PropertyNL Top-40 Juristen: Vastgoeddeals worden steeds complexer

Aan het einde van het gesprek monstert Cynthia de Witt Wijnen de negen overige deelnemers aan het rondetafelgesprek van vastgoedjuristen. ‘Hm, diversiteit is in onze beroepsgroep nog altijd ver te zoeken.’ De mannen kunnen niet anders dan het beamen.
De juristen zijn er echter van overtuigd dat het niet lang meer zal duren of die homogeniteit zal verdwijnen. Bij sollicitaties worden nu op basis van hun kwaliteit veel vrouwen van allerlei pluimage aangenomen.
Die diversiteit is een van de besproken trends in hun vakgebied tijdens het openbare rondetafelgesprek dat PropertyNL organiseerde in Circl, het paviljoen van ABN Amro op de Zuidas. Aan tafel zaten tien juristen van kantoren die op basis van hun betrokkenheid bij belangrijke vastgoeddeals, hun (internationale) juridische discipline en reputatie in de markt geselecteerd zijn. Het zijn David van Dijk (NautaDutilh), Jurriaan van der Stok (Loyens & Loeff), Tomas Steenmetser (Lexence), Cynthia de Witt Wijnen (Baker McKenzie), Marc Wintgens (AKD), Hein van der Meer (CMS), Lucas Louwerier (Houthoff), Leon Hoppenbrouwers (Allen & Overy), Maarten de Bruin (Stibbe) en René Spit (Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn). De elfde, Wendela Raas (Dentons Boekel), heeft haar input later gegeven.

Veel hotels
Toen gespreksleider Wabe van Enk vroeg naar de meest memorabele deals van het afgelopen jaar (zie inzetjes), bleken dit vooral hoteldeals te zijn. Dat is geen toeval: het beleggingsvolume in hotels is in het afgelopen jaar fors gestegen. De juristen zouden qua dealvolume ook kantoor- of woningtransacties of logistiek hebben kunnen noemen – die markten zijn immers ook geëxplodeerd – maar zulke deals zijn juridisch gezien vaak minder interessant. Die zijn meer rechttoe–rechtaan; de hoteldeals zijn complexer. In de juridische dienstverlening voor hotels zitten bijna alle trends die momenteel spelen: de vermenging van vastgoed met ondernemerschap, voortgaande internationalisering en ‘legal tech’-oplossingen.
Allereerst echter de werkdruk: de juristen ondervinden de toenemende vraag naar deals van beleggers aan den lijve. Jurriaan van der Stok (Loyens & Loeff): ‘Het is bijzonder druk. Sommige transacties worden beïnvloed door het adequaat beschikbaar zijn van een team van vastgoedadviseurs. Er zijn steeds meer specialismen nodig, zoals technische en milieukundige knowhow, waardoor teams steeds breder worden.’ Lucas Louwerier (Houthoff) beaamt dat: ‘Cliënten vragen letterlijk naar de beschikbaarheid van de teams. Ingewikkelde deals, zoals de advisering van CBRE Global Investors als koper bij de aandelentransactie van het IEF-portfolio, vergen van ons een integrale service waarbij er maar kort de tijd is. We nemen veel nieuwe mensen aan en kunnen de drukte tot nu toe goed opvangen.’

Investeren in onderneming
De complexiteit van de deals neemt volgens David van Dijk (NautaDutilh) toe doordat de klant van vandaag geen pure vastgoedbelegger meer is: ‘Vooral de Aziaten zijn geen hardcore vastgoedbeleggers meer: ze investeren in een vliegtuigmaatschappij of in een reisbureau en daar horen ook hotels bij. Een belegger koopt niet alleen de stenen, maar ook een onderneming. Dat geldt niet alleen bij een hotel, waar ook geïnvesteerd wordt in het management, maar bijvoorbeeld ook bij logistieke gebouwen voor gevaarlijke stoffen. Dat is zo specialistisch, dat er een managementbedrijf aan te pas moet komen om het gebouw te exploiteren. Gewone koopcontracten voldoen dan niet meer.’
Marc Wintgens (AKD) heeft inmiddels ook een degelijke deal op de kantorenmarkt voorbij zien komen, met de strategische samenwerking tussen Edge Technologies (het voormalige OVG) en TH Real Estate en de daaruit voortvloeiende herontwikkeling en verkoop van de kantoorgebouwen van Edge Technologies in Amsterdam en Berlijn. Hier is de blijvende exploitatie door de ontwikkelaar van het gebouw bepalend voor het beleggingsproduct en het verkooprendement, waarbij in dit geval Edge Technologies zelf de verantwoordelijkheid houdt voor de exploitatie, in samenwerking met het Zweedse Epicenter. Wintgens: ‘Ik zie meer van zulke deals in voorbereiding en ben benieuwd of dit op de kantorenmarkt een grote trend gaat worden. Er valt nog niet veel over te zeggen, behalve dat wij in toenemende mate interesse van beleggers zien in de overname van een goed exploitatieplatform en dus niet enkel het vastgoed.’

