Maandag 30 maart kunnen geïnteresseerden alvast een kijkje nemen bij het Roterdamse speelpark Rivoli dat op 21 april wordt geveild. Het roept de vraag op hoe je waarde van een deels onafgemaakt pretpark bepaalt.
Onlangs haalde recreatief ondernemer Van der Most, die ooit het initiatief nam voor Preston Palace in Almelo en Wunderland Kalkar, opnieuw bakzeil in het dossier Rivoli. Nadat de Rechtbank Rotterdam hem eerder minimaal een maand respijt gaf om de eerder aangekondigde veiling van zijn pretpark alsnog te omzeilen, keerde de rechter daar een paar weken later alweer op terug.
De Rechtbank Rotterdam heeft de Whoa-afkoelingsperiode opgeheven. Aanleiding is het niet voldoen aan informatieverplichtingen richting de observator. Volgens de rechtbank kon de observator daardoor zijn taak niet uitvoeren en waren de belangen van de gezamenlijke schuldeisers niet langer gediend bij voortzetting van de afkoelingsperiode. De oorspronkelijke veilingdatum van 31 maart is nu verplaatst naar 21 april.
Opvallende casus
Richard Dieteren van online veilingplatform Vastgoedveiling.nl spreekt van een opvallende casus. ‘De veiling omvat niet alleen het vastgoed. Ook de roerende zaken op het terrein – attracties, installaties en voorzieningen – zijn verpand en maken deel uit van de executieveiling. Daarmee wordt in één geheel een compleet project aangeboden.’
Volgens Dieteren is er vanuit verschillende hoeken van de markt interesse in het speelpark aan de Dokweg en de Brielselaan op Rotterdam-Zuid. ‘Ondernemers kijken allemaal met een eigen visie naar de kansen van het project. Het is een strategische locatie met historie, emotie én ontwikkelpotentie.’ Van der Most spreekt op zijn beurt van ‘dansen op een graf dat nog niet eens gegraven is’. Vanuit de lokale politiek wordt er intussen begerig gekeken naar het vrijvallen van de locatie om er woningbouw te realiseren.
Benchmarkdata
Het roept de vraag op welke waarde je moet toekennen aan een nog niet helemaal afgerond pretpark dat nog nooit een bezoeker heeft getrokken. Op voorwaarde van anonimiteit stelt een recreatiemakelaar uit het midden van het land dat attractieparken of recreatieve/leisureprojecten veelal worden gewaardeerd op basis van onder meer ontwikkelde en lopende cashflows, op basis van (vaste) bezoekersaantallen en capaciteit, etc. ‘Dat is toetsbaar op basis van benchmarkdata, maar er is daar nog geen exploitatie. De waarde is dan toe te kennen aan de grond en erfpachtrechten (bijvoorbeeld potentiële alternatieve bestemmingen), rekening houdende met de onzekerheid.’
De gemeente Rotterdam heeft weliswaar de onderhandeling over verlenging van de erfpacht met Van der Most stopgezet, maar heeft tegelijkertijd aangegeven dat verlenging tot de mogelijkheden behoort als het park alsnog opengaat.
Grondwaardetaxatie
In opdracht van de gemeente Rotterdam liet Cushman & Wakefield eerder het gespecialiseerde bureau Ginder onderzoek doen naar het toekomstige verdienmodel van Rivoli als onderligger voor een grondwaardetaxatie. Conclusie: Van der Most was op de meeste vlakken uitgegaan van te rooskleurige voorspellingen voor de bezoekersaantallen. Ook zou hij aanzienlijk meer moeten investeren dan hij zelf had voorzien om het park draaiende te krijgen.
Cushman & Wakefield: ‘De destijds door ons uitgevoerde grondwaardetaxatie is opgesteld in opdracht van de gemeente Rotterdam en had een zeer specifieke en beperkte vraagstelling: of het door de initiatiefnemer voorgestelde pretparkplan aanleiding gaf om de bestaande grondwaarde – en daarmee de erfpacht – te verhogen. Een en ander in lijn met de erfpachtvoorwaarden van de gemeente Rotterdam, waarbij sprake kan zijn van bijbetaling bij functiewijziging.’
