Hoewel er nog miljoenen kantoormeters te huur staan, is er een groeiend tekort aan kwalitatieve kantoren die voldoen aan het steeds hogere eisenpakket van de gebruiker.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in Locus 1 (zomer 2017)
De kantorenmarkt wordt nog steeds geassocieerd met leegstaande kantoren, maar in werkelijkheid worden de kantoren waar eindgebruikers écht graag willen zitten in hoog tempo schaarser.
Uit een analyse van het zoekgedrag op de aanbodwebsite Ventu blijkt dat naast goede bereikbaarbaarheid een succesvol kantoorgebouw aan steeds meer voorwaarden moet voldoen - de huurder wil het liefst een pand in een grote stad of op een campus met een krachtige thematiek.
Het kantoor moet qua uitbreiding en krimp volop mogelijkheden bieden en het moet qua faciliteiten en binnenklimaat een plek zijn waar mensen graag willen verblijven. De checklist is een stuk langer geworden en daarom is het begrijpelijk dat kwalitatief goed aanbod - dat aan alle voorwaarden voldoet - in de huidige aantrekkende economie schaars is geworden.
Trend 1
Trek naar de grote steden
Kantoorhoudende bedrijven trekken naar de grote steden in Nederland en die trend zet zich voort. De opname van kantoorruimte bedroeg in 2016 1,24 mln m2. Na jaren van afname tonen deze cijfers dat de kantooropname weer stijgt, met 3,2% ten opzichte van 2015. Let wel: volumes van meer dan 2 mln m2 per jaar, die een decennium geleden werden gehaald zijn niet in zicht en worden ook niet meer gehaald.
Het aandeel van de vijf grote steden in deze kantooropname groeit nog steeds, zo blijkt uit de pernamente onderzoeken van Ventu/PropertyNL. In 2016 werd in de steden Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht bijna 700.000 m2 opgenomen, een stijging van bijna 6% ten opzichte van de kantooropname in 2015. Deze stijging komt met name voor rekening van Amsterdam en Utrecht (respectievelijk 22 en 33% stijging).
Van de opgenomen kantoormeters betrof ruim 100.000 m2 nieuwbouw (8%), bijna exclusief in Amsterdam. Voorbeelden hiervan zijn grote kantoortransacties in Amsterdam zoals die van Booking.com, Loyens & Loeff en PVH Europe.
Maar ook in Utrecht komt dit tot uiting door de enorme ontwikkelingen in Leidsche Rijn Centrum en rond het Jaarbeursplein. De prijs/kwaliteitsverhouding in Utrecht is goed en daardoor wordt deze stad voor veel partijen een serieuze concurrent van Amsterdam. Niet dat bedrijven nu kiezen voor de Domstad in plaats van de Zuidas, maar een vergelijking tussen Amsterdam Zuidoost en Utrecht is snel gemaakt. Utrecht komt bovendien ook steeds beter naar voren in internationale onderzoeken en zet zich steeds beter op de kaart.
Trend 2
Optimaliseer bestaande huisvesting
Bedrijven kijken massaal hoe ze de ruimte van hun bestaande huisvesting optimaler kunnen benutten, ook omdat alternatieven ontbreken. Deze trend zet zich voort en zal waarschijnlijk zelfs versnellen. Dit leidt tot een verdere ontwikkeling van strategieën rond de werkplek en nieuwe benaderingen van flexibel werken.
De keuze voor een locatie is een uitwisseling tussen arbeid, vaardigheden en kosten. Een grotere productiviteit is een belangrijk element in een langzaam groeiende economie. Het wordt daarom steeds belangrijker om de voordelen, zowel financieel als niet-financieel, te laten zien van een strategie die zich richt op het verbeteren van de werkomstandigheden, zowel de werkplek zelf als alle gezondheidsaspecten daar omheen.
Trend 3
Flexibele ‘schil’ rukt verder op
Efficient gebruik van ruimte, flexibiliteit, mensen en technologie worden belangrijker. De opmars van ruimte die je deelt met andere bedrijven is daarmee een logische consequentie.
Steeds meer zien we dat panden van panden van 10.000 m2 of groter een flexibele schil in het pand - met receptie, vergaderen en de mogelijkheid klanten te ontvangen - nodig hebben. De wereld verandert in dusdanig tempo dat flexibiliteit essentieel is. Dat betekent dat grotere ondernemingen meestal teveel kantoorruimte hebben afgenomen en dus ook te veel betalen voor hun huisvesting.
