George van Hooijdonk was bijna twintig jaar lang het gezicht van MN Services voor de directe markt voor vastgoed in Nederland. Hij zag de wereld veranderen. ‘Deals van toen zouden nu niet meer plaatsvinden.’
‘Om fraude en criminaliteit in de vastgoedsector het hoofd te bieden, dient te worden geïnvesteerd in transparantie en rekenschap. Een objectpaspoort voor vastgoed dat de transactiehistorie van een object weergeeft, zou in één klap veel problemen oplossen.’ Het zou een advies van vandaag kunnen zijn. Dezer dagen is er weer sprake van problemen met vastgoedaanbieders die ervan verdacht worden geld te hebben weggesluisd. Het citaat is echter ontleend aan een artikel van George van Hooijdonk in PropertyNL van januari 2008.
George van Hooijdonk had tot voor kort de leiding over de Nederlandse vastgoedbeleggingen van MN Services. Nu MN Services OG/NL is samengegaan met Rail&OV Nederlands Vastgoed en werkt onder de naam NLV is het tijd voor een nieuwe lichting vastgoedprofessionals. Hij heeft bijna twintig jaar geijverd voor een meer transparante markt. Tijd voor een inventarisatie met lessen voor nieuwkomers.
Vertrek op tijd
Van Hooijdonk oogt allerminst als een pensionado. ‘Mijn geheim is onder andere 15.000 stappen per dag en veel wielrennen. Ik weet nog helemaal niet wat ik ga doen, maar dit wel.’
Zijn tweede les is: vertrek op tijd. ‘Ik heb een aantal heel mooie klussen voor MN mogen doen en ik zou nog kunnen blijven, maar nu de twee organisaties zijn gefuseerd, moeten er mensen aan het roer komen met een nieuwe langetermijnvisie. Medio december kreeg ik het gevoel dat het na negentien jaar goed was. Ik hoefde niet zo nodig de twintig vol te maken. Ik heb ook per 1 januari 2019 al een stap teruggezet, want ik heb toen mijn managementbaan ingeruild voor een baan die volledig was gericht op het vastgoed (binnen hetzelfde team).’ Nu mogen anderen aan de bak.
Solliciteren is een dagtaak
De dag dat hij bij MN aantrad, staat nog steeds in zijn geheugen gegrift. ‘Het was een intensieve tijd. Ik was ontslagen bij mijn werkgever Hanzevast.’ Achteraf vindt hij het een zeer leerzame periode. Hanzevast, bouwer van vastgoed- en scheepsvennootschappen, vond dat Van Hooijdonk het veld moest ruimen. Voor wie het ook overkomt, heeft hij tip drie: ‘Ik maakte na mijn ontslag net zulke lange dagen als mijn vrouw en schoolgaande kinderen. Solliciteren is meer dan een dagtaak. Ik schreef wel zestig partijen aan en herinner me de gesprekken met onder anderen de recruiters nog goed. Achteraf allemaal heel nuttig.’
Zijn vierde tip is om niet in woede om te kijken naar wie er allemaal verantwoordelijk waren voor het gedoe. ‘Na vele jaren kwam ik onlangs de eigenaar van Hanzevast voor het eerst weer tegen, bij de Mattheus Passion in Naarden. We hebben elkaar gegroet, maar ik geloof niet dat we elkaar iets te zeggen hadden.’
Reputatie
We destilleren tip 5 uit het aantreden van Van Hooijdonk bij MN: let vanaf het begin af aan op je reputatie. ‘Toen ik bij MN aantrad, stonden er op mijn bureau drie enorme bossen bloemen klaar. Toen ik naar de afzenders keek, bleken het allemaal boeketten te zijn van vastgoedadviseurs. Ik dacht direct: die bossen zijn wel heel erg groot; in mijn nieuwe functie moet ik opletten dat cadeaus absoluut geen rol gaan spelen bij het werk.’
Dat opletten bleek met de kennis van nu al snel een understatement. Zo was een van zijn eerste projecten de mogelijke aankoop van een project van Roger Lips, die inmiddels meerdere malen bij verstek veroordeeld is. De Brabantse ontwikkelaar ontkomt steeds aan zijn celstraf, omdat hij in Dubai vertoeft. In de tijd dat Van Hooijdonk hem leerde kennen, was er echter nog geen vuiltje aan de lucht.
