André Snippe heeft zijn stiel gevonden: woning-gebiedsontwikkeling. Zijn volgende project is een campus in Utrecht [i]Door Anne Bodzinga Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015[/i]
André Snippe heeft zijn stiel gevonden: woning-gebiedsontwikkeling. Zijn volgende project is een campus in Utrecht
Door Anne Bodzinga
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015
Vorig jaar had ik al eens contact gezocht met André Snippe, om hem te interesseren voor een inleiding op Nijenrode. Dat kwam hem toen even niet uit. Op de Provada dit jaar sprak ik met André en met Sjoerd Soeters, te midden van de presentaties van twee grote herontwikkelingsprojecten, Campus Diemen, in 2014 opgeleverd, en Holland Park, voorjaar 2015 gestart. Samen zijn ze goed voor 4000 appartementen, een giga-ontwikkeling en -prestatie. Meer dan reden om André te vragen voor een interview in dit blad, en hij stemde dit keer toe.
Mijn navigatie wijst mij de weg naar het kantoor van Snippe Projecten. Ik rijd langs een wisselende omgeving van mooie en lelijke stedenbouw cq. landscaping. Het kantoor van Snippe ziet er goed uit, en beschikt over ruime parkeergelegenheid. Het doet ook nog wel even dienst als marketingbasis voor met name Holland Park, er tegenover.
Ik word naar een mooie zaal op de vijfde etage gebracht, met een grote tafel en 13 stoelen, 6 aan beide zijden en 1 aan het hoofd. Verder staan er wat maquettes, en is er een mooi uitzicht op een betonlandschap van half gesloopte gebouwen. Eens stond hier in totaal 100.000 m² kantoren, nu doen alleen een paar randgebouwen nog dienst, waaronder het kantoor van Snippe.
Wervelwind
André komt binnen als een soort wervelwind. Je moet hem een beetje sturen, blijkt al vrij snel, want voordat de bestelde koffie er is zijn we alweer op de begane grond bij de makelaarsafdeling, of beter gezegd: Voorlichting en Verkoop. Daar kijken we naar een oriëntatiefilmpje over Holland Park. André vertelt graag veel over veel. Hij straalt enthousiasme en succes uit, maar blijft daarbij wel aardig bescheiden, naar mijn idee. Hij laat mij nog even de afdeling Hypotheekcheck zien, waar je komt als je bij Voorlichting je interesse hebt getoond. Je kunt pas doorgaan als je kunt voldoen aan de financiële voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek. Zo niet, dan heeft doorgaan voor beide partijen weinig zin. Als we weer in de panoramazaal zitten met verse koffie vraag ik André of hij uit Drenthe komt, want daar zitten vele families Snippe, weet ik nog. Zijn (voor)ouders blijken echter uit Hoogeveen te komen, zijn verhuisd naar Zaandam en waren actief in de binnenvaart.
Als kind is André al vol van interieurs, binnenhuisarchitectuur en design. Hij gaat dan ook naar de Rietveld Academie met het idee dat hij daar zijn talenten verder kan ontwikkelen. Dat loopt echter uit op een enorme teleurstelling. Hij moet niets hebben van dat gekke kunstenaarswereldje. Hij keert terug naar de basis, gaat werken voor een woninginrichter en gaat in de avonduren hard studeren. Eerst textielvakken en daarna economie en marketing. Marketing is de rode draad bij alles wat hij doet. Daar vinden we elkaar. Het doet me goed iemand te ontmoeten die echt weet wat marketing betekent: stel de klant centraal, ontdek hoe en wat hij wil, doe wat de consument vraagt. Dat is het credo van André Snippe. ‘To make profit by consumer satisfaction’, zei Kotler al in 1969. En het is nog steeds de enige legale weg tot succes!
Van blik naar stenen
André rolt in het automobielbedrijf van zijn toenmalige schoonvader. Het gaat om omzet en de dictatuur van de importeurs. Weg uit de binnenstad, naar industrieterreinen, dan naar snelweglocaties. Je wordt er gek en arm van. Door al die verhuizingen heeft hij aardig wat ervaring met vastgoed opgedaan. Dan denkt hij in 1989 eens na over zijn toekomst en spreekt de historische woorden: ‘Blik wordt iedere dag minder waard, maar stenen meer!’
