De EU zou interne handelsbelemmeringen verder moeten afbouwen. Dat levert op lange termijn een productiviteitsgroei van 7 procentpunt op, aldus DNB-bestuurslid Olaf Sleijpen tijdens de European Valuation Conference.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 13 juni 2025
Den Haag vormde op 9 mei het toneel van de springmeeting van Tegova, The European Group of Valuers’ Associations. In Theater Diligentia aan de statige Lange Voorhout kwamen zo’n 270 taxatieprofessionals uit 28 landen bijeen op het evenement, georganiseerd door de NVM en Vastgoed Nederland, die samen Tegova Netherlands vormen.
Paulo Barros Trindade, bestuursvoorzitter Tegova, noemde de hofstad een treffende locatiekeuze in deze turbulente tijd. ‘Nederland is als een van de EU-oprichters die ook het verdrag van Maastricht vormgaf een echt Europees land, terwijl Den Haag de stad van recht en vrede is. De economische onzekerheid, geopolitieke instabiliteit en klimatologische disruptie hebben een direct effect op de waardering van Europees vastgoed. In deze omstandigheden is de rol van taxateurs nog belangrijker. Het is cruciaal dat onze taxateurs, aangesloten bij Tegova, met hun waardebepalingen vertrouwen, transparantie en professionele sturing geven. Ook werken we aan een goede methodologie en uniforme Europese standaarden. Zo kunnen we de financiële instituties een solide fundament bieden, waarop ze kunnen varen.’
Grote Depressie
Wat de economische impact van de huidige mondiale onrust is, deed Olaf Sleijpen uit de doeken. De directeur monetaire zaken en financiële stabiliteit en directielid van De Nederlandsche Bank (DNB) wees naar de door president Trump uitgeroepen Bevrijdingsdag van 2 april, toen hij een verhoging van de Amerikaanse importtarieven aankondigde. ‘Sindsdien heeft de wereld een historisch niveau van economische onzekerheid bereikt. Deze eeuw hebben we al flink wat economische onzekerheidspieken gehad. Daardoor is onze veerkracht tegen crises toegenomen, zoals bleek uit de meevallende economische gevolgen van de coronacrisis.’
Hoe groot de schok van de tarievenoorlog wordt, weet ook Sleijpen niet. ‘Hoewel de VS een uitstel van negentig dagen hebben aangekondigd, is er al wereldwijde schade aangericht. Met de huidige handelstarieven die Amerika heeft opgelegd, bedraagt het mondiale tarief nu gemiddeld 15%. De handelstarieven van Amerika uit de jaren dertig van de vorige eeuw bedroegen gemiddeld 20%. Als Trump op 2 juli zijn dreigementen uitvoert, gaan we daar ruimschoots overheen.’
Impact vastgoedmarkt
De Nederlandse economie is al aan het afkoelen, verklaart de DNB-bestuurder. ‘In het eerste kwartaal groeide het bruto binnenlands product (bbp) met 0,1% ten opzichte van het kwartaal daarvoor. Daarin is de tarievenoorlog nog niet verdisconteerd. Een beetje afkoeling kan geen kwaad. De Nederlandse economie groeit nog steeds boven zijn productiecapaciteit, met als gevolg een inflatie van 4% in april. Het CPB heeft als economisch effect van de importheffingen de groei voor 2025 naar beneden bijgesteld naar 1,5% – een daling van 0,4 procentpunt – en voor 2026 naar 0,9%, een daling van 0,6 procentpunt.
De vastgoedmarkt ondervindt vooralsnog niet zozeer schade van de verhoogde handelstarieven, constateert hij. ‘Het lijkt op dit moment eerder beleidsonzekerheid die vastgoedinvesteerders afschrikt. Dat zal dan vooral voor commercieel vastgoed gelden.’ Hij verwacht vooralsnog geen directe gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt. ‘Daar zien we eerder opwaartse druk vanwege het enorme woningtekort.’
