Alle seinen staan in Rotterdam voorlopig nog op groen. De stad profiteert volgens lokale vastgoedspecialisten van haar achterstandspositie op sommige vlakken in combinatie met een voortrekkersrol op andere.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2023
De setting van de expertmeeting over commercieel vastgoed in Rotterdam en omstreken is het gebouw van de VNAB, de voormalige assurantiebeurs aan de Boompjes. Nog altijd is de beurs de plek waar ondernemers (groot)zakelijke risico’s onderling afkaarten. ‘Deze zaal heeft het mooiste uitzicht van Rotterdam’, grapt Ted Rommelse. Het raam kijkt uit op het Hulstkampgebouw aan de overkant van de Maas, sinds jaar en dag het onderkomen van Ooms Makelaars. De vier experts andere Rotterdams kantoren kunnen er wel om lachen.
Meedenken
Het vestigingsklimaat in de Maasstad is volgens de heren niet bepaald een risico dat meegewogen moet worden in het advies aan klanten die kantoor- of bedrijfsruimte zoeken. Iets wat eerder ook al bleek uit een imago-onderzoek van PropertyNL onder projectontwikkelaars naar gemeenten, waarin Rotterdam relatief goed scoorde ten opzichte van andere steden.
Rotterdamse ambtenaren willen over het algemeen wel meedenken, vertelt Léon de Lobel. ‘Het zorgt ervoor dat Rotterdam er tegen de stroom in toch in slaagt om nieuwe bedrijven aan te trekken. Alleen matcht dat nog niet met het aanbod dat er is.’ Dat schuurt, volgens Maurits de Peuter: ‘Want het aanbod aan kantoor- en bedrijfsruimte is met name in het centrum maar heel beperkt.’
Pieter Bas Koevermans merkt dat de gemeente tegen zijn grenzen aanloopt. ‘Er zijn capaciteitsproblemen, ook omdat ambtenaren steeds meer op hun bord hebben gekregen. Daardoor lopen allerlei procedures steeds vaker vast. De overdracht van een stuk grond in de Spaanse Polder duurde voorheen drie weken, maar nu red je het al niet meer met zes weken.’
Daar kan een gemeente vaak weinig aan doen, denkt De Peuter. ‘Die zijn ook gehouden aan bibob-procedures. Het is in ieders belang om ondermijning tegen te gaan.’
Havenbedrijf
Rotterdam profiteert volgens de vastgoedexperts ook van de aanwezigheid van het havenbedrijf. Pieter Molenaar: ‘Daarmee kan Rotterdam in vergelijking met andere gemeenten snelheid maken, al staat het Havenbedrijf natuurlijk zelf ook voor een behoorlijke transitie. De stad heeft daarin een voortrekkersrol.’
Rommelse stelt dat een gemeente een bedrijf soms met alle egards ontvangt en behandelt, vervolgens maanden gaat nadenken en dan pas roept dat het niet kan. ‘Dat is bij het Havenbedrijf Rotterdam niet aan de orde. Het beleid is helder en duidelijk.’
Tegelijkertijd is Rotterdam ook niet immuun voor de crisis in vastgoedland. Grote bedrijven zijn voorzichtiger met metrages. Koevermans: ‘Dat zie je bijvoorbeeld terug in het Merwe Vierhavensgebied. Daar zijn ontwikkelingen die 10–15 jaar duren. Startende ondernemers hebben die tijd niet en gaan voor bestaande bouw. Maar om de doorlooptijd van dergelijke grote gebiedsontwikkelingen te bekorten, is het wachten op toezeggingen van grote gebruikers.’
Tekort aan kantoren
Door gebrek aan nieuwbouw is de grotere gebruiker volgens De Lobel aangewezen op bestaande bouw, ‘en ook daar is de spoeling voor grotere metrages dun’. Koevermans noemt het een golfbeweging: op het moment dat de woningmarkt tegenzit wil men meer winkels en kantoren en andersom. Molenaar vindt dat er de afgelopen jaren evengoed behoorlijk veel gebeurd is. ‘Neem Air (de transformatie van de voormalige V&D tot een mixed use van winkelruimte met daarbovenop kantoren aan de kop van de Koopgoot, red.). Dat komt echt wel vol.’