Bij het aanbod van kantoorruimte ligt de focus op de grotere metrage van meer dan 500 m2. Maar het aantal bedrijven in Nederland dat minder dan 500 m2 is veel groter. In Nederland zijn er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) 840.000 bedrijven en 38.000 van die bedrijven hebben meer dan 20 werknemers. De overige 804.000 hebben minder dan 20 werknemers. De professionele markt heeft jarenlang naar een hele kleine populatie zitten kijken. Op aanbodborden staat steevast vanaf 300 of 500 m2. De kleinere gebruiker is structureel onderbelicht. De onderzoeken van Ventu/PropertyNL naar zoekgedrag (zie het voorbeeld rond de Croeselaan in het centrum van Utrecht) laten zien hoezeer - naast ook de grotere metrages - door zoekers wordt gekeken naar kleinere metrages onder de 500 m2 en zelfs onder de 250 m2.
Beleggers en ontwikkelaars hebben de mensen en de infrastructuur niet om die kleinere gebruiker te bereiken. Aanbieders van flexibele ruimte als Regus, Spaces, HNK, Color Business Centres en The Office Operators zijn in dat gat gestapt. Naast de landelijke aanbieders van flexibele kantooruimte zijn er ook veel lokale spelers.
Trend 4
Clustering van bedrijven in een campus
Een thematische aanpak en clustering van bedrijven in een campus heeft grote aantrekkingskracht voor bedrijven, vaak in een mix van kantoren en produktie. We zien naast de volwassen campussen als High Tech Campus in Eindhoven, Leiden Bio Science Park en Wageningen UR Campus (om er een maar een paar te noemen) snelle groei bij meer recente initiatieven zoals Wetsus Watercampus in Leeuwarden, Novio Tech Campus in Nijmegen, het Space Business Park in Noordwijk en Maastricht Health Campus in Maastricht.
Deze campus-aanpak is voor meer perifere regios een krachtig antwoord op de aantrekkingskracht van de grote steden. Een goed voorbeeld is Limburg. In 2011 publiceerde de commissie-Deetman een onderzoek naar de effecten van krimp op de economie, zorg, onderwijs en wonen in Limburg. Zonder extra inspanningen zou de regio afglijden naar een perifeer grensgebied met een beperkt toekomstperspectief. De provincie nam haar verantwoordelijkheid en bracht samen met het grootbedrijf vier campussen van betekenis tot ontwikkeling. Op Ventu komt de belangstelling voor campussen tot uitdrukking in druk zoekverkeer en we zien er veel meer banengroei dan in gebieden zonder duidelijke thematiek. Zo groeide vorig jaar in Limburg de werkgelegenheid door Chemelot (plus 700 banen), Maastricht Campus (250 banen) en VDL (plus 1.200 banen).
Trend 5
‘Wellness’ trekt nieuwe kantoorgebruikers
In toenemende mate hebben bedrijven aandacht voor het welbevinden (‘wellness’) van hun werknemers. Gebouwen die op dit punt hoog scoren hebben een plus: Huurders willen meer dan ooit een gebouw waar hun werknemers prettig kunnen werken en waar het bedrijf succesvol kan zijn. Voor voorzieningen zoals horeca en dagelijkse voorzieningen, een gezonde kantooromgeving en optimale digitale mogelijkheden zijn gebruikers bereid meer te betalen.
Een voorbeeld is te vinden op de Haagse kantorenmarkt, door de krimpende overheid niet een van de gemakkelijkste. Het vernieuwde WTC maakte eind december namens eigenaar Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund bekend dat er in het laatste kwartaal in het onlangs gerenoveerde WTC The Hague een aantal nieuwe huurders waren bijgekomen. Net zo belangrijk is dat een aantal huurders in het multifunctionele gebouw is overgegaan tot uitbreiding of verlenging van de bestaande huurovereenkomst. Met bruto huurprijzen van rond de € 200 zit het WTC fors boven wat elders in het Haagse Beatrixkwartier wordt gehaald.
Het gebouw heeft onlangs een metamorfose ondergaan, waarbij de hoofdentree naar de Prinses Beatrixlaan is verplaatst, de vergaderfaciliteiten zijn uitgebreid en nieuwe voorzieningen, zoals een bar-brasserie, wellness faciliteiten en een AH To Go zijn toegevoegd.
Trend 6
Data en technologie worden steeds belangrijker
Bedrijven gebruiken in toenemende mate technologie om een grote en complexe stroom data te verwerken. De toepassingen zijn er nu vooral op gericht het gebouw zo efficiënt mogelijk te runnen, maar de potentie van dergelijke technologie is enorm. Data tools kunnen helpen het gedrag van werknemers te analyseren en ze te helpen om beter te functioneren. Denk aan bijvoorbeeld de voetbalwereld waar data analyse van de spelers in het veld oprukt en informatie oplevert waardoor spelers efficiënter ingezet kunnen worden. Voor de kantoorwerker is het nog niet zo ver, maar de dag is niet ver weg dat je ‘s ochtends op basis van de data van je slaap een advies krijgt hoe je het beste je dag kan indelen.
