Ontwikkelaar kan het dak op

Tijdens de internationale kennisdag Rethink Rooftops konden bezoekers kennis en ervaring uitwisselen over het benutten en (her)ontwerpen van stedelijke dakruimte. Plaats van handeling was het dak van Las Palmas op de Wilhelminapier, het voormalige werkplaatsengebouw van de Holland–Amerika Lijn. De latere iconische toevoeging van het afgeronde penthouse zorgde ervoor dat de bezoekers ondanks het onbestendige lenteweer toch nog enigszins beschut konden zitten.

De dag was bedoeld om inspiratie op te doen, iets waar in Rotterdam geen gebrek aan is. Tijdens een minitour met een bus door de Maasstad bezochten de deelnemers het dak van concertgebouw De Doelen en het dak van de Hofbogen, het voormalige tracé van de Hofpleinlijn.

Plastic kratten

De Doelen is het eerste rijksmonument in Rotterdam dat een multifunctioneel dak heeft gekregen, met bijna 2.600 m² groen en een waterberging van 300 m³. Bezoekers en werknemers van De Doelen kunnen er verpozen en tegelijkertijd mitigeert het dakpark hittestress en wateroverlast. In plaats van de gebruikelijke sedumbegroeiing is er gekozen voor de nu meer gangbare beplanting in plastic kratten. Dat geeft de planten meer ruimte om te groeien. ‘Het zorgt voor meer variëteit in beplanting, wat ook belangrijk is als je groene corridors wilt creëren’, vertelt ecologisch groenbeheerder Jan Eisse Pentinga.

Dat de natuur op hoogte wordt aangelegd is volgens hem geen probleem voor de bloemetjes en de bijtjes. ‘We zitten hier niet in Zwitserland, waar de vegetatie op grote hoogte afneemt. Al wordt het bij heel hoge gebouwen natuurlijk wel een uitdaging om daar flora en fauna te krijgen. In zo’n geval is een groene gevel misschien een betere oplossing.’

Mafkezen

‘Tien jaar geleden was een evenement als dit nog iets van een stelletje mafkezen en usual suspects, nu is er echt ook internationale belangstelling, ook uit de vastgoedwereld.’ Aan het woord is Friso Klapwijk van De Dakdokters. Hij geeft een rondleiding op de Hofbogen, dat naar ontwerp van zijn bedrijf, de Urbanisten en DS Landschapschapsarchitecten vanaf 2025 moet worden herontwikkeld naar een dakpark van 2,3 kilometer lang. Dat begint bij het voormalige NS-station Hofplein en eindigt bij de A20, waar het spoor ooit de snelweg overbrugde.

Wat het bezoek te zien krijgt, is een eerste ‘mock up’ van 60 meter. Deze proeftuin is al bekleed met een waterbestendige laag en voorzien van een looppad tussen de gevarieerde beplanting aan beide zijden. ‘Het is een technisch complexe uitdaging, ook omdat het om een relatief smal spoor gaat’, vertelt Klapwijk. ‘Ook sociaal is het een uitdaging, omdat het spoor midden door een bestaande wijk loopt, wat maakt dat omwonenden straks geconfronteerd worden met mensen die hun woonkamer in kunnen kijken.’

Het zorgt ervoor dat Klapwijk, net als de gemeente Rotterdam, huiverig is voor een vergelijking van het Rotterdamse initiatief met evenknie The High Line op Manhattan, New York. ‘Het doel is niet om hier een toeristenattractie van te maken. Toegang tot groen staat voorop, al komt daar natuurlijk ook interactie met de buurt bij kijken. De vergelijking met New York gaat niet op, omdat de High Line daar een verlaten wijk weer tot bloei heeft laten komen. Dit is al een levendige wijk.’

Structurele financiering

Het valt volgens hem echter niet te voorkomen dat het Hofbogenpark na de voorziene opening in 2026 enorm succesvol wordt, ook gelet op de mondiale belangstelling die er op voorhand al is. Overlast kan volgens hem worden voorkomen door goed beheer en duidelijke openingstijden. Hoge begroeiing aan de randen van de voormalige spoorbaan is niet per se de oplossing. ‘Het gaat erom dat je met beplanten zichtlijnen onderbreekt, dat er voldoende te zien is in het dakpark zelf. Ondertussen sorteren met name woningeigenaren in het gebied al voor op de toegevoegde waarde van het park voor de wijk door hun woningen niet te verkopen. Zij verwachten dat de huizenprijzen door het dak zullen gaan.’