Verstoring van handel binnen waardeketens
We lopen volgens Sleijpen het risico om in een vicieuze cirkel te komen. ‘Die kan leiden tot serieuze verstoringen in economische waardeketens. Het voelt tegenintuïtief om verhoging van tariefmuren aan Amerikaanse zijde niet te beantwoorden met een vergelijkbare actie vanuit de EU. Toch is dat economisch gezien de beste reactie. In plaats van nieuwe muren om ons Europese huis bouwen, kunnen we beter het fundament van het Europese huis versterken. We moeten economisch beter samenwerken en de Europese interne markt verbeteren. Het IMF heeft berekend dat de handelsbarrières tussen EU-landen equivalent zijn aan een tarief van 45%. Op financiële diensten ligt dat zelfs ruim boven de 100%. Als we die interne muren afbreken, kan de productiviteit van de EU-economie op lange termijn met 7 procentpunt toenemen.’
Kwetsbare Randstad
Floris Alkemade, architect, urban planner en voormalig Rijksbouwmeester, schetste met een duizelingwekkend feitenrelaas dat we het op aarde radicaal anders moeten doen. ‘We leven in een wereld van overvloed, waarin we kunnen kiezen uit 600 mln producten op Amazon. De prijs van deze welvaart op onze aarde is echter immens, zie klimaatverandering, de afnemende biodiversiteit, toename van infectieziekten en alle oorlogen. Onlangs berekende Cambridge University dat de aarde door hitte over twintig jaar voor 2,5 mrd mensen onleefbaar is. De vraag is echter of we sterk genoeg zijn om te leven in deze tijd, met Poetin, Trump, Xi, Erdogan en Orban als kapiteins op ons schip.’
Volgens Alkemade veroorzaakt marktwerking op de Nederlandse vastgoedmarkt onrechtvaardigheid. ‘Tussen 2010 en 2020 groeide het gemiddelde huishoudinkomen met 5%. Tussen 2010 en 2024 steeg de woningprijs met 50% naar € 468.000. Voor hele inkomensgroepen is de woningmarkt onbereikbaar. In ons kleine Nederland bebouwen we dagelijks 10 hectare open ruimte. We hebben 8 mln woningen en 1 mln nieuwe woningen nodig. In plaats van die buitenstedelijk te bouwen, kunnen we beter onze steden 12,5% verdichten; dan hebben we er ook 1 mln woningen bij. Het grootste deel van de bevolking woont in de Randstad, waar de inkomens en huizenprijzen het hoogst zijn. Maar juist dit gebied is kwetsbaar als de zeespiegel stijgt; met 2,5 meter in 2100 als Antarctica instabiel blijkt.’
Humanity’s Last Exam
Positieve transformatieve verandering is de oplossing, stelt de architect. ‘Dat vergt idealisme, moed en verbeeldingskracht. Volgens Barack Obama – Amerika brengt ook goede presidenten voort – zijn wij de eerste generatie die beseft wat er op aarde aan de hand is en de laatste die haar kan redden. Technologisch kunnen we alles doen we willen, maar we moeten worden beschermd tegen wat we willen en leren consumeren en produceren zonder de aarde te verwoesten.’
Kan AI daarbij helpen? Dan Hendrycks stelde vorig jaar Humanity’s Last Exam samen, de ingewikkeldste 3000 vragen ooit bedacht door de mondiale wetenschapstop. ‘De meest geavanceerde AI-tools wisten maar 3% goed te beantwoorden. Eind 2025 ligt dat percentage volgens AI-bedrijven op 50%.’
De vastgoedsector kan volgens Alkemade een veel positievere rol spelen. ‘BAM schrok zich rot toen het berekende hoeveel CO2 het produceert met beton en staal. Het grootste bouwbedrijf van Nederland heeft daarom een houtbouwfabriek gebouwd en gaat meer biobased materialen gebruiken. We kunnen overal houten verdiepingen op plaatsen. Breek het floorplan open en huisvest senioren op de begane grond en starters en studenten daarboven. Onze gebroken wereld moeten we met goud repareren, zoals een Japanse kunstenaar doet met zijn met goud gelijmde vazen. Niet de crisis bepaalt wie we zijn, maar onze reactie daarop.’