Groot binnenstedelijk project
Het eerste grote aankoopproject van Van Hooijdonk bij MN was het winkel- en kantoorgebouw (inclusief de parkeergarage) La Vie in Utrecht (een centrumproject van MAB met een belangrijke huurdersrol voor de Bijenkorf, red.). ‘Wij wisten dat de mogelijke particuliere koper op dat moment andere prioriteiten had en geen interesse had in dit complex. Wij hebben het verder ontwikkeld, wat met zo’n groot binnenstedelijk project op een dominante plek niet eenvoudig was. De Bijenkorf wilde van meet af aan ruim 2.000 m² winkelruimte meer, en wij moesten ervoor zorgen dat anderen, zoals modezaak Barsoi, werden uitgeplaatst.’
Ken de markt
Daaruit zijn meerdere lessen te trekken. Tip 6: ken de markt voor vastgoedbeleggingen, en dan niet alleen institutioneel, maar ook particulier. ‘Wij konden een prima deal met La Vie doen, omdat wij wisten hoe de mogelijke particuliere koper erin stond.’ Tip 7 lijkt vanzelfsprekend, maar is dat volgens Van Hooijdonk niet. ‘Weet verder precies wat je huurders willen. Ik ging naar alle huurders in La Vie en wist wat ze toen en in de toekomst wilden. Daarnaast wist ik wat de Bijenkorf van plan was: alle retail vierkante meters in het La Vie-centrum overnemen. Daardoor kon ik voor MN een goed plan maken.’
Hij leerde toen ook de Nederlandse advocatuur kennen, want hij kwam er achter dat de advocaat van MN, gevestigd aan de Zuidas, ook voor Barsoi werkte. ‘Het feit dat Barsoi wilde blijven leek mij moeilijk verenigbaar met onze wens om hen uit te plaatsen. Toen ik dat voorlegde aan de advocaat, stelde hij: ‘Meneer Van Hooijdonk, u zegt het maar: het kan wel of het kan niet.’ Wij hebben toen een andere advocaat ingeschakeld.’ Tip 8 is dus: niet blindelings achter de adviseurs aan lopen. ‘Daardoor is het gelukt om La Vie met de Bijenkorf een nieuw leven te geven. Het pensioenfonds Metaal en Techniek heeft er nog altijd een uitstekende belegging aan.’
Moeilijke tijd
De periode rond het eind van 2007, toen meer dan 600 rechercheurs en 30 officieren van justitie invallen deden bij vastgoedpartijen, zoals bij Philips Pensioenfonds, definieert Van Hooijdonk als een moeilijke tijd. De operatie met codenaam ‘Klimop’ liet zien dat witteboordencriminaliteit diepgeworteld was in het vastgoed, niet alleen in de handel door particuliere beleggers, maar ook bij de instituten. Lang had de sector kunnen wegkijken van in opspraak gekomen vastgoedhandelaren. ‘Ons soort mensen’ zou zich daarmee niet mee inlaten, hield de institutionele sector zichzelf voor. Dat er daarnaast nog een wereld was met tientallen ‘nette’ mensen die zich lieten fêteren op kosten van de pensioengerechtigden, moesten mensen in het FD lezen.
Van Hooijdonk denkt dat hij misschien wat naïef was in die tijd. ‘Toen Will Frencken (de toenmalige directeur van Philips Pensioenfonds, die van alle institutionele partijen de langste gevangenisstraf kreeg, red.) werd opgepakt, dacht ik aan een vergissing. Ik stuurde nog een sms aan de rechterhand van Frencken, Rob Lagaunne, om hem sterkte te wensen in deze hectische periode. Kort daarop werd ook hij opgepakt en begon het echt te dagen: dit zit dieper in de organisatie van de pensioenwereld.’ In het boek ‘De ontknoping’ van de FD-journalisten Van der Boon en Van der Marel wordt MN Services slechts zijdelings genoemd. Zijn negende tip: ‘Sla je zelf nooit op de borst en wees altijd alert.’
Niet pochen
In diezelfde periode verkocht Van Hooijdonk namens MN een portefeuille van Jos Geerts van Mubavi. (De Brabander Geerts prijkte destijds vaak in de Telegraaf vanwege zijn grote feesten in ‘Kooilust’. Hij werd aangeduid als ‘vastgoedtycoon’, maar hij had weinig vastgoed en was vooral bezig met schimmige producten, zoals het leeghalen van kasgeld-vennootschappen, red.) Geerts werd veroordeeld tot gevangenisstraf. ‘Wij hebben die destijds verkocht aan een particuliere investeerder, vlak voordat het faillissement van Lehman Brothers de crisis inluidde. Dat pakte goed uit voor MN Services, maar is niet iets om je op te laten voorstaan.’
