Sipke Feenstra van The Office Operators ziet de definitieve doorbraak van de flexibele schil voor kantoorgebouwen van boven de 10.000 m²
Sipke Feenstra van The Office Operators ziet de definitieve doorbraak van de flexibele schil voor kantoorgebouwen van boven de 10.000 m²
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 20 maart 2015
Sipke Feenstra, van The Office Operators, scoorde onlangs succes met het aantrekken van grote huurders Capgemini Nederland en Sogeti Nederland in kantoorgebouw Vogelstruys in Amsterdam Zuidoost, nadat het pand 7 jaar had leeggestaan. Eigenaar van Vogelstruys is volgens de research van PropertyNL Victory Advisors.
Volgens Feenstra hebben panden van meer dan 10.000 m² echt een flexibele schil in het pand nodig – met receptie en mogelijkheden om te vergaderen en klanten te ontvangen. Hij ziet nu een doorbraak in een ontwikkeling die jaren terug begon: ‘Ik faciliteerde in mijn periode bij Regus al jaren geleden ABN Amro Mellon in het WTC Zuidas. Voor The Office Operators realiseerden we voor LinkedIn een oplossing in het WTC Schiphol waarbij LinkedIn startte met 48 werkplekken en uiteindelijk bijna een hele verdieping innam.’
De grote behoefte aan flexibiliteit bij corporates is logisch. De wereld verandert in zo’n hoog tempo dat flexibiliteit essentieel is. ‘Dat betekent dat grotere ondernemingen meestal teveel kantoorruimte hebben afgenomen en dus ook veel te veel betalen voor hun huisvesting.’
Bij het aanbod van kantoorruimte ligt de focus op de grotere metrages, van meer dan 500 m². Feenstra, die onder meer directeur was van Regus in Nederland, wijst er echter op dat het aantal bedrijven dat minder dan 500 m² zoekt veel groter is. In Nederland zijn er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) 840.000 bedrijven en 38.000 van die bedrijven hebben meer dan 20 werknemers. De overige 804.000 hebben dus minder dan 20 werknemers. Feenstra: ‘De professionele markt heeft jarenlang naar een heel kleine populatie zitten kijken. Op aanbodborden staat steevast: vanaf 300 of 500 m². De kleinere gebruiker is structureel onderbelicht. Beleggers en ontwikkelaars hebben de mensen en de infrastructuur niet om die kleinere gebruiker te bereiken.’
Multitenant is arbeidsintensief
Multitenant gebouwen zijn het sterkst uit de financiële crisis gekomen, maar een multitenant gebouw vergt veel meer aandacht. Feenstra: ‘Wij zijn ‘ingeregeld’ om die mensen te ondersteunen. Regus, Spaces, HNK, Color Business Centres en mijn eigen bedrijf The Office Operators zijn in dat gat gestapt.’
Naast de landelijke aanbieders van flexibele kantoorruimte zijn er ook veel lokale spelers. Feenstra schat het aandeel in de markt op dit moment op 1%, ofwel 500.000 m². ‘Maar in Londen zie je wat het potentieel van die markt zou kunnen zijn: daar heb je 2000 business centres en 25 merken, naast grote spelers als Regus en The Office Group.’
De behoefte aan innovatie in de kantorenmarkt is evident, gezien de moordende concurrentie: uitgezonderd de toplocaties in de grote steden heeft de rest van de markt te maken met structurele leegstand. ‘Als we uitgaan van ruim 2 miljoen kantoorbanen in Nederland, is er op zijn hoogst 40 mln m² kantoorruimte nodig, en dan is zo’n 20 m² per werkplek nog ruim genomen. Uitgaande van een voorraad van 52 mln m² betekent dit dat minimaal 12 mln m² kantoorruimte structureel niet meer nodig is. Hiervoor zul je nieuwe doelgroepen moeten aanboren, en andere producten (met meer faciliteiten) moeten aanbieden. Daar moet je dan echter wel in investeren.’
Vogelstruys
Concurrent van de flexibele aanbieders is de traditionele huur, maar dat is iets wat flexibele aanbieders in toenemende mate ook zelf in hun productenpakket hebben, zegt Feenstra. Een goed voorbeeld is kantoorgebouw Vogelstruys in Zuidoost. Sinds het vertrek van huurder KPMG stond Vogelstruys aan de Hullenbergweg 278–308 in Amsterdam-Zuidoost ruim 7 jaar leeg. Sommige adviseurs zeiden dat het beter was het gebouw op te geven als kantoorgebouw en te herontwikkelen tot een andere functie. De aanpak van Office Operators bleek echter succesvol. De afgelopen maanden contracteerde de eigenaar naast The Office Operators nieuwe huurders: Capgemini en Sogeti. The Office Operators zal verder uitbreiden in het gebouw en ook de zevende verdieping huren (circa 800 m²), waardoor er 85% is verhuurd.
