Short stay: een alternatief voor de standaard hotelkamer

Short stay is in Amsterdam aan een opmars bezig en ook in andere grote steden in Nederland en Europa zijn er veel initiatieven. In feite gaat het hier om extra grote hotelkamers met keukentje en een zithoek die voor langere tijd gehuurd worden, doorgaans door zakelijke klanten. De duur varieert van enkele dagen tot maanden en de prijzen variëren afhankelijk van de verblijfsduur.
Toch vormen short stay-appartementen – ook wel extended stay-hotels genoemd – nog maar een klein deel van het totale hotelbestand en er is volgens deskundigen en exploitanten veel ruimte voor groei. De stormachtige opkomst van Airbnb bewijst dat er behoefte is aan een alternatief voor de standaard hotelkamer.
Volgens Eduard Elias, partner van Cycas Hospitality, vormt het voor beleggers een interessante asset class, omdat deze veel minder conjunctuurgevoelig is, onder andere omdat de exploitatiekosten lager zijn dan bij gewone hotelexploitatie. ‘Neem bijvoorbeeld de schoonmaakkosten. Omdat gasten langer dan de gemiddelde 1,2 nachten in de kamer verblijven, hoeft het beddengoed niet elke dag te worden verwisseld. Verder bieden wij in onze extended stay-hotels alleen ontbijt en geen vol restaurant en bar, iets waarmee in hotels maar moeilijk winst valt te maken.’

Londen
Cycas exploiteert zeven hotels in Engeland, waarvan twee in aanbouw in Manchester. Onlangs heeft Cycas Hospitality van Starwoord Capital Group de opdracht gekregen om vier extended stay-hotels in Londen te managen. Deze overeenkomst betreft in totaal 640 studio’s en suites.
In Nederland heeft de onderneming nog geen hotels in bedrijf, maar in de Houthavens in Amsterdam zijn er momenteel wel twee in aanbouw, een Moxy met 120 kamers en daarmee verbonden de Residence Inn met 60 kamers. Beide franchisehotels vallen onder de paraplu van Marriott International. De panden aan de Danzigerkade zijn ontwikkeld door Heren2, dat hier ook de kantoren van Calvin Klein/Tommy Hilfiger, Diesel, Barts en Theater Amsterdam heeft gerealiseerd.
In de plint zit de lobby van de Moxy, een nieuw merk van Marriott. Op de eerste verdieping komt een restaurant, waarvoor Elias nog op zoek gaat naar een exploitant. Verder zijn het zwembad en de fitnessclub uitbesteed aan fitnessexploitant The Athletic Club. ‘Het gaat hier om duo branded-hotels. Qua back-up service, installaties en dergelijke fungeert het als één hotel, maar in de beleving van de klant zijn het twee aparte hotels, met elk een eigen ingang. Hierdoor zijn de bouwkosten en exploitatielasten lager. Ook kan het hotel een bredere markt bedienen, waardoor het exploitatierisico lager is dan bij een hotel met één merk.’ De contracten die Cycas met de gebouweigenaren tekent, zijn huurcontracten waarbij, naast een vaste huur, de eigenaren via een variabel deel van de huuropbrengst ook delen in het succes van het hotel. Op deze manier zijn de belangen van verhuurder en exploitant gelijkgeschakeld.

Verzekerde inkomsten
Elias noemt verder als voordeel dat er vaak contracten met bedrijven worden afgesloten. ‘Hierdoor ben je als exploitant verzekerd van inkomsten en minder afhankelijk van boekingssites als Booking.com, Agoda en Expedia. Bij gewone hotels verlopen de meeste boekingen via dit type sites.’ Ondanks al deze voordelen staat de sector in Nederland en Europa nog in de kinderschoenen. ‘In Europa is short stay nog in de infancy-fase, maar de ontwikkeling gaat snel. Er komen de laatste jaren meer aanbieders op de markt en de interesse bij beleggers groeit. Wij spreken met alle grote hotelbeleggers over nieuwe locaties.’
Ongeveer 60% van de gasten van Cycas verblijft langer dan een week. De bezettingsgraad is doorgaans hoger dan bij standaardhotels. Mede hierdoor vormt extended stay een goed beleggingsalternatief met minder risico, aldus Elias. ‘Toen Lehman Brothers failliet ging en de kredietcrisis uitbrak, kwam de hotelmarkt in de Verenigde Staten in een enorme dip terecht. De extended stay-sector herstelde echter snel en zat binnen een jaar weer op niveau. Dat bewijst de veerkracht.’
De lay-out van de studio’s is volgens Elias anders dan bij een gewone hotelkamer. In de ruimte, die minimaal anderhalf keer zo groot moet zijn als de gemiddelde hotelkamer, zijn een keukentje en een zithoek te vinden en een bureau om aan te werken. De grotere kamers betekenen een andere beukmaat, waardoor een regulier hotel niet makkelijk is om te zetten naar een extended stay-hotel.

