Lof en verbazing alom over de snelheid en flexibiliteit waarmee kantoren nu in rap tempo geschikt worden gemaakt voor bewoning door Oekraïense vluchtelingen. Maar op een dergelijke manier transformeren kan alleen voor de tijdelijkheid stellen betrokken partijen. Of toch niet?
Door heel het land worden leegstaande kantoren, scholen en andere vastgoedobjecten binnen een tijdbestek van weken omgetoverd tot een plek waar naar schatting uiteindelijk 50.000 Oekraïense vluchtelingen langere tijd kunnen wonen. Vastgoedeigenaren die er al dan niet op verzoek van de veiligheidsregio’s en gemeenten aan meewerken, oogsten applaus en waardering , maar tegelijkertijd wekt het her en der ook verbazing. Want waarom kan er nu plotseling wel snelheid gemaakt worden terwijl ‘we’ nauwelijks een steek verder komen bij het oplossen van de reguliere woningnood.
Vastgoedeigenaren en andere stakeholders die PropertyNL de afgelopen periode sprak, geven steevast dezelfde verklaring die neer komt op nood breekt wet. Door de acute instroom van duizenden Oekraïners die het oorlogsgeweld in eigen land ontvluchten was er direct een gevoel van urgentie bij alle betrokken partijen om snel slagen te maken.
Langdurige regelgevende dans
Maar zo stellen de eigenaren, herbestemming van oude kantoorpanden tot woonruimte, is geen snel middel voor de reguliere doelgroep woningzoekenden. Niet alle afgedankte kantoorpanden zijn snel geschikt om te transformeren tot woonruimte. En, nog zwaarwegender, bij een nieuwe bestemming voor een kantoorpand op de langere termijn moeten gemeenten en vastgoedeigenaren een langdurige regelgevende dans met elkaar doen. Dat is nog exclusief alle duurzaamheidseisen die op dit moment worden gesteld aan de oplevering van nieuwe woningen. Bij de vluchtelingencrisis kan er volgens de betrokkenen wel snel geschakeld worden omdat het om een tijdelijke ‘herbestemming’ gaat.
Tijdelijke herbestemming als showcase
Dat tijdelijkheid ook (bijna) tien jaar woonplezier kan betekenen leert de transformatie van een groot schoolcomplex aan de Archimedeslaan 16, op het bedrijventerrein Rijnsweerd. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, hanteert deze herbestemming als een showcase van wat er allemaal mogelijk is. Toen de lerarenopleiding het pand in 2007 had verlaten, zat de toenmalige eigenaar Aprisco met een probleem. Een nieuwe huurder bleek niet snel te vinden voor het massieve pand uit 1976 met een vloeroppervlak van 20.000 m2. Herontwikkeling was dat moment financieel niet haalbaar.
Onder goedkeuring van gemeenten en provincie sloten Stichting Tijdelijk Wonen, Aprisco en een stichting voor atelierruimte een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar waarbij de stichtingen studentenwoningen en atelierruimte zouden realiseren waarbij Aprisco verantwoordelijk zou blijven voor de vaste kosten van het pand. Een plan met alleen maar winnaars: de structurele kamernood in studentenstad Utrecht werd wat verlicht en Aprisco kocht tijd tot het moment dat het wel profijtelijk kon herontwikkelen.
Basisstructuur benut
Voor de tijdelijke transformatie van het pand naar woonruimte werd de bestaande basisstructuur zoveel mogelijk benut waarbij onder meer gebruik werd gemaakt van de reeds aanwezige installaties en leidingwerk. Vanwege de tijdelijke aard van het project mochten de aanpassingen voldoen aan de eisen voor bestaande bouw in plaats van nieuwbouw.
Om de kosten laag te houden, dienden alle aanpassingen zo simpel, efficiënt en goedkoop mogelijk te zijn, zonder de wensen van de bewoners uit het oog te verliezen. Uiteindelijk ontstonden er wooneenheden voor ongeveer 25 mensen met gezamenlijk sanitair en een grote keuken, die voldeden aan het woningwaarderingsstelsel. Studenten die meehielpen met de verbouwing kregen een korting op de huur.
In eerste instantie woonden er onder de naam AL16 ongeveer 200 studenten op de bovenste drie verdiepingen van het pand. Toen uitgaansgelegenheid HAL16, ook een tijdelijke huurder in het pand, in 2016 het pand moest verlaten wegens betalingsachterstanden, werden er nog 200 kamers extra gecreëerd.
Wettelijk maximum
En die vijf jaar? Dat werden er uiteindelijk bijna tien, ook het wettelijk maximum voor tijdelijke woonruimte. Pas medio 2019 moesten de laatste studenten de tijdelijke woonruimte verlaten. Aprisco verkocht het pand en de grond aan Kondor Wessels dat op de locatie een hele nieuwe wijk met maximaal zo’n 2.000 woningen voor studenten en starters wil realiseren.
Welbeschouwd hadden de studenten tot op de dag vandaag in het oude schoolcomplex kunnen blijven wonen, want het pad is nog altijd niet gesloopt. Sterker nog: de gemeente Utrecht heeft de locatie opnieuw op het oog als kansrijke locatie voor tijdelijke woonruimte: op het voorterrein van het pand is volgens de gemeente ruimte voor 75-125 tijdelijke woonunits.
De start van de nieuwbouw op Archimedeslaan 16 is nu voorzien vanaf 2023/2024