Feenstra: ‘De aanhuur van Capgemini is een goed voorbeeld van wat dit voor corporates qua efficiënte inzet van ruimte kan betekenen. Ze huren 3000 m² in plaats van de 4500 m² die ze aanvankelijk zochten. Dat vangen ze nu tijdens piekmomenten echter op door werk- en vergaderruimte via ons in te zetten.’
Variatie aan modellen
Het is de vraag wat het full-service concept van The Office Operators moet kosten. Er wordt gedifferentieerd in drie segmenten: ‘business class’ op de centrale stationslocaties Zuidas (UN Studio), ‘premium economy’ (Sloterdijk, Millenniumtoren) en ‘economy’ (een minder prestigieus pand zoals Vogelstruys). Op de Zuidas kost een full service kantoorplek € 700–750 per maand, premium economy kost € 350–450 en een budgetplek is beschikbaar voor € 250–300 per maand. Feenstra: ‘Ook wat dat betreft begint de kantorenmarkt steeds meer op de hotelindustrie te lijken, met dezelfde differentiatie tussen locaties.’
Onder de opdrachtgevers kent TOO inmiddels bekende beleggers als CBRE Dutch Office Fund, Union Investment, Schiphol Real Estate en Commerz. Bij de samenwerking met eigenaren hanteert The Office Operators allerlei verschillende businessmodellen: dat varieert van langjarige huurverplichtingen tot joint ventures, zegt Feenstra. ‘Ook werken we met een management fee à la de hoteloperator. Dan moeten we de kantooreigenaar bewijzen dat we het gebouw succesvol kunnen exploiteren.’
2500 facturen per maand
Om een gebouw succesvol te exploiteren zijn de kleinste dingen van belang, zegt Feenstra. ‘Een kantoorgebouw is zoveel meer dan het beton waarvan het gemaakt is. Wij doen zeer veel aan training van ons personeel. 12,5% van ons budget gaat naar overhead. Dat heb je nodig om het concept draaiende te houden. We sturen 2500 facturen per maand, variërend van € 99 tot € 25.000 per maand. We verwerken 800 tot 900 inkoopfacturen. Onze klant USG People in UN Studio ziet daar al drie jaar en heeft in die tijd 36 facturen van ons gekregen. Als ze het allemaal zelf hadden gedaan, hadden ze honderden facturen moeten verwerken.’
‘Een dergelijke aanpak kan duurder uitpakken dan conventioneel huren voor de eindgebruikers, maar de grootste winst is dat ze ook ruimte kunnen teruggeven. Huur beslaat een derde van de kosten van veel ondernemingen. Zij besparen veel door huisvesting efficiënt in te zetten.’ Er ligt een grote markt open: er wordt in Nederland jaarlijks € 20 mrd aan operationele kantoorwerkplekken uitgegeven.
Risico bij de aanbieder
Het risico ligt bij de aanbieder van flexibele kantoorruimte, die de kantoorruimte elke keer weer moet wederverkopen. ‘Daarom moet je iedere dag weer een goede performance realiseren in het gebouw.’ Feenstra zet de kleine gebruiker in om de ruimte op te nemen die door de corporates wordt teruggegeven. ‘Dat kan ik, omdat ik een sales- en marketingorganisatie ben. Voor de kleine gebruiker heeft de makelaar die rol nooit gehad. Wij bereiken via internet die kleine gebruiker wél. Vastgoedaanbod is zó op langjarig en groot aanbod gericht.’
Feenstra zegt dat het besef dat kantoorruimte veel efficiënter kan worden ingezet nog bij veel grote eindgebruikers moet doordringen. ‘Weliswaar werken we met grote clubs als Philips, Sogetti, Pepsico, ABN Amro en Shell, maar het zijn nog wel incidenten. Ik ben benieuwd wat er de komende jaren gebeurt als de corporates echt zijn uitgesaneerd. Slagen wij er als branche om een flexibel product neer te zetten dat ze structureel zullen gebruiken, of gaan ze het weer zelf regelen met langjarige contracten – met veel verspilling en lege kantoorruimte als gevolg?’
The Office Operators
Franck Knol (financiële man), Sipke Feenstra (algemeen directeur) en André Verpoorten (commercieel directeur, met een achtergrond als hotelier) zijn aandeelhouders in The Office Operators (TOO), dat in 2010 van start ging. TOO begon in het WTC Schiphol en draaide volgens Feenstra na twee jaar break-even. De zaken gaan goed, zegt Feenstra: 2014 was een volgens hem een ‘redelijk goed jaar’. Voor 2015 verwacht hij een ‘heel goed jaar’. TOO heeft inmiddels 14 locaties.