Transformatie van kantoren
Hoewel in de Houthavens nieuwbouw wordt gerealiseerd, onderzoeken Elias en zijn collega’s ook of extended stay mogelijk is in getransformeerde kantoorpanden. ‘De locatie moet goed bereikbaar zijn en levendig, want voor iemand die langere tijd in de stad verblijft, is het belangrijk dat er wat reuring is. Zo is Sloterdijk goed bereikbaar, maar ’s avonds is daar nog weinig te doen. Wat dat betreft is het niet makkelijk om nieuwe vestigingen te realiseren in Amsterdam. De hotelstop die de gemeente heeft afgekondigd voor het centrum werkt ook niet in ons voordeel. Het is jammer dat de stad geen onderscheid maakt tussen gewone hotels en extended stay- of short stay-hotels, want die geven veel minder overlast voor de buurt.’
Exploitanten als Cycas Hospitality, Short Stay Group en Zoku hebben al verscheidene projecten ontwikkeld, zowel nieuwbouw als transformatie van monumentale gebouwen. Ook The Student Hotel biedt short stay-mogelijkheden, in de zes locaties in Nederland en in de hotels in Parijs en Barcelona. De grootste hotelondernemingen van de wereld hebben aparte merken die zich uitsluitend op deze markt richten.
In de Verenigde Staten is short stay/extended stay een volgroeide markt; bijna 10% van alle hotelkamers valt in deze categorie. In Europa is dit maar 2%. De grootste spelers als Marriott International en Intercontinental Hotels Group (IHG) hebben merken die gespecialiseerd zijn in short stay. Zo is IHG in deze markt sterk vertegenwoordigd met zijn Candlewood Suites (342 locaties wereldwijd) en Staybridge Suites (220 locaties). Honderden extended stay-hotels zitten in de pijplijn.
Marriott biedt extended stay met onder andere Residence Inn (meer dan 700 locaties), TownPlace Suites (275 locaties) en Element (75 locaties). Van de laatste is onlangs een vestiging geopend in het winkelcentrum Gelderlandplein in Amsterdam, dat eigendom is van de Kroonenberg Groep. Dit hotel telt 160 studio’s en suites, uitgerust met een complete keuken.

Verantwoordelijk voor de gehele exploitatie
In 2008 is Eduard Elias gestart met Cycas Hospitality. Opgeleid als architect is hij al snel meer de financiële kant opgegaan. Hij heeft gewerkt bij Bouwfonds Property Finance, Twynstra Gudde en Arcadis. De andere partner, John Wagner, heeft meer dan 30 jaar ervaring in de hotelsector, onder andere als vicepresident bij Marriott en Intercontinental Hotel Group. Hij heeft de extended stay-ketens Staybridge Suites (IHG) en Residence Inn (Marriott) uitgerold in EMEA en de VS. Cycas Hospitality heeft vier Staybridge Suites onder management in het Verenigd Koninkrijk: een in Liverpool, twee in Londen en een in aanbouw in Manchester. Het hotel in Manchester wordt gecombineerd met Crown Plaza en het hotel in London Stratford City met een Holiday Inn. Ook runt de hotelexploitant een hotel bij Heathrow. In Nederland gaan eind 2017 twee gekoppelde panden in de Amsterdamse Houthavens open, een Moxy en Residence Inn.
De onderneming van Elias en Wagner is verantwoordelijk voor alle aspecten van de exploitatie. Er werken circa 300 mensen in de hotels die Cycas exploiteert. De portefeuille onder management omvat nu 1562 kamers en circa 950 zitten er in de pijplijn. Cycas werkt daarbij altijd samen met ontwikkelaars die de lokale markt en de gemeente goed kennen.