Hij stopt met de automobielbedrijven en vestigt aan de Prinsengracht een kantoor: Snippe Vastgoed, Bemiddeling en Ontwikkeling. Dan volgt een periode van rustig werken in de luwte van de grote markt. Ruim 10 jaar ontwikkelt, verkoopt en bouwt hij kleinere appartementen van circa 50 m² in mooie herontwikkelingspanden aan de grachtengordel of op de plek van onder andere gesloopte schoolgebouwen. De ‘wall of fame’ in zijn kantoor geeft een mooi beeld van die periode. ‘De projectontwikkelingswereld keek een beetje op me neer’, zegt hij. ‘Maar ik was toen groot in kleinschaligheid en kleinere appartementen zijn altijd voor een grote groep betaalbaar. Dat is nog steeds mijn drijfveer, ook hier in Diemen. Er is altijd markt.’
Dwarse gemeente
Zo rond de eeuwwisseling gaat de gemeente Amsterdam moeilijk doen. Dat doen ze altijd wel, weet ik uit ervaring, maar dan treft het André in het bijzonder. Duco Stadig verbiedt plots omzetting van gebouwen met een grotere oppervlakte dan 1000 m² in appartementen onder het mom dat Amsterdam geen slaapstad moet worden. ‘Begrijp jij dat?’, vraagt André. ‘Is het jaloezie? Is eigenwoningbezit vies?’ En dan volgt de klapper voor Snippe in negatieve zin: hij heeft dan net ontdekt dat veel onderwijsgebouwen op de markt komen, onder andere van de Hogeschool van Amsterdam en ROC’s. Hij ziet daar brood in voor appartementenontwikkeling. De gemeente plaatst echter al snel voorkeursrecht op deze categorie en koopt de gebouwen voor soms slechts 50% van wat de markt (en André) ervoor biedt. Het verhaal is dat corporaties daar maar broedplaatsen voor kunstenaars en gelieerd volk van moeten maken. Dat is goed voor de binnenstad.
André gaat weer een avond in retraite en denkt: ‘Amsterdam wil me niet meer. Ik ben goed in de herontwikkeling van monumentale gebouwen. Daar staan er veel van te koop in Brussel. Daar ga ik heen.’ Onder de naam City Projects start hij in de Belgische hoofdstad en doet er tal van projecten, zowel sloop/nieuwbouw als renovatie/transformatie. Het gaat goed en zelfs nog beter.
Nieuwe uitdaging
Totdat Peter Noordanus op de stoep verschijnt, blijkt later. In zijn niet te remmen overnamedwang namens AM en met een goed gevulde buidel van BAM verleidt hij in 2008 André tot een partnerschap. Inmiddels weten we allemaal wat er gebeurd is met AM. In ieder geval was er geen geld meer om de Belgische projecten te trekken en André moet toezien dat de zaken mislopen. Uiteindelijk gaan de projecten naar BAM België en André gaat zich – een ervaring rijker – bezinnen op een nieuwe uitdaging. Hij heeft nog wel leuke ontwikkelingen in Almelo en Heerlen (renovatieprojecten) en pakt die weer op.
Het is 2011 als hij weer eens denkt aan Amsterdam. Hij zoekt oude relaties op in vooral het makelaarscircuit, mensen die hij al 20 jaar kent. Het zijn de grote (internationale) jongens. De tijden zijn bar: veel leegstand en veel te koop, maar weinig visie en dus weinig vooruitzichten op deals. Zo komt hij bij Diemervijver. Daar staat 50.000 m² kantoor voor 80% leeg. Twee banken zijn inmiddels de eigenaar. Hij zwicht voor de locatie: vlakbij een NS- en metrostation en naast een prachtig park. André heeft al direct het idee van een campus 2.0. Hij praat met de gemeente Diemen en krijgt direct alle steun, wat cruciaal is voor het vervolg. Hij vormt een combinatie met Van Wijnen en met de Chalet Groep. Deze combinatie koopt het totaal aan ‘voor de grondprijs’ van circa € 300/m² bvo. FGH financiert. Het idee van de campus, een dorp op zich, krijgt conceptueel ‘in-house’ verder vorm en inhoud. En het is gelukt, het werkt. Het gaat om 940 appartementen, de meeste van 27 m², uitgekiende plattegronden, voorzien van alle luxe apparatuur en voor een kale huur vanaf € 500 per maand plus servicekosten. Daarvoor krijgt de student dan wel gratis fitness, wifi etc. Het complex is uitstekend bereikbaar (10 minuten van de Dam), is 24 uur per dag en 7 dagen in de week goed beveiligd en heeft alles wat een gemeenschap moet hebben: diverse horecagelegenheden, een politiepost, A
