Van der Vorm Bouw is voortgekomen uit Van der Vorm Bedrijven en gevestigd in Papendrecht. Het bedrijf is regionaal stevig verankerd, maar neemt ook projecten van elders aan. Behalve ontwikkelaar en bouwer is het bedrijf ook belegger. Eigenaar-directeur Daan van der Vorm beschouwt dit interne vangnet als een van de sterke punten van zijn bedrijf. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 9 juni 2005
Van der Vorm Bouw is voortgekomen uit Van der Vorm Bedrijven en gevestigd in Papendrecht. Het bedrijf is regionaal stevig verankerd, maar neemt ook projecten van elders aan. Behalve ontwikkelaar en bouwer is het bedrijf ook belegger. Eigenaar-directeur Daan van der Vorm beschouwt dit interne vangnet als een van de sterke punten van zijn bedrijf.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 9 juni 2005
door Lucas Ligtenberg
Wie de Veerweg in Papendrecht bezoekt vindt op enkele vierkante meters heden, verleden en toekomst van Van der Vorm Bouw. Niet alleen is het huidige hoofdkantoor gevestigd op de locatie waar ooit de Vlissingsche Aannemingsmaatschappij was gehuisvest, ook is op een steenworp afstand de tijdelijke locatie van winkelcentrum De Meent (7000 m2), én de ontwikkelingslocatie van het nieuwe winkelcentrum (20.000 m2, plus woningen en kantoren). Even verderop aan het eind van de Veerweg over de dijk ligt de ontwikkeling Merwehoofd op het voormalige Fokkerterrein. Het is onlangs zijn derde fase ingegaan met de start van de verkoop van 68 van de in totaal 390 woningen op het drierivierenpunt bij Papendrecht: Merwede, Oude Maas en Noord. Van der Vorm Bouw ontwikkelt de nieuwe wijk samen met Rabo Vastgoed, een van zijn vaste partners.
Van der Vorm Bouw is plaatselijk goed verankerd en regionaal een belangrijke speler, maar het bedrijf doet ook projecten in Amsterdam, Lelystad, Utrecht of Huissen (Gld) als dat zo uitkomt. ‘We zoeken het niet op maar als er iets interessants op onze weg komt, nemen we het ook aan’, aldus eigenaar-directeur Daan van der Vorm, die in het algemeen de grote Randstad als het terrein van zijn bedrijf beschouwt. ‘Maar daarnaast toch vooral de Drechtsteden’, voegt Hans Meurs, eveneens directeur, daaraan toe. Van der Vorm houdt zich binnen het bedrijf vooral bezig met de grote lijn en de werving. Meurs bestiert de dagelijkse gang van zaken en neemt de projectontwikkeling grotendeels voor zijn rekening.
Vaste partners
Van der Vorm Bouw werft niet heel actief. Projecten komen van eigen grondposities, selecties via gemeenten en door aanbestedingen van design & construct-projecten voor onder meer corporaties. Er zijn veel vaste partners, waarmee Van der Vorm al jaren werkt, zoals Blauwhoed, Bouwfonds, Woningcorporatie Maasdelta en Rabo Vastgoed. Het bedrijf doet kleinschalige projecten van twintig woningen, maar ook grote mengprojecten van kantoren, winkels, wonen en parkeren.
Omzet is belangrijk voor elk bedrijf, maar bij Van der Vorm streven ze naar eigen zeggen niet naar groei. Wie de omzetcijfers op een rijtje ziet, kan zich verbazen over de fluctuaties, maar Van der Vorm en Meurs halen de schouders op. ‘Zolang we ergens tussen de € 100 en € 140 mln uitkomen, zijn we tevreden’, zegt Van der Vorm. ‘De laatste dag van elk jaar is een peildatum voor omzet, maar het kan toevallig zo uitkomen dat de betalingsdatum van een groot project net voor of na die datum valt.’ Het kan nog verder worden vertekend doordat Van der Vorm liever een paar grote projecten doet dan veel kleine. ‘Je moet doen waar je goed in bent en de marge in de gaten houden’, aldus Van der Vorm.
Van der Vorm ontwikkelt voor € 70 tot € 80 mln per jaar. Als het meer dreigt te worden, zoekt het bedrijf partners. Omdat Van der Vorm Bouw ook belegt en beheert is er wat Van der Vorm noemt ‘een interne vangnetconstructie’. In tijden dat het economisch wat minder gaat in bouw en ontwikkeling heeft Van der Vorm zijn beleggingen (circa € 70 mln) nog.
Het bedrijf heeft 270 man in dienst en 170 daarvan zijn bouwplaatspersoneel. Ongeveer veertig procent van een opdracht doet Van der Vorm Bouw zelf en de rest wordt uitbesteed aan vaste partners.
Projecten
Projecten in verschillende fasen waar Van der Vorm op dit moment aan werkt zijn Roomburg in Leiden, waar op risico 114 plus 127 woningen in twee maal drie woontorens worden gebouwd. In de nieuwbouwwijken Terwijde en ’t Zand (Leidsche Rijn) worden 475 woningen gebouwd, waarvan de eerste 120 voornamelijk grondgebonden woningen nu in ontwikkeling zijn. In Vrijenburg, deel van de Vinex-locatie Carnisselande bij Barendrecht, gaat Van der Vorm na het winnen van een design & construct-prijsvraag uitgeschreven door Estrade (Vestia) ruim 214 huur- en koopwoningen bouwen.