Het stilvallen van projecten schept ook kansen, stelt Rommelse, die daarmee refereert aan Feyenoord City. ‘Door het wegvallen van de nieuwe Kuip is er ruimte voor 2500 extra woningen, bovenop degene die al geprogrammeerd zijn.’ Voor al die extra woningen zijn ook voorzieningen nodig zoals winkels, sport, gezondheid, horeca en natuurlijk hoogwaardige kantoren, zegt hij. ‘Als een gebied wil gaan leven, heb je ook werkplekken nodig, ook gelet op het feit dat er op andere plekken in de stad, bijvoorbeeld in het centrum, nauwelijks meer kwalitatief aanbod is.’ De Lobel voegt daaraan toe: ‘We moeten ook niet overdrijven. Als je nu 3000 of 4000 m² zoekt, vind je echt wel wat, bijvoorbeeld in gebouw Weena en in First Rotterdam. Maar als een klant 7000 m² nodig heeft, wordt het een stuk moeilijker.’
Geen overaanbod
Angst voor een nieuw overaanbod aan kantoren door de crisis en het nieuwe werken is volgens de heren niet nodig. Rommelse: ‘Rotterdam is New York niet. De afgelopen jaren zijn er juist veel vierkante meters kantoor ingeleverd. Wat je hier bijbouwt, voorziet direct in een vraag. Edge heeft dat slim gedaan, door Coolsingel 75 vlot te trekken. Een prima plek om risicodragend kantoorruimte te ontwikkelen die direct alle boxen aanvinkt.’
De blijvende impact van corona op de vraag naar kantoorruimte in Rotterdam is beperkt, al ruilden een aantal grote gebruikers hun single-tenant kantoor in voor een multi-tenant gebouw als Delftse Poort. De Peuter: ‘Kantoren staan daarbij veel meer in het teken van ontmoeten in plaats van enkel een werkplek. Voor het aantrekken en behouden van medewerkers is het voor werkgevers belangrijk om een fijne en uitnodigende werkomgeving te creëren.’ De Lobel merkt dat de schade van al het thuiswerken nu langzaam duidelijk wordt. ‘Ergens logisch: de meeste woningen zijn totaal niet ingericht om er structureel te werken, waardoor medewerkers weer een aantal dagen naar kantoor willen. Medewerkers zijn daarnaast vooral het sociale aspect gaan missen.’
Golden sales hours
Koevermans vindt als werkgever het tijdsaspect bij het zogenaamd hybride werken doorslaggevender dan de locatie. ‘Tussen 10 en 15 uur zijn het de golden sales hours. Dan is het wel fijn als je er samen met je collega’s voor kunt gaan. Ik vind het dan wat minder bezwaarlijk als je vanuit huis begint om de files te vermijden of je kind naar school te brengen.’ Rommelse staat er als werkgever anders in dan als collega: ‘Je merkt toch wel dat collega’s die weinig of nooit naar kantoor komen wat meer op achterstand staan.’ Bij Molenaar speelt dit helemaal niet meer: ‘Onze mensen zitten gewoon weer vijf dagen per week op kantoor.’
De vraag hoe we omgaan met de nieuwe situatie is eigenlijk nog niet beantwoord, maar dat is van alle tijden in het vastgoed, zegt De Lobel. De Peuter vindt het aannemelijk dat werknemers weer meer naar kantoor gaan: ‘Werkgevers zullen moeten uitzoeken wat daarvoor nodig is.’ Koevermans wil niet te snel concluderen dat er straks minder kantoorruimte nodig is: ‘In de praktijk is er juist meer ruimte nodig: denk aan stilteplekken, maar ook aan zalen waar je een groot scherm kunt neerzetten zodat ook thuiswerkers kunnen aanhaken.’
De slag om de eindgebruiker
In de slag om de eindgebruiker op kantoorgebied heeft Rotterdam volgens de vastgoedexperts nauwelijks concurrentie in de nabije omgeving. De Lobel: ‘In Vlaardingen of Schiedam is er ook zo goed als geen aanbod. We zijn daar al enige tijd op zoek naar ruimte voor een van onze opdrachtgevers, maar we moeten noodgedwongen uitwijken naar Rotterdam.’ Dat geldt ook voor Dordrecht, weet Rommelse. Daar is volgens hem de kantorenvoorraad de afgelopen jaren alleen maar verder afgenomen.
