Het woonakkoord, gevolgd door de huurbevriezing, is een prachtig voorbeeld van politieke wispelturigheid, vindt columnist Tom Berkhout.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 23 mei 2025
Dat de vastgoed- en bouwsector er in Den Haag niet goed op staat, dat wisten we al langer. Toch trappen we er telkens weer in: de sector is wél goed genoeg voor het meeondertekenen van boterzachte intentie-convenantjes onder veel publicitaire aandacht: ‘We hebben héél erg goede afspraken gemaakt met die vastgoedjongens en -meisjes – zonder dat het ons iets kost.’ Ten faveure van deze of gene minister wel te verstaan, die van alles en nog wat wil bemoedigen, verbinden, versnellen, bevorderen of ont-bureaucratiseren.
Denk aan het recente woonakkoord, door Mona Keijzer ondertekend, met voor de foto lachende mensen van gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen. Dit akkoord werd door menigeen meteen al omschreven als een ‘intentieakkoord’ met veel ambitie, maar weinig harde afdwingbare verplichtingen. Hoeveel opgewonden kantoor- en woonconvenanten hebben we inmiddels wel niet gehad, waar vervolgens geen haan meer naar kraait? Waarom trappen we er nog steeds in?
Het woonakkoord, gevolgd door die huurbevriezing, is een prachtig voorbeeld van de politieke wispelturigheid waarmee we te maken hebben, waardoor afspraken niets waard blijken te zijn. Volgens Finance Ideas lopen woningcorporaties hierdoor € 1 mrd mis, plus toekomstige huurstijgingen. Het gevolg: een geschatte afname van € 40–50 mrd in leencapaciteit in de komende tien jaar, met directe gevolgen voor nieuwbouwproductie, renovaties en gebiedsontwikkeling. Meer dan 140 corporaties moeten volgens het WSW hun investeringen in nieuwbouw en verduurzaming voor 2027–2029 fors neerwaarts bijstellen. Het toch al wankele kabinet verlengt in nachtelijke sessies zijn levensduur met leuke uitkomsten voor ‘de mensen’ (de boodschappenkar kan weer gevuld worden), zonder zich verder te bekommeren over de gevolgen. Of is er simpelweg niet nagedacht? Is Mona nog uit bed gebeld om haar even te consulteren over de gevolgen? Zeg nu maar helemáál dag tegen die 1 mln woningen die nog gebouwd moe(s)ten worden voor de kiezers.
Nee, ik ben nog niet klaar met mijn gemopper. In het FD (2 mei 2025) laat NSC-staatssecretaris van Fiscaliteit Tjebbe van Oostenbruggen zich ontvallen: ‘Woningbeleggers zijn niet bepaald de mensen die het meeste in de knel zitten.’ Hij wil wel ‘alle gekke problemen oplossen’ waardoor mensen in de verdrukking komen, maar laat er geen misverstand over bestaan: ‘Er ligt niet ergens zomaar € 1,2 mrd op de plank zoekend naar een goed doel – bijvoorbeeld naar vastgoedbezitters in box 3.’ Zijn conclusie: ‘Het beste wat ik voor deze groep kan doen is de ellende met het forfait zo snel mogelijk achter ons laten.’ Vervolgens citeert hij Churchill: ‘If you’re going through hell, keep going.’ Om daaraan toe te voegen: ‘Dat doen we met box 3.’ Een cynisch staaltje van beleid: zelf het vuur aansteken en schouderophalend zeggen dat je maar moet doorlopen.
De Raad van State adviseerde eerder in niet mis te verstane bewoordingen de vormgeving van box 3 te herzien en het uitgangspunt van budgettaire neutraliteit te laten varen, omdat het gedegen belangenafweging in de weg staat. Maar zoals wel vaker: advies gevraagd, advies genegeerd. Blijkens de Voorjaarsnota 2025 wordt het forfaitair rendement in box 3 per 2026 verhoogd met 1,78% naar 7,78%, om het gemis aan inkomsten van € 2,55 mrd te compenseren. Een vorm van achterafbelasting die is vermomd als herstelbeleid. Even terzijde: de totale derving over de periode 2017–2026 door de arresten van de Hoge Raad over box 3 bedraagt € 9,8 mrd. De geraamde derving van de twee hersteloperaties komt uit op € 14 mrd. Voor rechtsherstel zijn in totaal 1757 fte’s nodig voor de behandeljaren 2024–2026. Dat moet allemaal gefinancierd worden. In colleges met vastgoedprofessionals en hun accountants, fiscalisten en adviseurs was het afgelopen jaar nauwelijks verholen woede te bespeuren. Vanwege regulering, grilligheid, gebrek aan consistentie en afwezig langetermijnbeleid.
‘If you’re going through hell, keep going’. Dat geldt inmiddels voor heel wat woningeigenaren en woningzoekers. Sommigen zijn de hel ontvlucht: verkopen en wegwezen. Voor de overblijvers mag de politiek dan op zijn minst de brand blussen die ze zelf heeft aangestoken.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
