Volgens de NVM is de tweedeling op de kantorenmarkt vorig jaar verder toegenomen. Bedrijven richten zich nog meer op toplocaties, maar de opname is met 7% gedaald, zo blijkt uit het rapport 'De Nederlandse kantorenmarkt in 2026'.
De vraag naar moderne, duurzame en goed bereikbare kantoren blijft onverminderd groot als gevolg van de aanhoudend krappe arbeidsmarkt. 'Veel bedrijven hebben een sterke voorkeur voor een hoogwaardige werkomgeving: duurzaam, in de nabijheid van ov-knooppunten en voorzieningen als horeca en sport', aldus de makelaarsvereniging. 'Werkgevers zijn bereid hiervoor hogere huren te betalen om aantrekkelijk te blijven voor nieuw personeel. Zij zien het kantoor niet langer als kostenpost, maar als een HR-instrument om personeel te behouden en nieuw talent aan te trekken.'
Maar de vraag verschuift tegelijk ook naar kleinere, flexibele ruimtes waarbij hybride werken zorgt voor een andere benutting van kantoorruimte. 'Hoewel de impact nog beperkt is, kan AI op termijn leiden tot veranderingen in de omvang van kantoorruimtes, als dit leidt tot het vertrek en/of de komst van (nieuwe) medewerkers.'
Mismatch
Door de schaarste in het topsegment en een kritischer houding tegenover grote metrages is vorig jaar 7% minder kantoorruimte opgenomen dan in 2024 en het aantal transacties daalde met 8%. Deze daling is vooral zichtbaar in Den Haag, Rotterdam en Eindhoven. 'Buiten de grote steden is het beeld stabieler, al zijn ook daar de verschillen tussen moderne en verouderde kantoren zichtbaar', aldus de NVM. 'Ondanks een toename van 3% in het aanbod en een groei van 4% van het aantal beschikbare kantoorruimten neemt de mismatch tussen vraag en aanbod toe.' Sinds begin dit jaar staat 9,2% van de kantoorvoorraad te huur of te koop. 'Er is vooral een tekort aan kleinere, duurzame en hoogwaardige kantoorunits op goed bereikbare locaties.'
Geen verruiming aanbod
De nieuwbouw van kantoren is in 2025 met 32% gestegen, maar desonsanks blijft het aandeel in de totale voorraad beperkt tot 3%. 'Van een structurele verruiming van het aanbod is geen sprake. Schaarste aan bouwlocaties, hoge bouwkosten en trage vergunningverlening remmen verdere groei. Ook de verduurzaming en herbestemming van kantoorpanden stokt; zo vlakt de groei van kantoren met minimaal energielabel C af en neemt het aantal panden zonder energielabel slechts beperkt af.' Netcongestie, hoge bouwkosten en onzekerheid over wet- en regelgeving zorgen voor terughoudendheid bij investeerders.
Beleggers blijven voorzichtig
Het totale beleggingsvolume kwam in 2025 volgens de NVM uit op € 2,05 mrd, 31% meer dan in 2024. Maar de volumes zijn nog steeds historisch laag en de focus ligt vooral op de beste kantoren in Nederland. Sven Bertens, bestuurslid van NVM Business, denkt niet dat een sterk herstel van beleggingsvolumes op korte termijn voor de hand ligt. 'De kantorenmarkt ontwikkelt zich in twee richtingen. Aan de ene kant zien we een sterke vraag naar hoogwaardige, duurzame kantoren op goed bereikbare locaties. Aan de andere kant blijft een groot deel van de bestaande voorraad achter, zowel wat betreft kwaliteit als verduurzaming. Dat maakt het voor organisaties moeilijk om passende huisvesting te vinden.' Hij roept de overheid op om het investeringsklimaat te versterken. Provincies en gemeenten zouden moeten sturen op de juiste ruimtelijke keuzes. 'Juist op gewilde locaties is ruimte nodig voor nieuwe, duurzame kantoren, terwijl op andere plekken transformatie kan helpen om de verouderde voorraad terug te dringen. Alleen met maatwerk en samenwerking kunnen we zorgen voor een toekomstbestendige kantorenmarkt.'