Krater
Als een van de hoogtepunten in zijn carrière beschouwt Van Hooijdonk de periode rond het faillissement van V&D en de opkomst van de Canadese Hudson’s Bay Company (HBC) in 2016. Deze huurder van V&D-warenhuizen liet in veel binnensteden in Nederland een krater achter, die in sommige gevallen nog steeds niet is gevuld. ‘Het was voor het eerst in Nederland dat de eigenaren gezamenlijk aan tafel gingen. Knap werk van vastgoedadviseur Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield en advocaat Tomas Steenmetser van Lexence.’
MN bezat vier V&D’s in Zoetermeer, Eindhoven, Delft en Hellevoetsluis en hoorde met onder andere Wereldhave, ASR en CBRE GI tot de institutionele partijen, maar ook de particuliere partijen, zoals de eigenaren van de V&D’s in Den Helder, Doetinchem en Den Bosch, zaten aan tafel. ‘Onder leiding van Lokerse cs. werden alle partijen bij elkaar gezet en werd een gezamenlijke escrow-overeenkomst op papier gezet voor een huurverlaging. Er waren genoeg partijen, zowel institutionele als particuliere vastgoedbeleggers, die er wel brood in zagen.’ Dat het uiteindelijk niet lukte om met de vijftien filialen een doorstart te maken, verbaasde Van Hooijdonk niet. ‘Bij V&D was het al duidelijk: je kunt geen bedrijf runnen met zoveel schulden. Bij HBC ontbrak verder de specifieke expertise voor het runnen van Nederlandse warenhuizen.’ Na het vertrek van de Canadezen bleven de pandeigenaren achter met het bonnetje van vele miljoenen euro’s aan investeringen in de voormalige V&D-panden, maar zonder gezamenlijke aanpak waren de verliezen voor de Nederlandse binnensteden nog groter geweest. ‘Gelukkig heeft MN namens PMT nooit een contract gesloten met de Canadezen.’
Relaties
Tip 10 betreft het goed onderhouden van je relaties. Zorg ervoor dat je door de jaren heen je dierbare (oud-)collegae en relaties blijft volgen. ‘Want de Nederlandse vastgoedwereld is een compacte, maar ook competitieve wereld. Zo heb ik altijd contact gehouden met een aantal specifieke oud-collega’s uit mijn tijd bij Troostwijk, waar ik in 2000 ben vertrokken.’
Focus houden
Bij het afscheid van een vastgoedman hoort ook diens mooiste project. George van Hooijdonk: ‘Dat is de meest recente herontwikkeling van de Eindhovense V&D, waarmee we sinds 2016 bezig zijn geweest. Bijzonder is de samenwerking met de opdrachtgever, pensioenfonds PMT (Metaal en Techniek), die voor elke fase goedkeuring gaf. Een ontwikkelingsproces is per definitie al traag, en pensioenfondsen moeten ook nog eens zo voorzichtig mogelijk beleggen voor hun achterban. Als pensioenvermogensbeheerder moet je daarom niet vijf van deze projecten hebben lopen.’
Van Hooijdonk noemt transformatie het managen van problemen. ‘Je komt gedurende het hele proces zaken tegen waarop je moet inspelen. Tegelijk moet je bezig zijn met verduurzaming, omdat de pensioenfondsen naar de lange termijn kijken. Je moet met een goed verhaal komen. Het is vooral belangrijk om te weten wat die investering de belegger op korte en lange termijn heeft bespaard vanuit financieel én maatschappelijk perspectief.’
Wat voor les valt hieruit te trekken? Van Hooijdonk: ‘Ik denk dat je altijd focus moet houden en moet blijven vertrouwen op je eigen ideeën, als die worden ondersteund door de juiste berekeningen. Maar ik vraag me af of een pensioenfonds in deze risicomitigerende periode nog dergelijke risico’s wil aangaan. Er staat nu echter een mooi gebouw, dat weer langjarig een uitstekend rendement genereert.’
George van Hooijdonk en MN
George van Hooijdonk was van 1 januari 2005 tot 1 januari 2019 hoofd Nederlands Vastgoed en vervolgens manager Strategic Partnerships Nederlands vastgoed bij MN/NLV. NLV belegt in Nederlands vastgoed. Er werken 65 mensen en de portefeuille direct Nederlands vastgoed bedraagt € 5 mrd. Meer dan de helft van de vastgoedbeleggingen zit in woningen, verder wordt er geïnvesteerd in winkels, kantoren en bijvoorbeeld parkeergarages en kinderdagverblijven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 17 mei 2024