Zorgen
Het is echter een trend die de juristen ook zorgen baart. Maarten de Bruin (Stibbe): ‘Ik vraag me af of de beleggers wel altijd weten wat ze kopen. Of ze de specifieke risico’s die met het kopen van een onderneming gepaard gaan, wel begrijpen. Je ziet dat ze in persberichten toch altijd de nadruk leggen op het vastgoed en de operations eruit wegmasseren.’ Deelnemen in een onderneming betekent echter ook dat de inkomstenstroom voor de belegger met meer fluctuatie gepaard zal gaan dan alleen de huur innen.
Behoort een jurist zijn cliënt op zulke risico’s te wijzen? Ja, vindt De Bruin. ‘Al was het alleen maar omdat het mogelijk discussies oplevert met de Belastingdienst, die deze persberichten ook leest. Die vraagt zich af of de belegger wel echt investeert in de operationele kant; alles is in hun visie uitbesteed. Maar doordat de belegger investeert in een onderneming, voorkomt hij natuurlijk wel het betalen van overdrachtsbelasting. Inmiddels wordt er door fiscalisten over deze kwestie naarstig overlegd en geprocedeerd.’

JV en M&A
De ingewikkeldheid en tijdsintensiviteit nemen de laatste jaren ook toe doordat het vastgoed steeds meer deel uitmaakt van merger & acquisitions. Een voorbeeld is Q-Park, dat door KKR weliswaar in een aandelentransactie is overgenomen, maar vastgoed een zeer belangrijke component daarin is. Joint ventures tussen kennis & kunde en het steeds meer gestructureerde kapitaal zorgen voor andere contracten. Ook de financieringskant wordt meer en meer onderdeel van de deal; forward funding is inmiddels niet meer weg te denken.
De toenemende complexiteit is ook terug te vinden in de projectontwikkeling, met natuurlijk forward funding, maar ook met gebruikers die hun eisen hebben en in de contracten vastgelegd willen zien. En soms is het de verkoper, die meer dan in het verleden een vinger in de pap wil houden. René Spit (Pels Rijcken), die een grote publiekrechtelijke praktijk heeft: ‘Wij merken dat de tijd van de platte verkopen van de overheid voorbij zijn. Bij de overheid komt steeds meer het idee dat het vastgoed goed moet worden achtergelaten. Dat betekent dat vooraf veel meer de connectie met andere overheden wordt gezocht en dat er meer opinies van allerlei belanghebbenden worden gevraagd. Per deal vergt dat dus wel meer tijd.’

Blockchain
Iets wat de werkdruk voor de juristen zou kunnen verlichten, is legal tech. Gevraagd naar de status van bijvoorbeeld blockchain, denken de juristen echter dat het daadwerkelijk afsluiten van contracten hiermee nog wel een aantal jaar op zich zal laten wachten. De wereld is echter wel in beweging. Dubai heeft de ambitie uitgesproken dat in 2020 alle transacties daar in blockchain moeten plaatsvinden. Dat zal misschien niet zo’n vaart lopen, maar het is wel duidelijk dat deze manier van contracten afsluiten er zeker aankomt. Wendela Raas (Dentons Boekel) ziet deze ontwikkeling al wel doorzetten: ‘Wij merken dat cliënten vragen hierover hebben en we hebben intern een groep die zich toelegt op alle ontwikkelingen rondom blockchain.’
Intussen zijn er op andere legal tech-gebieden stappen gezet die het werk nu al verlichten. Leon Hoppenbrouwers (Allen & Overy): ‘Vooral bij de grote deals zijn we veel tijd kwijt aan due diligence, het per pand en per contract bekijken hoe ze in elkaar zitten en waar de risico’s zitten. Nu zijn er bijvoorbeeld tools die gap analyses doen op de contracten. Dan kunnen we bij wijze van spreken in enkele minuten 400 documenten met elkaar vergelijken en zien waar de problemen zitten. Dat scheelt enorm veel tijd. Dat is tijd die we uiteindelijk ook aan betere juridische dienstverlening kunnen spenderen.’
Het blijkt dat vooral de kantoren die deel uitmaken van de grote internationale organisaties investeren in legal tech. Dat komt niet alleen doordat zij de kosten die dit met zich meebrengt makkelijker kunnen dragen, maar ook doordat juist zulke kantoren de grote zaken doen. Juist bij de grote portefeuilles is er met legal tech de meeste winst te behalen.