De vastgoedadviseur stelt dat de taxatie destijds uitsluitend was gebaseerd op de door de initiatiefnemer aangeleverde businesscase. Er werden geen alternatieve scenario’s of bestemmingen, zoals woningbouw of andere herontwikkelingen, in de taxatie meegenomen. ‘Op dat moment was de conclusie dat het specifieke pretparkplan geen grondwaardevermeerdering rechtvaardigde ten opzichte van de bestaande situatie.’
Cushman & Wakefield benadrukt dat de grondwaardetaxatie geen directe relatie heeft met een eventuele waarde bij de veiling, aangezien de taxatie alleen ziet op de normatieve grondwaarde, en niet op de positie en eigendommen van de erfpachter. ‘Terwijl de veiling juist enkel betrekking heeft op de positie en eigendommen van de erfpachter en niet op de zaken in eigendom bij de gemeente. Daar komt bij dat de oorspronkelijke taxatie vertrouwelijk is (in opdracht van gemeente gemaakt) en niet is bedoeld, noch geschikt, als referentie voor een curator of potentiële koper.’
Niche
Volgens Ted Rommelse, directeur en makelaar/taxateur bij Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis, is de verkoop van leisure-vastgoed een niche waarbij vooral wordt gekeken naar de exploitatie. ‘De koopsom die je betaalt voor een camping, commerciële jachthaven, hotel, restaurant en dus ook een pretpark is altijd gebaseerd op de omzet die je er kunt maken.’
Rommelse stelt dat zijn organisatie niet is gespecialiseerd in deze niche van exploitatie-gebonden vastgoed. ‘Maar als er een vraag komt voor een complexe locatie, moet je je als adviseur altijd verplaatsen in het vastgoed en in de mogelijke alternatieve aanwendbaarheid, dus soms rekenen we het ook door.’ Hij stelt de zaak met belangstelling te volgen, en gaat bij de open dag ook een kijkje nemen.
In zijn algemeenheid stelt Rommelse dat vastgoedprofessionals die kijken naar exploitatiegebonden vastgoed, zich begeven op het grensvlak van prijsbepaling van de stenen met ondergrond versus prijsbepaling van de onderneming die er gedreven kan worden. ‘Je moet oppassen dat je marktwaarde niet vermengt met de bedrijfswaarde. Dat is het domein van de accountant.’
Expected case
Rommelse geeft het fictieve voorbeeld van een casus waarbij je in een weiland aan de rand van een stedelijke omgeving een pretpark kunt realiseren. ‘Je beoordeelt dan een businessplan met drie scenario’s, waarbij je kijkt naar worst case, best case en – er tussenin – expected case. Je kijkt naar oppervlakte, de attracties die er kunnen worden geplaatst en hoe het bedrijf zich gaat verhouden tot concurrerende bedrijven die al een gevestigde naam hebben. Je bepaalt de maximale omzet uit kaartverkoop, ondersteunende horeca en bijvoorbeeld congressen en shopverkoop bij 100% bezetting x 365,25 dagen. Dat zet je af tegen seizoensinvloeden, drukke en rustige dagen etc. Tegenover die genormaliseerde omzet staan kosten van bouw, afschrijving en toekomstig onderhoud of vervanging van je attracties. Daarnaast heb je ook nog al je andere kosten, bijvoorbeeld voor personeel en inkoop.’
Kosten vastgoed
Volgens Rommelse moet vanuit de omzet een winstgevende exploitatie te voeren zijn en moeten hieruit ook de jaarlijkse kosten voor het vastgoed op te brengen zijn. ‘Dit kan zijn een canon of een prijs per m² grond, maar ook een prijs voor ondergrond én opstallen. Het kán zijn dat een exploitant door zijn formule in staat is om een hogere prijs te betalen voor vastgoed, en de vraag is dan of een hogere prijs kwalificeert als een marktgegeven of dat die is gebaseerd op de kwaliteit van de onderneming.’
Over de specifieke veiling van Rivoli stelt Rommelse: ‘Pas als ik op de locatie ben geweest en alle informatie heb, kan ik bepalen wat voor die specifieke casus de beste aanvliegroute is om tot een prijs te komen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
Artikelen in de omgeving:
