De toekomst van AM ligt in gebiedsontwikkeling in Nederland. Als het bedrijf van BAM de vrijheid krijgt om die kant op te gaan, liggen er goede kansen want de concurrentie staat stil. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 16 februari 2006
De toekomst van AM ligt in gebiedsontwikkeling in Nederland. Als het bedrijf van BAM de vrijheid krijgt om die kant op te gaan, liggen er goede kansen want de concurrentie staat stil.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 16 februari 2006
door Wabe van Enk
De markt schudt op zijn grondvesten met de splitsing van AM. Maar liefst drie grote partijen moeten nieuwe posities innemen in commercieel vastgoed. Drie? BAM moet kiezen wat het zelf nog wil in commercieel vastgoed, Multi Development onder nieuwe Amerikaanse vlag en tot slot AM zelf. Die laatste kan nog een aardige verrassing voor Nederlands commercieel vastgoed in petto hebben.
Het nieuwe Multi Development komt voort uit het levenswerk van Van Veggel/Van Dam, werd overgenomen door Amstelland, getransformeerd tot AM en heet nu weer Multi Development met als grootaandeelhouders Morgan Stanley Real Estate Fund en weer Hans van Veggel.
AM gaat een nieuwe toekomst tegemoet: buiten de beurs en met twee grootaandeelhouders BAM en ING. Een integratie met de grootste bouwer BAM zit er dus niet in. Maar bijzonder is vooral dat AM een van de belangrijkste ontwikkelaars van Nederland wil worden. Gemakshalve gingen velen in het commercieel vastgoed er vanuit dat AM zich alleen zou manifesteren als tweede woningontwikkelaar na Bouwfonds. Maar de ambities van chairman Peter Noordanus blijken hoger te liggen. AM wil niet alleen een rol spelen als gebiedsgerichte ontwikkelaar van woonomgevingen, maar net zo goed bij werk- en winkelomgevingen. Gebiedsgericht ontwikkelen was in Nederland een specialiteit van onder meer Multi Development en MAB, die met conceptgroepen werkten. Die leverden meer toegevoegde waarde dan alleen fraaie gebouwen. Dat idee is geadopteerd door AM. Personele veranderingen wijzen daarop. AM haalde onlangs de oude leider van de conceptgroep van MAB binnen.
De kansen om in het creatieve traject een belangrijke rol te spelen zijn binnen bouwondernemingen doorgaans niet zo groot. Het vroegere Wilma was misschien één van de weinige uitzonderingen die deze regel bevestigt. Meestal wint de bouwstroom het gevecht om de creativiteit. Velen zullen bij het horen van de overname van AM door BAM (ING wordt als aandeelhouder minder genoemd) soortgelijke verwachtingen hebben gehad: tienduizenden ‘Bammers’ zullen de 200 resterende Am’ers snel naar hun pijpen laten dansen. Maar dat is voorbarig. BAM integreert AM niet en er is geen gedwongen winkelnering met de aannemer. Dat zijn natuurlijk afspraken die in de praktijk op hardheid moeten getoetst. Een derde van alle projecten van AM wordt al door BAM gebouwd en het zal niemand verbazen wanneer die koek groter wordt. Aan de andere kant is het niet ondenkbaar dat BAM juist dochter AM laat excelleren, omdat de marges daar hoger liggen dan bij het bouwbedrijf. Uiteindelijk profiteren de cijfers van BAM daarvan: AM wordt meegeconsolideerd.
Een belangrijkere reden is nog de markt zelf. AM krijgt de ruimte bij gebiedsontwikkelingen in Nederland. De indruk is dat de marktleiders namelijk de komende tijd hun handen vol hebben met andere zaken dan gebiedsontwikkeling in Nederland. ING Real Estate Development likt na het verlies in Polen nog steeds zijn wonden en heeft geen nieuwe hoogste baas. Hierdoor ontstaat in de markt de indruk dat development ten opzichte van finance en investment een lagere prioriteit geniet. Bouwfonds staat als geheel in de etalage: due diligence is dus belangrijker dan een nieuw avontuur op het gebied van gebiedsontwikkeling. Dan is er natuurlijk Multi Development zelf. Deze ontwikkelaar voegt steeds meer landen toe aan het palet in Europa. Daarbij zal de meeste aandacht uitgaan naar nieuwe landen Italië, Turkije en Centraal Europa. Dat moet ook wel. De nieuwe Amerikaanse aandeelhouder zal geen warm gevoel krijgen bij de rendementen van de projecten in Groningen tot Zeeland.
Gezien de pas op de plaats van de concurrenten en de aantrekkende economie in Nederland zou de ruimte voor de nieuwe AM wel eens groter zou kunnen zijn dan gedacht, ook bij commercieel vastgoed.
