Complexe gebiedsontwikkeling is lastig, nu het economisch tij tegenzit en de regelgeving complexer wordt. In hoogbouwhoofdstad Rotterdam worden er bij verschillende projecten al vraagtekens gezet, maar Jos Melchers en Emiel Arends worden er niet nerveus van.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
Bij het afduwen van projecten in Rotterdam in roerige tijden helpt het dat er zowel bij projectontwikkelaars als bij corporaties en de gemeente veel specialistische ervaring is opgebouwd met hoogbouw. ‘Partijen weten elkaar goed te vinden’, vertelt Jos Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Rotterdam.
Uitdaging
Bijna zes jaar geleden maakte Melchers de overstap van de private naar de publieke sector. ‘Dat was ook voor mij uitdagend, juist omdat ik zo lang in de private sector had gewerkt. Aan de andere kant wist ik daardoor ook dat we elkaar hard nodig hebben. Je bent als gemeente en ontwikkelaar allebei actief midden in de stad. Tegelijkertijd bracht ik al Rotterdamse ervaring mee, met onder meer Alexandrium, het Dakpark in Merwe4Havens, De Rotterdam en het gebouw First bij Rotterdam Centraal.’
Vanuit het perspectief van de gemeente zijn er steeds meer factoren waarmee je rekening moet houden, terwijl de fascinatie voor hoogbouw juist wel bijdraagt aan de groei van de stad, vertelt hij. ‘De vraag is echter hoe ver je gaat met die complexiteit. In deze tijd is een financier sneller geneigd te denken dat een extra investering niet direct extra opbrengsten oplevert. Tegelijkertijd moet je als investeerder ook rekening houden met de lange termijn. Over één of twee jaar kan de markt er wel weer heel anders uitzien.’
Rust bewaren
‘Het is wel iets waarmee wij zeker ook te maken hebben’, vult stedenbouwkundige en planoloog Emiel Arends hem aan. Hij is al 24 jaar in dienst van de gemeente Rotterdam, werkte onder meer aan de ontwikkeling van het Central Business District en schreef mee aan twee hoogbouwvisies en twee binnenstadsplannen. Ook Amsterdam zet zijn kennis en ervaring inmiddels in; daar is hij lid van het supervisieteam voor de Zuidas.
De rente zal op een zeker moment heus wel weer stabiliseren, verwacht Arends. Het al dan niet afhaken van beleggers vanwege de regelgeving is inmiddels een nationale kwestie geworden, zegt hij. ‘Dat werkt niet altijd even handig. Om het vertrouwen te herstellen is het juist belangrijk om de rust te bewaren. Dat projecten nu gecanceld worden is ook geen exclusief Rotterdams probleem.’
Door blijven bouwen
Melchers weet ook dat je grote projecten door crises heen bouwt. Het is de kunst om in de tussentijd gewoon door te blijven bouwen. ‘Het moet allemaal weer in evenwicht komen. Met de Zalmhaven zijn we uiteindelijk bijna 25 jaar bezig geweest.’
Bij het bevorderen van de haalbaarheid in combinatie met verdichting helpt het huidige puntensystemen voor huurwoningen niet mee, stelt Arends. ‘In de huidige, sterk gedateerde systematiek krijg je meer punten voor een mengkraan dan voor een dakterras, omdat het dakterras aan alle huurders wordt toegeschreven. Ook het nieuwe voorgestelde puntenstelsel houdt maar beperkt rekening met gemeenschappelijke ruimtes, terwijl dat vooral in hoogbouw een gewenste realiteit is.’
De vraag is wel in hoeverre er in hoogbouw betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden. Melchers: ‘Niet als je hoogbouw ziet als een solitaire opgave. Hoogbouw is een van de typologieën binnen een veel breder programma. Betaalbaarheid is ook voor Rotterdam een belangrijk uitgangspunt, net als de vraag waar binnen de stad welk type woning gewenst is. Die combinatie betekent dat je op sommige plekken de teugels wat moeten laten vieren en op andere plekken juist strikter moet zijn om de totale balans in de stad beter te krijgen.’
Lange wachtlijst
Op dit moment valt zo’n 50% van de Rotterdamse nieuwbouw in het betaalbare segment. Melchers: ‘We willen toe naar twee derde betaalbaar voor de hele stad. Er is op sommige plekken weliswaar een overmaat aan sociale huur, maar er is ook inmiddels weer een heel lange wachtlijst. We zitten als gemeente en marktpartijen echt niet op onze handen. De toezegging om jaarlijks gemiddeld 3500 woningen te bouwen wordt al jaren gehaald. Natuurlijk zouden we liever nog meer woningen toevoegen, maar je moet het ook aankunnen in de uitvoering. Wij kiezen dan liever voor haalbaarheid en kwaliteit.’