Energielabels spelen nauwelijks een rol in de concurrentie tussen de verschillende gebieden. Het aanbod zit volgens De Peuter doorgaans al minimaal op label C.
Rotterdam heeft in de omgeving alleen enige concurrentie van Capelle aan den IJssel, stelt De Peuter. ‘De gemeente heeft daar de ambitie op Rivium en Fascinatio 5700 woningen te ontwikkelen, veelal door transformatie. Ontwikkelaars schorten uit onzekerheid plannen daartoe nu op en sluiten toch weer langjarige overeenkomsten voor gebruik als kantoor. Een kleine kanttekening daarbij is wel dat de gunstige concurrentiepositie van Rotterdam wel eens kan verslechteren als gevolg van het huidige mobiliteitsbeleid van de gemeente. Dat zou afbreuk doen aan de jarenlange inspanningen van zowel marktpartijen als lokale overheden.’
Er zijn de komende jaren veel grote wegwerkzaamheden gepland in en rondom Rotterdam, vertelt Molenaar. ‘Denk aan de Van Brienenoordbrug, maar ook aan de herontwikkeling van het Hofplein. Daar zullen gebruikers van commercieel vastgoed ook op willen inspelen bij het kiezen van een locatie.’
Diverser winkelaanbod
Op retailgebied is de stad in de beleving van de adviseurs een inhaalslag aan het maken. Daarbij helpt volgens hen de gezamenlijke focus van winkeliers, pandeigenaren en de gemeente om wat zwakkere winkelgebieden te versterken. Rommelse noemt het goed dat er nu een onderverdeling wordt gemaakt in winkelcentra die geen zorg nodig hebben, plekken waarin je moet investeren en centra die kansloos zijn. ‘Bij die laatste plekken kun je beter kijken naar een andere invulling.’
Er is nog steeds een kern met de bekende ketens, maar daarnaast zie je, ook in Rotterdam, dat de winkelstraat ook een etalage is voor bijvoorbeeld automerken als Polestar, stelt De Peuter. ‘Het is diverser geworden.’ Eigenlijk gaat het best goed met het winkelbestand in Rotterdam, vindt Koevermans. ‘Ja, er vallen ketens om. Maar tegelijkertijd begint private equity ook met nieuwe initiatieven en die slagen erin om consumenten te verleiden.’
Een winkelgebied verschiet wel vaker van kleur, en dat is volgens de experts niet per se slecht. Rommelse vertelt dat er inmiddels nauwelijks meer Rotterdammers in de Markthal komen, maar hoofdzakelijk toeristen. Koevermans: ‘De verwachting dat er een luxe markt zou ontstaan naast de gewone weekmarkt is niet waargemaakt, maar de realisatie heeft wel de gentrificatie van het hele gebied in gang gezet. De vaak wat kleinere huurders van het eerste uur kunnen wel vaker niet mee in die verandering in combinatie met een toch flinke huurprijs en haken alsnog af. Dat zie je bijvoorbeeld ook bij de Mall of the Netherlands.’ De Peuter denkt dat je het potentiële succes misschien ook wel eenvoudig kunt onderbrengen in twee categorieën: high-end of low-end. ‘Of je gaat puur voor kwaliteit of alleen voor prijs. Het middensegment is er nog wel, maar de vraag is hoe lang nog.’
Vraag schraagt logistiek
Logistiek is het laatste – typisch Rotterdamse – segment dat op de agenda van het rondetafelgesprek staat. Die markt is nog altijd zeer sterk, iets wat onlangs ook bleek uit een Europese marktvergelijking door Fidelity. De Lobel: ‘Er is nog geen sprake van afvlakking van de huren, deze stijgen juist nog, maar er zal een punt komen dat we de top hebben bereikt. Huurprijzen stijgen, maar ook de yields lopen op, en de bouwprijzen blijven stevig, waardoor in een aantal gevallen de business case lastig is rond te rekenen. Zeker bij kavels die op de top van de markt zijn gekocht.’
