde ook de oude Vredestein-bandenfabriek die bij Cushman in de verkoop staat. ‘Het zou mooi zijn als jullie die overnemen’, zei ze tegen Van den Eijkel.
Hulp van de markt nodig
Die gaf aan dat Defensie naar een realisatiecapaciteit van € 2 mrd per jaar toe moet groeien, terwijl die nu nog € 500 mln is. ‘Voor nieuwbouw richten we ons met name op eigen terreinen. Maar we moeten ook gaan kijken naar alternatieve locaties buiten kazernes voor niet-operationele functies. Bovendien hebben we te maken met meer dan alleen een vastgoedopgave. Ook bij ons spelen zaken als netcongestie en stikstof. We moeten dus ook het vermogen hebben om complexe gebiedsontwikkelingen te organiseren en te regisseren. We hebben daar zeker de markt bij nodig.’
De Groot gaf aan dat bovenop de 3,5% van de rijksbegroting die aan Defensie moet worden besteed, nog eens 1,5% mag worden uitgegeven aan ‘brede weerbaarheid’. Dat biedt kansen voor de vastgoedmarkt. ‘De EU is er veel aan gelegen om ons te laten investeren. Die 1,5% mag ruim worden ingevuld. Ik kan me voorstellen dat we dat gezamenlijk inzetten om bijvoorbeeld woonruimte te realiseren voor de 200.000 mensen die Defensie extra nodig heeft.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2026