Azië en meer
Een andere belangrijke trend, de internationalisering, zet nog sterker door dan in eerdere jaren. Cliënten komen nog steeds uit de Angelsaksische landen, maar de vraag vanuit Azië groeit nog steeds. India hoort daar ook bij, net als Zuid-Korea, waar de juristen nog meer investeringen van verwachten. Ook andere buitenlanden sluiten zich erbij aan, zoals Zuid-Afrika en Israël, en CMS had laatst zelfs een investeerder uit Irak. Hein van der Meer (CMS): ‘Deze partij wil via Nederland investeren in Oost-Europa. In zulke gevallen lijkt het lastiger om de herkomst van het geld te achterhalen, maar gelukkig helpt de overheid daarbij. Er zijn binnen Nederland en Europa aparte loketten die ons helpen om aan de compliance-eisen te voldoen.’
Niet alleen komen er meer klanten uit het buitenland, maar Cynthia de Witt Wijnen (Baker McKenzie) ziet ook dat de vraag breder en complexer wordt: ‘Het zijn internationale investeerders die deals in meerdere landen tegelijk doen, cross border dus. Dan helpt het als je kantoor een internationale merknaam heeft en een netwerk van kantoren over de hele wereld; je wordt sneller uitgenodigd voor een pitch.’
Wendela Raas (Dentons Boekel) merkt ook dat de honger van de buitenlandse beleggers nog steeds niet is gestild. ‘De vraag vanuit het buitenland is enorm groot. Ik krijg regelmatig de vraag van cliënten of ik een investering voor ze weet. We merken ook vraag naar dienstverlening op andere vlakken dan alleen het juridische. Of we die kant op moeten is een discussie die we binnen Dentons wel voeren. Wij zien natuurlijk ook dat The Big Four (de grote accountantskantoren – red.) hun dienstverlening sterk uitbreiden, en dat is een ontwikkeling waar we goed naar kijken.’

Retailagenda
De internationale cliënten zijn geïnteresseerd in hotels, kantoren, woningen en logistiek, maar toch ook in retail. Tomas Steenmetser (Lexence) ziet hier, ondanks de moeilijke markt, veel Belgische interesse. ‘Niet gek, want daar staan de prijzen nog meer onder druk en dus komen ze hier kijken.’ Maar hij is de afgelopen jaren ook druk bezig geweest met de retailagenda, waarbij retailers, vastgoedpartijen en andere belanghebbenden zich onder meer bogen over het aanpassen van het huurrecht. ‘Dat overleg is uiteindelijk helaas mislukt. En nu klaagt het MKB dat de huren te hoog zijn, iets wat als onderdeel van de afspraken die op tafel lagen gemakkelijk omgebogen had kunnen worden. Het is een gemiste kans.’
Wat staat er voor het komende jaar op de agenda? Zijn de juristen ook al bezig met actuele thema’s zoals het afschaffen van de dividendbelasting op deze derde dinsdag van september? Dat zal vooral voor het beursgenoteerde vastgoed met hun huidige fbi-status immers grote gevolgen hebben. Maar terwijl huurders al wel bezig zijn met de nieuwe ifrs-regel dat de huurstroom per 1 januari 2019 op hun balans gaat terecht komen, lijkt er door beleggers niet hard geanticipeerd te worden op de gevolgen van de dividendbelasting. ‘Maar’, zo bezweren de juristen, ‘achter de schermen denken wij er wel heel hard over na.’

Wat zijn de meest memorabele deals van het afgelopen jaar?

David van Dijk (NautaDutilh)
‘Van alle hoteldeals die we hebben gedaan, vind ik een van de mooiste de aankoop door First Sponsor van de 17 Queen Bilderberg Hotels in Nederland van Goldman Sachs en KKR. Het is een goed voorbeeld van de integrale benadering die beleggers steeds meer nastreven.’

Jurriaan van der Stok (Loyens & Loeff)
‘De Bijlmerbajes was het afgelopen jaar een mooie deal, omdat hierbij veel functies, veel partijen, veel juridische aspecten en veel mensen betrokken waren. Bij deze deal transformeert AM namens een consortium de oude gevangenis in wonen, werken, cultuur, onderwijs en recreëren, waarbij zowel private als publieke partijen een rol spelen. Het ontwikkelende consortium heeft een jarenlange betrokkenheid bij het project. We werken hieraan met een team van juristen en fiscalisten.’

Tomas Steenmetser (Lexence)
‘De deal van het W-Hotel in Amsterdam, waarbij Deka aankocht in een sale-en-lease-back en waarbij Lexence voor de verkoper optrad, was bijzonder interessant vanwege de aard en omvang en de faillissementsproblematiek rond bankgaranties. Baker McKenzie was onze tegenpartij daarbij.’