Ook voor de eigenaar van de Hofbogen, het Dordtse vastgoedbedrijf Dudok, is het een uitdagend project. Boven op de bedrijfsruimten op straatniveau die Dudok verhuurt, heeft de gemeente het recht bedongen om het dak te gebruiken, terwijl het vastgoedbedrijf wel de daarvoor benodigde betonreparatie betaalt. ‘In het algemeen geldt dat je bij de wens voor daktuinen ook de eigenaren moet zien mee te krijgen. Wil je er een groene hoofdstructuur van maken, dan moet de financiering ook structureel worden en niet afhankelijk zijn van een eenmalige subsidie.’ In dit geval betrof het een potje voor zeven groene projecten in de stad, dat de gemeente Rotterdam enkele jaren geleden wist te vullen met een deel van de opbrengsten van de verkoop van de gemeentelijke aandelen in Eneco.

Optoppen

Tijdens het plenaire deel van de kennisdag, ’s middags op het dak van Las Palmas, werd het optoppen in nationaal en internationaal perspectief geplaatst. ‘The word is spreading, the crowd is growing’, aldus Léon van Geest, de energieke initiatiefnemer van de Dakendagen.

En dat blijkt: alleen al in Nederland liggen er al tal van plannen van overheden, marktpartijen en woningcorporaties om minimaal 100.000 nieuwe woningen op platte daken van bestaande daken te realiseren. In Gelderland gaat de provincie gemeenten en corporaties helpen om tot 2030 zo’n 12.000 optopwoningen te realiseren. In Zuid-Holland ligt de ambitie op 30.000 stuks.

Inmiddels is er een heus Nationaal Daken Plan (NDP), een publiek–private samenwerking waarbij meer dan 50 organisaties zijn aangesloten. ‘Het is echt een hot topic’, vertelt Irene Poortinga namens NDP. De organisatie wil zo snel mogelijk en zo veel mogelijk multifunctionele daken in ons land realiseren, en hoopt daarbij vooral op draagvlak onder vastgoedeigenaren.

Chantal Zeegers, woonwethouder in Rotterdam, ziet met het nieuwe optoppen twee wensen samenkomen: ‘Mensen zijn gelukkiger in duurzame woningen en tegelijkertijd zorgt het ook voor duurzame omgevingen en steden. Optoppen staat nu erg in de belangstelling om woningen toe te voegen, maar tegelijkertijd moet dat ook op een duurzame manier.’

Tastbaar maken

De architectuur kan helpen om klimaatbestendige gebouwen zichtbaar en tastbaar te maken, stelt Beatrice Galilee, onafhankelijk design- en architectuurcurator en schrijver van het boek ‘Radical Architecture of the Future’ (2021). ‘Catastrofale veranderingen zijn vaak een drijfveer om op een andere manier te ontwerpen.’ Aansprekende voorbeelden zijn er te over, zoals Banyuwangi Airport op Java, dat naadloos geïntegreerd lijkt in de groene omgeving, en Thammasat Urban Rooftop Farm op de gelijknamige universiteit in Thailand, goed voor 22.000 m² landbouw, waaronder rijstvelden.

Bedrieglijke eenvoud

Enigszins ontnuchterend waren hierna de woorden van stedenbouwkundige Emiel Arends. Hij hield een korte lezing over de ‘bedrieglijke eenvoud’ van optoppen. Allereerst is het ook op daken woekeren met de ruimte, gelet op alle claims voor functies als natuur, energie (zonnepanelen), wateropvang en mobiliteit. ‘We hebben in Rotterdam maar één school met een schoolplein op het dak, terwijl er eigenlijk bij zeven benodigde nieuwe schoolgebouwen op de huidige locatie geen ruimte is voor een los schoolplein.’ Er is volgens Arends voldoende potentieel om daken functioneler te gebruiken. ‘Je hebt niet alleen te maken met de optopping, maar ook met het gebouw eronder. Dan heb je het over veiligheid en bouwverordeningen.’

Ook de financiële kant van het verhaal kan een belemmering vormen. ‘Op basis van de Breeam-codes levert een groen dak op zichzelf misschien 2 punten op, terwijl een WKE-installatie in de kelder je als belegger veel meer punten oplevert. Je kunt geen geld verdienen met een groen dak op zich.’

Een andere hobbel is de inspraak bij VvE’s, waarbij de bewoners het vaak unaniem eens moeten zijn over investeringen. Parkeerruimte is doorgaans al schaars, en dat wordt er niet beter op als je woningen gaat toevoegen. Dat zul je dus op een andere manier moeten regelen. Tegelijkertijd voeg je als eigenaar door optoppen ook extra waarde aan de grond toe, die je deels weer moet afstaan aan de gemeente. ‘Om snelheid te maken bij het optoppen moet je bij voorbaat al inspelen op al deze factoren.’