Verdichting met hoogbouw is ook niet de enige oplossing om snel woningen aan Rotterdam toe te voegen. Arends: ‘In grote delen van de stad mag je niet eens een toren neerzetten. Het beeld van Rotterdam als hoogbouwstad wordt vooral bepaald door het centrum. Rotterdam heeft daar ook een enorme sprong voorwaarts gemaakt: 20 jaar geleden woonden er 12.000 mensen en was het centrum na werk- en winkeltijden goeddeels functieloos. Inmiddels wonen er in het centrum meer dan 50.000 mensen, hoofdzakelijk in woontorens, en dat neemt nog altijd sterk toe.’
Regionale woonvisie
In Rotterdam worden ook veel grondgebonden woningen gebouwd, bijvoorbeeld in Smeetsland, Wielewaal, Nieuw Kralingen en Hoogvliet. Melchers vindt het vasthouden van jonge bewoners heel belangrijk. ‘In veel gevallen lukt dat door bij gebiedsontwikkeling, ook in hoogbouw, leisure en voorzieningen mee te nemen, bijvoorbeeld op Katendrecht. Als je nu een huis met een tuin in de stad voor minder dan 3 ton wilt, wordt het een lastig verhaal. Dan kun je hooguit misschien nog op enkele locaties in de stad iets vinden. Het woonvraagstuk moet je echt ook breder aanpakken dan Rotterdam alleen, er is niet voor niets een regionale woonvisie.’
Met name sinds 2008, na de vaststelling van het binnenstadsplan ‘City Lounge’, werden echt alle pijlen op binnenstad gericht, maar de laatste jaren ontwikkelt de stad zich ook rond andere centra, zoals Hart van Zuid en Alexander. Arends: ‘Het zijn gebieden met een waanzinnig goede ontsluiting. Als je in de omgeving van Zuidplein of het Alexanderplein rondloopt, proef je de potentie van de plannen die er zijn. Om zo’n stedelijke knoop te transformeren moet je meer woningen en voorzieningen toevoegen waar nu nog vooral kantoren en winkels zijn. Het moet echt een leuke plek worden om te verblijven.’ Melchers voegt daaraan toe: ‘Vergeet ook de toevoeging van een hotel bij Ahoy niet. Juist op die locatie zorg je er daarmee voor dat bezoekers niet meer voor alles naar de binnenstad gaan. Mobiliteit wordt een steeds belangrijker succesfactor bij gebiedsontwikkeling. In Zuid-Holland mikken we daarom echt op hoogfrequent OV, bijvoorbeeld op de Oude Lijn van Leiden naar Dordrecht, maar ook met een nieuwe oeververbinding tussen De Esch en Feyenoord City.’
Georiënteerd op het water
Dat er bij de laatste gebiedsontwikkeling geen sprake meer zal zijn van de ontwikkeling van een nieuw stadion voor Feyenoord, doet volgens Melchers weinig af aan de ambitie van de gemeente op het vlak van gebiedstransformatie. ‘Van oudsher is deze stad met zijn rug naar de rivier gebouwd. Wij proberen in onze sturing te kijken naar herstructurering van oude bedrijventerreinen aan het water naar hoogstedelijke woon- en werkomgevingen. Ontwikkelingen die juist georiënteerd zijn op het water, zoals de margarinefabriek aan de Nassaukade en Codrico op Katendrecht.’
Risico-avers
Diverse grote ontwikkelaars stellen zich echter meer risico-avers op in het speelveld van duurdere financiering, oplopende bouwkosten en regeldrift. Melchers: ‘We proberen uiteraard mee te denken, door spreadsheets nog een keer door te rekenen of door uit te gaan van de residuele grondwaarde bij woonbestemming. Maar bedenk wel dat de knop grondwaarde relatief klein is ten opzichte van de totale gestegen stichtingskosten.’
Soms is er volgens Melchers geen andere optie dan een project van de markt te halen, zoals Amvest met de Glashaventoren deed. ‘Ook een ontwikkelaar heeft te maken met deadlines, ook richting toeleveranciers. Als vervolgens de verkoop te traag loopt, moet je op een gegeven moment een beslissing nemen. Iets wat we in deze periode door heel Nederland bij wel meer projecten zullen gaan zien, vooral in het duurdere segment. Uitstel betekent niet automatisch afstel, het is zaak dat je in de tussentijd wel door blijft produceren.’
Regeren is vooruitzien
Arends ziet ook de voordelen van een wat rustiger markt. ‘De innovatie in de markt gaat nu razendsnel. Dat geldt ook voor verduurzaming. Nu is hout nog niet de standaard in de markt, maar er begint wel een kritische massa te ontstaan. De hoogste volledig houten toren staat in Noorwegen en is al 86 meter hoog. In Japan is zelfs een houten toren van 350 meter in hoog in ontwikkeling. Hoogbouw in hout kan dus wel, al gaat het bij de grote projecten in Nederland niet om 100% procent hout. Vaak is er nog sprake van betonnen kern om te voldoen aan de bouwtechnische vereisten. Over 10–15 jaar zijn we weer een stuk verder.’