Cynthia de Witt Wijnen (Baker McKenzie)
‘Memorabel was – naast de zojuist door Lexence aangehaalde aankoop van het W Hotel – de aankoop van het Room Mate Hotel in Rotterdam door BNP Paribas. Het betrof een ontwikkeling, wat dan weer bouwrechtelijke aspecten met zich meebracht. Daarnaast hadden we te maken met een Spaanse huurder, waarbij het van pas kwam dat we altijd met onze collega’s in Madrid konden sparren. Overigens kwamen we Lexence hier aan de andere kant van de tafel weer tegen.’

Marc Wintgens (AKD)
‘De deal van Edge Technologies, het voormalige OVG, met TH Real Estate was een van de eerste deals waarbij een ontwikkelaar zich voor lange tijd committeert aan de portefeuille. De kantoorgebouwen worden door TH gekocht en teruggehuurd door de ontwikkelaar, die het gebouw zal exploiteren. Ik ben benieuwd hoe deze trend van het master-leasecontract zich gaat ontwikkelen.’

Hein van der Meer (CMS)
‘De aankoop door Blackstone van de logistieke portefeuille van Delin en de daarop volgende samenwerking. Memorabel niet alleen vanwege de grote omvang en de cross border-aspecten, maar ook doordat CMS hiervoor nauw samenwerkte met CMS Londen. Het integrale contract voor de Europese portefeuille was helemaal naar Brits recht, maar moest voor een aantal onderdelen wel vertaald en uitgevoerd worden naar nationaal recht. Daarnaast hebben wij de verkoop begeleid van de Mesdag-portefeuille, waar het uiteindelijk niet tot een veiling kwam. Vele andere kantoren hier aanwezig, waren daar ook bij betrokken.’

Lucas Louwerier (Houthoff)
‘De advisering van CBRE Global Investors bij de aankoop van de aandelen in het IEF-portfolio (bestaande uit onder meer diverse Bijenkorf- en Hema-winkels). Bijzonder vanwege de omvang, de integrale service en de korte tijd. In totaal heeft er een kernteam van zo’n 15–20 man aan gewerkt.’

Leon Hoppenbrouwers (Allen & Overy)
‘Wij hebben meer dan een jaar besteed aan een zaak die uiteindelijk niet doorging, de veiling van de Breevast-portefeuille door de hypotheeknemer. We hebben daar onder meer de due diligence van alle panden gedaan, wat resulteerde in een kamer vol ordners. Ook ben ik in dat proces gedaagd. Spannend, want als notaris ben ik nooit in de rechtbank. Uiteindelijk is Highbrook voor de veiling ingestapt en ging die dus niet door.’

Maarten de Bruin (Stibbe)
Met een grijns: ‘Voor ons was de Breevast-zaak ook memorabel. We waren betrokken bij de acquisitie door Highbrook, maar ons kostte dat slechts een maand! Maar ook de splitsing van hotelorganisatie Accor in een operationeel hotelexploitatiebedrijf en servicebedrijf was leuk om aan mee te werken. Het was een langlopend traject, begonnen in 2015 en in de zomer 2018 afgerond. Uiteindelijk zijn nieuwe investeerders toegetreden tot het hotelexploitatiebedrijf.’

René Spit (Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn)
‘Wij doen naast onze corporate praktijk ook veel interessante zaken in het publieke domein, ook voor het rijk. Daarbij was de overdracht van Paleis Soestdijk aan Meyer Bergman een heel bijzondere, omdat na een intensief traject 200 jaar koninkrijksgeschiedenis werd overgedragen. We zijn vanaf 2016 bezig geweest de tender hiervoor op te zetten. Daarbij was de prijs niet leidend om te winnen: de uiteindelijke koper heeft € 0,10 per inwoner van Nederland geboden.’

Wendela Raas (Dentons Boekel)
‘Voor ons is the Mall of the Netherlands in Leidschendam van Unibail-Rodamco-Westfield een heel boeiend en leuk project. Dit is de meest omvangrijke retailontwikkeling in Nederland. Het is uiteraard langlopend, maar ook heel divers en er spelen verschillende juridische aspecten.’

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de Kamer van Koophandel en het Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en dit te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.
De PropertyNL Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, AM, CBRE Global Investors, CMS, Rics en de gemeente Utrecht.

Op de foto (foto Peter Boer) v.l.n.r.
Maarten de Bruin (Stibbe)
Lucas Louwerier (Houthoff)
Marc Wintgens (AKD)
Leon Hoppenbrouwers (Allen & Overy)
Cynthia de Witt Wijnen (Baker McKenzie)
David van Dijk (NautaDutilh)
Tomas Steenmetser (Lexence)
Jurriaan van der Stok (Loyens & Loeff)
Hein van der Meer (CMS)
René Spit (Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn)