Woningbouw voor ouderen moet meer dan vertienvoudigen

De huidige bouwplannen lopen volgens de bank sterk achter op de doelstellingen, met slechts 3,7% van de in 2024 verwachte woningen specifiek voor ouderen. Met het Programma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ van het ministerie van BZK uit 2022 stelt het kabinet zichzelf de ambitie om 290.000 woningen voor ouderen te bouwen tot 2030. Er moeten in acht jaar tijd 170.000 toegankelijke nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woonvormen en 40.000 zorggeschikte woningen bijkomen.

De condities voor nieuwbouw zijn echter verder verslechterd door de oplopende rente, overheidsmaatregelen als de Wet betaalbare huur, een tekort aan bouwlocaties, een stijging van de bouwkosten en stroperige vergunningverlening, schrijft ABN Amro.

Slechts 2.800 ouderenwoningen

De bank wijst op de database van Cobouw Bouwberichten, die aangeeft dat er voor 2024 zo’n 2.800 ouderenwoningen gepland staan. Volgens de database worden in 2024 in totaal 75.000 woningen opgeleverd. Het aandeel woningen ten behoeve van ouderen is daarmee 3,7% van de woningen die in 2024 worden gerealiseerd.

‘Om de ambitie van het kabinet te volgen, moet het aantal woningen voor ouderen tot 2030 ieder jaar gemiddeld 36.000 zijn, 32% van de nieuw te bouwen woningen’, valt in de Stand van Vastgoed te lezen. ‘De bouwplannen voor 2024 schieten hiermee ernstig tekort. En dat wordt niet rechtgezet in 2025 en 2026, waar plannen zijn voor respectievelijk 3.000 en 2.500 woningen voor ouderen.’

Flevoland loopt minst achter

De meeste woningen ten behoeve van ouderen worden gerealiseerd in Zuid-Holland en Noord-Holland. Afgezet tegen de bestaande woningvoorraad, is het aantal woningen ten behoeve van ouderen in deze provincies volgens de bank echter bijzonder laag. Dat geldt evenzeer voor de andere provincies.

In Flevoland worden nog relatief de meeste woningen voor ouderen gebouwd. Per 100.000 bestaande woningen bedraagt daar het aantal nieuwe seniorenwoningen tussen 2020 en 2030 ongeveer 200, afgaande op de huidige bouwplannen. Woonzorgcomplex Flora op het Floriadeterrein in Almere, opgeleverd in 2021, draagt met 130 woningen flink bij aan het aantal in Flevoland. Op Urk is in 2022 een omvangrijk seniorencomplex opgeleverd.

Na Flevoland volgen Groningen (130 ouderenwoningen per 100.000 bestaande woningen) en Zeeland (120) op ruime afstand. Het grootste project dat de afgelopen jaren is opgeleverd is de Nieuwe Sint-Jacob in Amsterdam-Oost, waar Achmea Real Estate 305 ouderenwoningen verhuurt.

Niet strikt voor ouderen

Uit de bouwplannen is op te maken dat de projecten zich niet altijd uitsluitend op één doelgroep richten. Een aantal plannen bevat woningen die gericht zijn op zowel ouderen als starters, waarbij er op voorhand nog geen concrete verdeling is tussen de twee doelgroepen. Voorbeelden hiervan zijn initiatiefplannen voor 800 en 700 woningen in respectievelijk Oud-Beijerland en Bleiswijk.

In tegenstelling tot ouderen is de verhuisbereidheid bij starters naar inzicht van ABN Amro doorgaans wel groot. ‘Door de doelgroep te verbreden, verhogen ontwikkelaars de kans dat woningen worden afgenomen en het project sneller doorgang vindt. Maar zelfs in het scenario dat alle woningen binnen deze projecten naar ouderen gaan, zijn de huidige plannen bij lange na onvoldoende om in de buurt te komen bij de ambitie van 290.000 nieuwe woningen voor ouderen’.

Woningtekort ouderen groeit

De beperkte omvang van bouwplannen betekent dat het woningtekort voor ouderen de komende tijd steeds nijpender wordt, zo wordt benadrukt in de Stand van Vastgoed. De groep ouderen die woont in een woning die niet past bij hun zorg- en leefbehoeften groeit snel, wat de vraag naar thuiszorg nog verder gaat doen toenemen. Daarnaast neemt het risico op ongelukken toe. De zorgsector is door krimpende budgetten en hoge personeelstekorten maar beperkt in staat om de toename in zorgvraag op te vangen. Daarnaast laat de gehoopte doorstroom op zich wachten, waardoor onvoldoende woningen vrijkomen voor nieuwe bewoners. Woningzoekers moeten rekening blijven houden met een beperkt aanbod, wat huur- en koopprijzen verder omhoog stuwt.

ABN Amro: ‘De komende tijd moet uitwijzen in hoeverre recente maatregelen zoden aan de dijk zetten. Zo is sinds september 2023 de ‘Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen’ van kracht, die woningcorporaties een subsidie van maximaal € 17.500 per woning toekent als de woning geschikt is voor verpleegzorg. De regeling moet een stimulans bieden voor woningcorporaties, maar de uitwerking ervan is onzeker. Bij monde van koepelorganisatie Aedes geven woningcorporaties aan dat er onvoldoende bouwlocaties zijn voor de nieuwbouwplannen tot 2026. Ook blijken volgens woningcorporaties procedures voor bestemmings- of omgevingsplannen vertragend te werken.’

Bouwlocaties

Die problemen gelden naar inzicht van de bank niet alleen voor woningcorporaties, ook projectontwikkelaars lopen er tegenaan. ‘Om snel tot meer woningen voor ouderen te komen moet daarom eerst gekeken worden naar bouwlocaties. Het probleem daar is dat die beperkt beschikbaar zijn en dat grondprijzen in de achterliggende periode snel zijn gestegen. Dat geldt in het bijzonder voor locaties die dichtbij voorzieningen liggen en daarmee geschikt zijn voor ouderenwoningen. De overheid doet er goed aan om extra aandacht te schenken aan problemen in de grondmarkt.’

De politieke discussie die aangewakkerd is over het invoeren van planbatenheffing, een belasting voor grondeigenaren op de waardestijging van grond, lijkt daarin een goede eerste stap, besluit ABN Amro. ‘Maatregelen zijn nodig om projectontwikkelingen weer een betere kans van slagen te geven en het woningaanbod eindelijk beter af te stemmen op de groeiende groep ouderen.’