Regeren is ook in projectontwikkeling vooruitzien, volgens Arends: ‘Je moet nu al nadenken over de producten van de toekomst. In 2005 schreven wij een prijsvraag uit over hoe je gezinnen zou kunnen verleiden tot het wonen in een toren van meer dan 100 meter hoogte. Dat levert straks de Maasbode op, waarbij herenhuizen met tuinterras tot 70 meter hoog zijn gestapeld rond binnenstraten. Twee jaar voor de oplevering zijn alle 94 woningen al verkocht.
Bestaande bebouwing
De behoefte aan een heel goede buitenruimte en het behoud van bijzondere kwaliteiten van de bestaande bebouwing wordt steeds belangrijker. Melchers: ‘Pas in 1992, met de visie van Teun Koolhaas, werden oude pakhuizen en haventerreinen, bijvoorbeeld op de Kop van Zuid, erkend als onmisbaar voor een sterke identiteit van de stad. Sindsdien is het credo: niet slopen, tenzij.’ Arends benoemt ook de luxe van 15 km boulevard in de binnenstad, die zich uitermate goed leent voor vergroening, samen met klimaatadaptatie een speerpunt van gemeente dat ook in praktijk wordt gebracht bij stadsprojecten, zoals het Hofplein en op de Westblaak.
Het neemt volgens Melchers enigszins de wind uit de zeilen van criticasters, die zich afvragen of er niet een overmaat dreigt aan appartementen. ‘Die vraag hoor ik al zolang ik in het vastgoed actief ben. De vraag, met name in de leeftijdsgroep 20–35 jaar, is nog altijd nog niet ingelopen. Dat zijn de grootafnemers van de stad, en die zijn juist op zoek naar verbinding en ontmoeting in plaats van zoveel mogelijk een eigen grote woning.’
Arends haalt recent onderzoek onder hoogbouwbewoners aan. ‘Hieruit blijkt dat het cijfer voor de woning een dikke 8 is en dat de bewoners zeer tevreden zijn over hun woonomgeving.’
De huidige economische tegenwind leidt tot vertraging bij het inlossen van de woningnood, weet ook Melchers. ‘De rente is op dit moment een zeer belangrijke factor. Ook willen zogenaamde doorstromers nu eerst een woning verkopen voordat ze iets nieuws kopen. Dat vertraagt het proces nu eveneens, maar het zegt niets over de waardeontwikkeling van een appartement op de lange termijn. Toen de bouwer begon met de transformatie van Fenix I vond men € 3000 euro per m² al veel, nu wordt er soms gerekend met € 7000 per m².’
Nog jaren werk
Uitgaande van harde plannen zit er volgens hem nog voor jaren werk in de Rotterdamse woningmarkt. ‘De uitdaging zit hem bij die projecten vooral op uitvoeringsniveau. Qua nieuwe initiatieven doet de markt nu even rustig aan. Er worden zeker op korte termijn nog wel een paar grote torens toegevoegd, maar het is nu vooral realisme wat de klok slaat.’
Uitkijkend over een van de laatst nog lege kavels op de Wilhelminapier en het achterliggende Rijnhavengebied wijst Melchers op de lange ontwikkel- en bouwtijd. ‘Randvoorwaarden worden stapsgewijs ingevuld, zoals het deels dempen van de Rijnhaven, waar onder meer straks het nieuwe Rijnhavenpark zal komen. Het geeft je als ontwikkelaar ook de ruimte om plannen bij te sturen. Time to market bepaalt het succes van een ontwikkeling.’
Arends wil graag een goede groei. ‘De afgelopen jaren is nadrukkelijk de turbo gezet op het vergroten van de woningvoorraad, maar we hebben ook een flinke uitdaging liggen in het verduurzamen van ons verdienmodel, het veelzijdiger en groener maken van de haven. Door nu al te werken aan een getijdenpark in Feyenoord City, voegen we kwaliteit toe aan het leven van toekomstige bewoners. Een oud monofunctioneel havengebied als Merwe4Havens wordt niet alleen een plek om te wonen, maar juist ook een plek voor nieuwe maakbedrijven. Gebiedsontwikkeling draait ook om de balans waaraan iedereen kan bijdragen.’
Stad zonder hoogtevrees
In het nog te verschijnen boek ‘Stad zonder hoogtevrees’ brengt Emiel Arends 125 jaar Europese hoogbouwtypologie in beeld, met Rotterdam als uitgangspunt. ‘Hoogbouw in Rotterdam is vooral een verhaal over 125 jaar innovatie, waarbij we ook hebben geprofiteerd van de kennis die vaak al eerder elders is opgedaan.’
40 jaar vastgoed
Jos Melchers zit al bijna 40 jaar in het vak, waarvan bijna 28 jaar bij MAB Development. Vanaf 2000 was hij er managing partner voor de Nederlandse activiteiten, tot de Rabobank in 2015 de activiteiten in het ontwikkelingsbedrijf MAB beëindigde. Na een korte periode als zelfstandige en als directeur Ontwikkeling bij MRP trad Melchers in 2017 in dienst bij de gemeente Rotterdam.