De meeste nieuwbouw die al in gang is gezet valt nog wel rond te rekenen, maar Molenaar zegt dat de grondprijzen in de afgelopen jaren ongekende niveaus hebben bereikt. ‘Als jij vorig jaar of het jaar daarvoor € 700 per m² hebt betaald, heb je nu wel een probleem.’
Rotterdam profiteert in het logistieke segment ook van de voortrekkersrol die de stad op zich heeft genomen in de verduurzaming van de haven. De Peuter: ‘Je kunt samen optrekken. In de discussie over oplopende bouwkosten zijn we geneigd om brownfields terzijde te schuiven als ouwe rotzooi, terwijl ze juist een kans bieden om je als ontwikkelaar te onderscheiden. Met reguliere nieuwbouw kun je je niet onderscheiden. Die markt wordt al afgedekt doordat iedereen nu Breeam Excellent oplevert.’
Rotterdam als woonplek
Concluderend onderschrijven de heren het onderzoek van PropertyNL waaruit blijkt dat Rotterdam er goed op staat bij ontwikkelaars. Dat dankt de stad vooral aan de goede ligging en dito verbindingen – van de haven – met het achterland. Koevermans ‘Toch is Rotterdam bijvoorbeeld nog wel heel sterk in de verzekeringswereld, maar verliest de stad op andere terreinen – zoals de advocatuur – wat van zijn aantrekkingskracht. Op zich is het logisch dat een internationale advocatenpraktijk ervoor kiest zijn handel te centreren op de Zuidas als er toch goede verbindingen zijn. Eén troost: anders dan vroeger betekent een verhuizing van een kantoor naar Amsterdam niet meer dat het personeel ook verhuist. Rotterdam geniet juist een groeiende populariteit als woonplek. In dat opzicht wordt ons land gewoon kleiner.’
Pieter Bas Koevermans
Briq Real Estate
Vijf jaar lang gold Briq Real Estate als de Rotterdamse vestiging van Colliers International. Sinds 2017 staat het bedrijf weer op eigen benen, onder leiding van Pieter Bas Koevermans. Het bedrijf is landelijk actief op het brede speelveld van commercieel vastgoed: variërend van logistiek tot winkelpanden. Daarnaast verzorgt Briq ook asset management, onder meer voor residentiële portefeuilles.
Léon de Lobel
De Lobel & Partners
Léon de Lobel was 6 jaar geleden een de van oprichters van De Lobel & Partners. Hij verdiende zijn sporen bij DTZ Zadelhoff, het huidige Cushman & Wakefield. De Lobel & Partners heeft vestigingen in Breda en Rotterdam en adviseert bij verkoop-, verhuur- en beleggingstransacties in de segmenten logistiek en kantoren. Daarnaast is het kantoor sinds 2019 ook actief op het taxatievlak.
Pieter Molenaar
Molenaar Bedrijfshuisvesting
Pieter Molenaar besloot in 2009 voor zichzelf te beginnen. Het bedrijf groeide sindsdien uit tot een multidisciplinaire speler met een focus op logistiek en (light) industrial. De taxatieafdeling werd in 2013 ondergebracht in een gespecialiseerd en onafhankelijk bedrijf: Stone Value.
Maurits de Peuter
Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting
Maurits de Peuter nam in 2014 op 25-jarige leeftijd Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting over, nadat oprichter en naamgever Mark Schaub plotseling overleed. Sindsdien groeide het bedrijf gestaag, onder meer door de overname van branchegenoot Van Splunter in 2018. Met een team van acht professionals is Schaub & Partners actief op het gebied van aan-/verkoop, aan-/verhuur, beleggingen, consultancy en taxatiediensten met een focus op ondernemend Rotterdam en omstreken.
Ted Rommelse
Ooms Makelaars, partner in Dynamis
Ooms Makelaars, partner in Dynamis, is de enige partij aan tafel die ook aan directe aan- en verkoop van woningen doet. Directeur is Ted Rommelse, die in 1996 als jongste bediende begon bij Makelaardij Drechtsteden, een van de rechtsvoorgangers van Ooms. Binnen de groepsdirectie van Ooms is Rommelse verantwoordelijk voor bedrijfshuisvesting. Vanuit Rotterdam stuurt hij de disciplines kantoren en maatschappelijk onroerend goed, winkels en horeca en de centrale taxatie aan.
