Corporaties in 2023: sterke stijging nieuwbouw en woningverbeteringen

Ook de onderhoudsuitgaven zijn fors toegenomen. De hoge uitgaven hebben geleid tot toename van de leningportefeuille met 4%. De financiële ratio’s tonen een betrekkelijk stabiel beeld. Een greep uit de belangrijkste conclusies uit het onderzoek ‘Corporaties in beeld 2023’, op basis van een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties.

Uitgaven voor nieuwbouw huur zijn toegenomen met 40%

Bij de 100 grootste woningcorporaties zijn in 2023 de uitgaven voor nieuwbouw huur met 40% gestegen. In 2023 bedroegen deze uitgaven in totaal € 3,5 miljard.

De uitgaven voor nieuwbouw in de DAEB-takken zijn met 36% gestegen; in de niet-DAEB-takken was de stijging van de nieuwbouw zelfs 105%. Een positieve ontwikkeling voor het aantal nieuwe huurwoningen de komende jaren.

Onderhoudsuitgaven nemen grote hap uit financiële ruimte

In 2023 zijn in de DAEB takken de onderhoudsuitgaven van de 100 grootste woningcorporaties gestegen met 16%. Een steeds groter deel van de huur is daarom nodig voor onderhoud van de woningen. In 2019 ging bij de DAEB takken gemiddeld 27% van de huurinkomsten naar onderhoud. Dit aandeel is in 2023 opgelopen naar gemiddeld 35%. De financiële ruimte die is ontstaan door de afschaffing van de verhuurderheffing is voor een groot deel ingezet voor meer onderhoud in combinatie met de inkomensafhankelijke huurverlaging in 2023.

Verbeteruitgaven noodzaken woningcorporaties tot aanvullende financiering

De verbeteruitgaven voor verduurzaming en renovaties zijn in de DAEB takken met 20% toegenomen. De 100 grootste corporaties gaven in 2023 per gewogen verhuureenheid gemiddeld € 1.675 aan woningverbeteringen uit. De operationele kasstroom is niet voldoende om deze uitgaven te dekken. Er is gemiddeld een tekort van € 403,- per gewogen verhuureenheid. Woningcorporaties zijn dan ook genoodzaakt om extra leningen aan te trekken, terwijl daar (nagenoeg) geen extra huurinkomsten tegenover staan.

In de niet-DAEB takken namen de onderhouds- en verbeteruitgaven toe met respectievelijk 20% en 43%. De operationele kasstroom blijft voor deze takken voldoende om deze uitgaven te dekken.

Wisselend beeld financiering van DAEB en niet-DAEB

Binnen de DAEB takken hebben de hoge uitgaven aan nieuwbouw, woningverbeteringen en onderhoud geleid tot een toename van de leningportefeuille. In 2023 was bij de 100 grootste woningcorproaties de stijging van de leningportefeuille gemiddeld 4%. In de niet-DAEB takken is sprake van een tegengesteld beeld. Ondanks de stijging van investeringen lossen de 100 grootste woningcorporaties per saldo nog steeds af. Het verschil tussen aflossingen en nieuwe leningen is in 2023 overigens wel meer dan gehalveerd.

Financiële ratio’s tonen betrekkelijk stabiel beeld

Ondanks de financiële druk laten de belangrijkste financiële ratio’s (ICR en LTV) een betrekkelijk stabiel beeld zien. In de DAEB-takken zijn zowel de operationele kasstroom (exclusief rente) als de rente-uitgaven min of meer gelijk gebleven. Hierdoor bleef in de DAEB takken de ICR stabiel op gemiddeld 2,3. In de niet-DAEB takken verbeterde de ICR enigszins en bedroeg in 2023 gemiddeld 4,4. Dat is ver boven de ondergrens van 1,8. De forse investeringen in 2023 hebben wel hun weerslag gehad op de hoogte van de LTV. Deze is in 2023 gestegen naar 46%, maar ligt nog ruimschoots onder de bovengrens die in 2023 85% was.

Corporaties in beeld 2024 is gebaseerd op een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties. Deze hebben gezamenlijk 1,8 miljoen gewogen verhuureenheden in bezit. Daarmee hebben deze woningcorporaties een aandeel van ruim 75% van de corporatiesector.