Zoals gezegd, is Van der Vorm ook zeer druk bezig in Papendrecht zelf. Behalve de woningen op Merwehoofd wordt in de voortuin van Van der Vorm het nieuwe winkelcentrum De Meent gebouwd. Samen met WPM Planontwikkeling ontwikkelt Van der Vorm daar 20.000 m2 winkeloppervlak, 149 woningen en 560 parkeerplaatsen in opdracht van de gemeente. De voorbereidingen zijn al ongeveer drieënhalf jaar aan de gang. Van de winkels is al 60% voorverhuurd, maar de woningen worden volledig op risico gebouwd. Van der Vorm, die het complex in belegging heeft genomen, zal het ook gaan beheren. De oplevering heeft plaats in 2007. Bijzonder aan het project is dat voor de 11.000 m2 bestaande winkels vervangende ruimte moest worden verzorgd. Die kwam er in een tijdelijk ‘centrumpje’ van 7.000 m2. Sommige winkeliers moesten kleiner, anderen haakten af en een Chinees restaurant vond elders onderdak. Het tijdelijk gebouwde, houten winkelcentrum loopt als een tierelier.
Zorgcentra
Van der Vorm Bouw heeft twee volle dochters: Next Real Estate (beleggingen) en Vocon Engineering, het constructiebedrijf voor zijn bouwactiviteiten. Next Real Estate heeft bijvoorbeeld twee kantoorvilla’s van OVG Projectontwikkeling op Brainpark III in Rotterdam in belegging genomen. Binnen Next zijn ook weer dochters actief, zoals Next Invest en NextPlant. Van der Vorm omschrijft ze als werkmaatschappijen die gebonden zijn aan projecten. Voor Next Invest is dat een winkelcentrum in Huissen, dat herontwikkeld wordt in samenwerking met WPM Planontwikkeling en uitgebreid van 2600 m2 naar 4200 m2. Next Invest doet zelf de ontwikkeling van 36 koopwoningen. NextPlant, een belegging van Daan van der Vorm in samenwerking met zijn zus, was betrokken bij de ontwikkeling van het kantoorgebouw Verdi (2300 m2) in Breda, dat onlangs is verkocht aan de Luchtmacht. Daarnaast wordt een project uitgevoerd in Dordrecht met AM samen, en heeft NextPlant het BDO-kantoor op Brainpark I te Rotterdam samen met OVG van de grond gebracht.
Een ander initiatief onder de Nextvlag is NextCare – ‘een soort hobby van mij, want ik ben de enige binnen het bedrijf die ermee bezig is’, aldus Daan van der Vorm. Het bedrijfje bekijkt de mogelijkheden van zorgcentra in de grote steden samen met partner Proveres. Ook ontwikkelt het een model voor het in kaart brengen van de zorginfrastructuur. Van der Vorm: ‘De komende jaren zal zich een belangrijke markt voor ouderen ontwikkelen. In samenwerking met overheden willen wij daar graag bij zijn en behulpzaam zijn bij het ontwikkelen van de benodigde 'zorgparagraaf' voor de Gemeenten die in de verplichte woonvisie thuishoort.’
[tekstkader]
Van der Vorm Bouw
Daan van der Vorm sr. begon in 1919 een aannemersbedrijf Van der Vorm in Rotterdam. Na de beginjaren en stilstand tijdens de oorlog doordat onder andere zijn drie zonen moesten onderduiken in de Biesbosch, begon onmiddellijk daarna een hoogtijperiode voor het bedrijf. Rotterdam stond voor de wederopbouw. Twee zonen van Daan sr., Daan en Jan, kwamen in het bedrijf. In 1956 werd het een NV, waarin de oudere Van der Vorm een belang had van 40% en de beide zonen 30%. In de jaren zestig nam Van der Vorm NV de Vlissingsche Aannemingsmaatschappij (Vlam) uit Papendrecht over. Vlam had een enorme ontwikkelingsportefeuille en Van der Vorm Vastgoed hield veel woningen én winkels onder zich. Het bedrijf nam ook Muys & De Winter (Muwi) over, dat als levensvatbaar onderdeel van een groot concern werd aangeboden. Muwi ging uiteindelijk naar IBC, dat weer samenging met Heijmans.
In 1999 kwam Jan van der Vorm te overlijden. Onenigheid over de te volgen koers in de jaren daarna leidde in februari 2003 tot een splitsing van Van der Vorm Bedrijven. Er ontstond een Van der Vorm Vastgoed in Rotterdam, onder leiding van de weduwe H.C. van der Vorm-Albers en Van der Vorm Bouw in Papendrecht, onder leiding van Daan van der Vorm. Een aantal projecten van Van der Vorm Vastgoed zijn nu ondergebracht in Next Real Estate, nu vooral de beheer- en beleggingspoot van Van der Vorm Bouw. Omdat deze (her)ontwikkelingsprojecten uit de toenmalige portefeuille van de voormalige Van der Vorm Bedrijven kwamen, wordt vaak gedacht dat Next Real Estate de ontwikkeltak binnen het bedrijf is. Dat is niet zo – dat is namelijk Van der Vorm Bouw.
Huidig topman Daan van der Vorm (1963) is enig eigenaar van het bedrijf en algemeen directeur. ‘Ik heb ook nog één commissaris’, zegt hij. Hij is afgestudeerd bedrijfseconoom en heeft een MRE. Hij zit sinds dertien jaar in het bedrijf en heeft géén zoon die Daan heet.' Sinds enkele weken is hij bestuurslid van de Neprom. Tweede man binnen Van der Vorm, vooral belast met bouwvoorbereiding en projectontwikkeling, is Hans Meurs (1963), die sinds anderhalf jaar bij Van der Vorm werkt. Daarvoor werkte hij bij Kanters uit Barendrecht. Meurs is afgestudeerd aan de HTS.
