Provinciale Staten van Utrecht koersen aan op een rol als ontwikkelaar en verhuurder van commercieel vastgoed – een garantie voor een vastgoeddebacle, volgens de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk.
Provinciale Staten van Utrecht hebben een nieuwe stap gezet voor het ontwikkelen van hun gebouw in Rijnsweerd in de periferie van de stad. In deze monotone kantorenwijk voltrokken zich de catastrofes rond SNS en Fortis. Niet alleen beleefden de bank-verzekeraars hier intern hun drama’s, ook de huisvesting hielp niet mee: slecht openbaar vervoer, verkeerscongestie en een monotone kantooromgeving met hoge leegstand, waar vastgoedadviseurs hun tanden op stuk beten.
De provincie kocht als reddende engel het SNS/Fortis/ABN Amro-gebouw in 2011 van verzekeraar ASR voor € 82,75 mln. Die aankoop was verrassend, omdat het gebouw voor 65% helemaal niet door de provincie wordt gebruikt. De provincie is dus een marktpartij op de Utrechtse kantorenmarkt voor de resterende meters. Nu ligt er een verduurzamingsplan voor meer dan € 100 mln. Als die herontwikkeling, wat een vak apart is, zonder kleerscheuren is verlopen, wacht de provincie de taak om het kantoor te verhuren aan derden – iets wat de vastgoedadviseurs in Rijnsweerd de afgelopen decennia niet erg goed lukte.
Drie scenario’s
Gedeputeerde Hans Bakker (Klimaat en Organisatie) ziet weinig beren op de weg. ‘Na jaren van ambities vaststellen en onderzoek doen, is de tijd nu gekomen om te gaan handelen. Wie A zegt, moet ook B zeggen. Het is een belangrijke en mooie stap dat PS nu groen licht heeft gegeven om het Voorlopig Ontwerp verder uit te werken.’
Er zijn drie scenario’s onderzocht. Nummer één gaat uit van mogelijkheden met bestaande installaties en optimalisatie van systemen, nummer twee gaat uit van energieneutraal vastgoed en het derde scenario is energiepositief. U raadt het al: Provinciale Staten kiest scenario twee, waarbij € 37 mln voor renovatie en € 64 mln voor verduurzaming is ingecalculeerd. De provincie juicht bij voorbaat dat het tegelijk uitvoeren van renovatie en verduurzaming leidt tot meer efficiency. Bakker had de kosten liever lager gezien, maar ja, ‘we moeten realistisch zijn over de investeringen die deze complexe operatie vraagt’, meldt hij in de nieuwsbrief van PropertyNL.
Heldenrol
De vraag of het wel zo verstandig is om te investeren in een veel te groot gebouw op een mislukte locatie, wordt in deze drie scenario’s vermeden. Dat zijn volgens de door de provincie ingeschakelde onderzoekers van Coup Urban Producers ‘onvergelijkbare grootheden’. Uit alles blijkt dat de provincie wordt opgelijnd om zelf de herontwikkeling ter hand te nemen. ‘Een investering in verduurzaming van het eigen gebouw heeft een positieve weerslag op de rol van de provincie als aanjager van verduurzaming’, zo warmen de onderzoekers de staten van Utrecht op voor een nieuwe heldenrol in het vastgoed. Die visie is ver verwijderd van de werkelijkheid. Het is allesbehalve duurzaam om gebouwen te gaan herontwikkelen die op verkeerde locaties staan. Ook op toplocaties zijn er uit milieuoogpunt lastige beslissingen te nemen over herontwikkeling of sloop/nieuwbouw. Extra pijnlijk is dat Rijnsweerd mede zo milieuonvriendelijk is omdat de overheid de destijds toegezegde OV-voorzieningen niet realiseerde.
Provincie geen aanjager
De suggestie van een rol voor de provincie als aanjager bij de verduurzaming is ook zeer misplaatst. In het vastgoed zijn ontwikkelaars aan te wijzen die voorop lopen in duurzaamheid, denk aan AM en Edge. Er zijn ook beleggers die voorop lopen. Uit onderzoeken van PropertyNL komen partijen zoals Amvest, Bouwinvest en CBRE IM als positief naar voren. Het Rijksvastgoedbedrijf, provincies en gemeenten hobbelen echter steevast achteraan en kunnen zelf nauwelijks voldoen aan de gestelde minimale labeling van C of beter. Daar zijn verklaringen voor te geven. Zo kan de overheid niet zo snel minder duurzame kantoren afstoten als de marktsector, maar suggereer dan ook niet dat je voorop loopt.
In het vastgoed gaat het altijd om een langetermijnvisie, die vaak haaks staat op het politieke spel om binnen vier jaar herkozen te worden. Dat telt ook hier. Rijnsweerd moet als gebiedsontwikkeling met belangrijke woonfuncties worden herontwikkeld, niet een solitair kantoor in een monotoon kantoorgebied, zoals de provincie voornemens is te doen.
Centrumlocatie
Als de provincie het goede voorbeeld wil geven, dan moet ze verhuizen naar het centrum. Dat centrum van Utrecht is jarenlang verwaarloosd, onder meer vanwege de complexiteit van Hoog Catharijne. Daarom weken kantoorgebruikers uit naar Rijnsweerd en later naar Papendorp. Inmiddels is in het centrum het tij ten goede gekeerd. Hoog Catharijne is opgeknapt en de Jaarbeurszijde heeft een boost gekregen met een WTC, Wonderwoods, binnenkort een nieuw Jaarbeurspleingebouw met de naam Oopen en niet te vergeten een gemeentehuis op die duurzame locatie. Als de provincie daar naartoe verhuist, draagt ze bij aan een duurzame langetermijnoplossing. Die kans is nog niet helemaal verkeken. Er is dezer dagen een amendement aangenomen om toch te kijken naar alternatieven voor het spelen van ontwikkelaar/makelaar.
Flexibiliteit
De voorstanders van alternatieven krijgen voor de voeten geworpen dat bij verhuizing naar een huurlocatie onvoldoende rekening wordt gehouden met de groei van het provinciaal ambtenarenkorps. Een vreemd verwijt, omdat het een taak van de provincie is om werkplekken te definiëren. Het is niet duurzaam om op basis van speculaties van banengroei te gaan herontwikkelen of huren. Afgezien daarvan, een moderne locatie biedt juist in toenemende mate die flexibiliteit. WTC Utrecht en andere locaties in de buurt laten zien dat er veel flexibele kantoorruimte is in gebouwen die op hun beurt veel duurzamer zijn dan de provincie ooit kan laten maken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