AI gamechanger
De rol van taxateurs is hierin onmisbaar. Zo kunnen de nieuwste European Valuation Standards – vervat in het blue book EVS 2025 – de vastgoedsector duurzamer en crisisbestendiger maken, stelt Cédric Perrière, chairman European Valuation Standards Board (EVSB). ‘Hierin hebben we zoveel mogelijk actualiteit verwerkt, van de Greendeal, financiële instabiliteit en oorlogssituaties. Zo is tot in detail duidelijk hoe energie-efficiëntie in de waardering moet worden verwerkt. EVS 2025 brengt meer consistentie, helderheid en geloofwaardigheid in de waardering van Europees vastgoed. We hebben de lat hoger gelegd voor verslaglegging en werken met meer referenties.’
Daarmee is het werk nog niet af, benadrukt de EVS-chairman. ‘Neem de exponentiële opmars van AI, die zowel een kans als een bedreiging vormt. Wie AI goed kan toepassen met lokale kennis, kan uitgroeien tot de best betrouwbare adviseur. AI is een game changer voor kleine en onafhankelijke taxatiebedrijven. Omdat de AI-tools zo snel implementeerbaar, goed en goedkoop zijn, kunnen zij de grote bedrijven naar de kroon steken. De vastgoedsector riskeert echter marktverlies en irrelevantie als ze dit overlaat aan de big tech-bedrijven. We willen niet belanden in de softwaregevangenis van big tech met torenhoge abonnementsprijzen.’
Duurzaamheidsparagraaf 3.0
Jeroen Bom, executive director Valuations Colliers, en Reinier Mijsberg, head Valuation Team ABN Amro, pleiten al jaren voor de implementatie van ESG in taxatiemodellen. ‘Eerst stuitten we op veel weerstand in de sector en werden we bijkans van het podium gegooid. Duurzaamheid bestaat niet in ons vak en heeft geen invloed op de marktwaarde, hoorden we vaak. De C-labelplicht voor kantoren in 2023 was echter een trigger in Nederland. Met de samenstelling van de nieuwe duurzaamheidsparagraaf voor taxaties van commercieel vastgoed – DuPa 2.0 – hebben we de eerste stappen naar ESG-integratie binnen het waarderingsproces bereikt’, aldus Mijsberg.
Maar hoewel taxateurs nu verplicht rekening moeten houden met duurzaamheid en klimaatrisico’s bij het bepalen van de marktwaarde van commercieel vastgoed, is het volgens Bom nog niet goed genoeg. ‘De Nederlandse en eigenlijk de hele Europese vastgoedmarkt heeft een DuPa 3.0 nodig. In een werkgroep onderzoeken we nu hoe we van een kwantitatieve ESG-vertaling tot marktwaarde kunnen komen. Volledig Paris Proof moet de standaard worden en ook circulariteit moeten we als taxateurs meenemen. Een goed duurzaamheidslabel is niet afdoende. Vanaf 2027 kan een kantoor met een A-label ook een stranded asset worden. Dan wordt een gebouw afgerekend op zijn energieverbruik. Als een duurzaam gebouw niet-duurzaam wordt geëxploiteerd en de energiekosten en CO2-uitstoot alsnog te hoog zijn, zullen core-investeerders zich ervan afkeren’, aldus Mijsberg.
Groene premie
Volgens Bom is de groene premie al zichtbaar. ‘In het Rotterdamse CBD leverde laatst een gezond en Paris Proof, herontwikkeld mixed-use gebouw een € 100 hogere huur op. De brown discount van niet-duurzaam vastgoed is nog te weinig zichtbaar in taxaties, maar over enkele jaren is dat gemeengoed. Eigenaren lopen dan het risico dat ze hun gebouw niet meer kunnen verzekeren. Zeker is dat banken vanaf 2030 geen financiering meer afgeven voor vastgoed dat geen A-label heeft. De anti-groene beweging vanuit de VS vormt geen bedreiging. De Europese groene wetgeving blijft, de intrinsieke motivatie blijft groot en de ‘war on talent’ vereist verduurzaming; millennials en Gen Z willen werken, wonen en verblijven in een groene en gezonde bebouwde omgeving.’
