Gelderland wil met behulp van uitnodigingsplanologie de voorbereidingstijd op woningbouw en gebiedsontwikkeling drastisch inkorten. Over wat dat van overheden en marktpartijen vraagt, gaan Sjors de Vries en Friso de Zeeuw met elkaar in gesprek.
De fase waarin het bouwen van woningen wordt voorbereid, duurt doorgaans nogal lang. Volgens de Gelderse Bouwtafel omdat overheden, woningcorporaties en marktpartijen allemaal te veel hun eigen trajecten doorlopen. Het duurt gemiddeld zeven jaar voordat er een plan ligt waarvoor überhaupt vergunningen kunnen worden aangevraagd, stelt de provincie. De hele voorbereiding duurt gemiddeld tien jaar.
Dat gaat Gelderland, dat tot en met 2035 zo’n 140.000 nieuwe woningen wil bouwen, niet snel genoeg. Daarom zetten Bouwtafel en provincie sinds kort in op uitnodigingsplanologie en industrieel bouwen. Bij uitnodigingsplanologie werken overheden, corporaties en marktpartijen vanaf het begin van het woningbouwproces intensief en methodisch samen. Dat moet de voorbereidingsfase op woningbouw met jaren verkorten.
Over deze methode gaan Sjors de Vries en Friso de Zeeuw met elkaar in gesprek. De Vries is directeur van Ruimtevolk, dat voor de Gelderse Bouwtafel de ‘Handreiking Uitnodigingsplanologie in de praktijk’ heeft geschreven. Friso de Zeeuw heeft decennia ervaring met gebiedsontwikkeling, onder meer als adviseur, directeur, hoogleraar en bestuurder.
Professionals en zij-instromers
‘De kern bij uitnodigingsplanologie is in mijn ogen dat een overheid duidelijke kaders stelt en afwegingsruimte definieert voor initiatiefnemers van woningbouwprojecten, terwijl marktpartijen meer gaan denken en handelen in het grotere geheel van een gebiedsontwikkeling’, trapt De Vries af. ‘Vanuit die basis kun je met name de voorfase van die projecten véél korter maken. Binnen de Gelderse Bouwtafel zien corporaties, ontwikkelaars en overheid uitnodigingsplanologie als kansrijk om de woningbouwopgave mee aan te pakken.’
Volgens Friso de Zeeuw is het van groot belang om te weten aan wie de uitnodiging is gericht. Hij maakt een duidelijk onderscheid tussen professionele marktpartijen met grondposities en ‘zij-instromers’ uit andere sectoren. Die zitten niet hetzelfde in de wedstrijd, en De Zeeuw vindt het belangrijk om daar rekening mee te houden. ‘Van de professionals mag je verwachten dat ze het grotere geheel van een gebiedsontwikkeling zien, zoals Sjors aangeeft. Dan is nog wel een discussiepunt wat je ze als overheid voorschrijft en wat je aan hun eigen invulling overlaat’, stelt De Zeeuw. ‘Aan de andere kant heb je dus een groeiende groep zij-instromers: bedrijven en organisaties die weinig of geen ervaring met gebiedsontwikkeling hebben. Die hebben in andere sectoren hun geld verdiend en zijn een hoog tempo gewend. En we willen allemaal versnellen met woningbouw, maar supersnel zal het nooit gaan.’
Maatschappelijke opgaven
De Zeeuw vindt het van belang dat een overheid zich vooral faciliterend opstelt richting de markt. ‘Directief kan ook, maar dat lijkt met voor uitnodigingsplanologie niet het juiste uitgangspunt.’ De Vries plaatst daar een nuancering bij. ‘Er liggen grote, zeer complexe maatschappelijke opgaven waarvoor we capaciteit en kennis tekort komen. Daarom kan een lokale overheid wat mij betreft best opleggen dat in een gebiedsontwikkeling ruimte gereserveerd wordt om in te spelen op specifieke of urgente opgaven. Denk bijvoorbeeld aan de eisen rondom betaalbaarheid, klimaatadaptatie of energie. Tegelijk moet zo’n uitnodiging aan de markt geen simpele optelsom van voorwaarden worden.’
Het is voor De Zeeuw ook de vraag wat je allemaal kunt verwerken in een gebiedsontwikkeling zonder dat de winst die het uiteindelijk voor marktpartijen moet opleveren verloren gaat. ‘De business case moet uiteindelijk wel kloppen, dat is een belangrijke randvoorwaarde. Ik zie dat er steeds meer eisen aan gebiedsontwikkelingen worden gesteld. Daardoor moet er ruimte worden gereserveerd voor voorzieningen die niet meer beschikbaar is voor andere, meer lucratieve toepassingen. Tegelijk nemen de betaalbaarheidseisen in het woonprogramma toe. Dat zorgt allemaal voor meer kosten en minder opbrengsten. En dat is op den duur niet vol te houden.’
Minder regels of slimmer werken?
De Zeeuw en De Vries geven allebei aan dat gebiedsontwikkeling en woningbouw mede zulke lange aan- en doorlooptijden hebben doordat ze in zeer complexe omstandigheden gerealiseerd moeten worden. Weglopen voor die complexiteit is bovendien geen optie. Maar terwijl De Zeeuw er voorstander van is om het aantal regels terug te dringen, ziet De Vries meer in slimme samenwerkingen en overheden die zich inspannen om de complexiteit binnen de perken te houden door hun omgevingsbeleid bij te werken naar de huidige realiteit. ‘Uitnodigingsplanologie is geen nieuwe manier van denken of werken, er zijn talloze voorbeelden van uit de praktijk. Maar overheden lopen vaak nog achter de feiten aan’, stelt De Vries. Het is volgens hem aan gemeenten om knopen door te hakken over zaken als de mobiliteitstransitie, maatschappelijke voorzieningen en het implementeren van betaalbare woningen in gebiedsontwikkelingen. ‘En overheden mogen daarin wat mij betreft best wat dwingender zijn, bijvoorbeeld door juridische middelen als het voorkeursrecht in te zetten om weer grip te krijgen op gebiedsontwikkelingen. Verder moeten gemeenten, corporaties en marktpartijen meer kennis en ervaring met elkaar gaan uitwisselen.’
Van grof naar fijn
De Vries ziet een markt die begrijpt dat gemeenten voor grote opgaven staan en dat dit doorwerkt in de eisen en voorwaarden die ze aan gebiedsontwikkelingen stellen. Om daar invulling aan te geven, wil die markt vooral duidelijk beleid. De Zeeuw: ‘Ik kan me goed voorstellen dat de markt vraagt: waar moeten we nu eigenlijk aan voldoen en welke handvatten krijgen we daarvoor aangereikt? Dan moeten gemeenten wel keuzes maken, zodat het niet de opeenstapeling van voorwaarden wordt die Sjors ook al benoemde. Zo dim je die handreiking als het ware een beetje. En het moet in mijn ogen van grof naar fijn, dus niet meteen aan het begin alle details al vastleggen.’
Tot slot noemen de gesprekspartners communicatie in de breedste zin van het woord als een belangrijke voorwaarde voor goed functionerende uitnodigingsplanologie. ‘Het gaat erom dat we met elkaar een cultuurverandering tot stand brengen die moet leiden tot snellere en betere plannen’, vindt De Vries. Daarbij is het volgens hem van belang dat partijen elkaar aan durven te spreken op wat ze van elkaar mogen verwachten, om zo voor meer bewustzijn te zorgen. ‘Daarnaast is het belangrijk om goede voorbeelden te delen van ontwikkelaars en ambtenaren die het bijvoorbeeld is gelukt om een project in twee jaar naar de start van de bouw te krijgen. Die voorbeelden laten immers zien dat een veel kortere voorbereidingstijd op bouwprojecten dus wél mogelijk is.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2026
Gerelateerde artikelen:
