Nederlands grootste studentenhuisvester Duwo zoekt vaker samenwerking met vastgoedbeleggers Door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine nr. 16, 22 november 2013
Nederlands grootste studentenhuisvester Duwo zoekt vaker samenwerking met vastgoedbeleggers
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 16, 22 november 2013
Met 1300 nieuw gebouwde studentenwoningen in 2012 mag Duwo zich rekenen tot de productiefste woningbouwers van Nederland. Terwijl gewone corporaties noodgedwongen door heffingen en regelgeving gas terug nemen, blijft de studentenhuivester uit Delft zijn voorraad uitbreiden. Niet alleen met nieuwbouw (het doel is maximaal 9500 eenheden in vijf jaar tijd), maar ook door overname van woningen van Vestia en een fusie met de Leidse collega SLS Wonen.
Het is directeur Jan Benschop niet te doen om een zo groot mogelijk woningbezit, maar om het lenigen van de woningnood onder studenten. En die is nog steeds groot, blijkt uit onderzoek. Tot 2020 zijn er nog 33.0000 kamers en zelfstandige studentenwoningen nodig. Inschrijving aan universiteit of hogeschool is een keiharde voorwaarde om woonruimte te kunnen huren van Duwo en afgestudeerden moeten binnen een half jaar verhuizen uit hun studentenwoning. Zo blijft de doorstroming op gang, maar dat kan niet voorkomen dat er nog steeds schaarste heerst.
Allianties met pensioenfondsen en andere vastgoedbeleggers en ontwikkelaars kunnen helpen de productie op te schroeven. Bij drie projecten, bij elkaar goed voor ruim 1600 eenheden, treedt Duwo op als exploitant en hoofdhuurder en zijn het andere partijen die investeren in het vastgoed. Als het aan Benschop ligt, gebeurt dit in de toekomst vaker. ‘Het maakt de bewoners niet uit welke naam in het Kadaster vermeldt staat; zij willen gewoon goede service, zoals snel internet, en vooral een lage huur. Met uitzondering van een aantal kerngebieden, zoals Uilenstede en het hart van de TU wijk in Delft, is het voor Duwo geen noodzaak om eigenaar te zijn van het vastgoed; het gaat ons om het goed huisvesten van studenten. Vandaar dat we wel onze eisen terug willen zien in het ontwerp. En die zijn heel specifiek voor studentenwoningen.’
Dubai en China
Benschop zegt benaderd te zijn door partijen uit de hele wereld om te investeren in dit type vastgoed, tot Dubai en China aan toe. Maar het zijn vooralsnog de bekende Nederlandse institutionele investment managers Bouwinvest en Syntrus Achmea met wie hij tot zaken is gekomen. Bouwinvest is eigenaar van de Feniks in Amsterdam-Oost, voorheen Casa400 (342 units), en Syntrus Achmea investeert in de Leidse Schans bij station Lammerschans. In totaal komen hier 1900 woningen en Duwo neemt de eerste fase met circa 500 units in exploitatie. Met de aanbieder van participatiefondsen Haerzathe en bouwer PlegtVos heeft de studentencorporatie de 700 eenheden tellende Spinozacampus in Amsterdam-Zuidoost tot stand gebracht. ‘Voor beleggers is een contract met Duwo vanwege de lange duur aantrekkelijk. Zo hebben we met Haerzathe voor 15 jaar getekend. En we bieden vooraf een volledige afnamegarantie.’ Benschop is bijzonder te spreken over de samenwerking met deze partijen. ‘Ik was aangenaam verrast door de praktische instelling van Syntrus Achmea en Bouwinvest. De projecten zijn dan ook in korte tijd tot stand gekomen.’
Met Ikea sloot Duwo vorig jaar een intentieovereenkomst om studentenkamers – uiteraard uitgerust met Ikea-meubilair – tegen een scherpe prijs te gaan verhuren. Deze ontwikkeling ligt nu echter stil, waarschijnlijk omdat de Zweedse meubelgigant voorkeur geeft aan de uitrol van zijn hotelformule. Benschop zegt ook nog met twee andere gerenommeerde partijen in gesprek te zijn over nieuwe projecten.
In de TU-wijk in Delft en Uilenstede in Amstelveen heeft Duwo ook de rol van gebiedsontwikkelaar op zich genomen. Met de overname van een gebied met historische universiteitspanden grenzend aan de Delftse binnenstad, heeft Duwo een prachtige plek in handen gekregen, tussen de binnenstad en de Technische Universiteit in. Duwo zelf houdt kantoor in Kanaalweg 4, een rijksmonument uit 1894, dat vroeger onderdak bood aan de afdeling Geodesie, Landmeten en Waterpassen van de universiteit en de Rijksdienst der Driehoeksmeting. Duwo wil het gebied ontwikkelen voor internationale studenten en startende student/ ondernemers als spin-off van de TU, met veel groen en een campusplein.
Dit plan illustreert dat Duwo zich ook richt op buitenlandse studenten, hoewel de hoofdmoot van het woningbestand bewoond wordt door Nederlandse studenten.
De Campus Uilenstede wordt eveneens grootschalig aangepakt. Voor de ontwikkeling en uitvoering van het project sloot de studentenhuisvester een samenwerkingsverband met de gemeente Amstelveen en de Vrije Universiteit. De plannen voor de grondige vernieuwing van Uilenstede hebben als doel het gebied meer het karakter van een moderne campus te geven. De vernieuwde campus krijgt 724 nieuwe of gerenoveerde studentenwoningen verspreid over 7 gebouwen, waarvan een groot deel al is opgeleverd.
Transformatie
Hoewel in Nederland – en dan met name de regio Amsterdam – verscheidene leegstaande kantoren zijn die worden getransformeerd tot studentenwoningen, is Duwo daar terughoudend mee. Volgens de directeur zijn de plekken waar kantoren staan meestal niet geschikt voor studenten, langs de snelweg en ver weg van de universiteit. Ook is transformatie vaak financieel niet haalbaar door de hoge inbrengwaarde van het vastgoed en leent het casco zich niet altijd voor een woonfunctie.
Een uitzondering vormt de herontwikkeling van het Elseviergebouw aan de Sara Burgerhartstraat, een project van Duwo samen met Rochdale. Het 12 verdiepingen tellende kantoorgebouw (12.000 m²) in Amsterdam-West werd gebouwd in de jaren ’60 naar ontwerp van de bekende architect Dudok en kwam leeg te staan toen de uitgever verhuisde naar de nieuwbouw naast station Sloterdijk. Het pand, niet te verwarren met The Student hotel in het Elseviergebouw aan de Jan van Galenstraat, zal ruimte bieden aan 267 studenten. De verbouwing ging op 16 oktober officieel van start met de onthulling van een lichtkunstwerk op het dak. Duwo werkt al sinds 2004 samen met de Amsterdamse corporatie Rochdale en beheert voor de combinatie de studentenwoningen in Amsterdam.
Verder hebben in Delft enkele historische onderwijsgebouwen van de TU Delft en het voormalige belastingkantoor een nieuwe woonbestemming gekregen, maar doorgaans ligt de voorkeur van Duwo bij nieuwbouw. ‘Ik ben behoorlijk sceptisch over de mogelijkheden om kantoren om te vormen tot woonruimte voor studenten. We hebben aan veel plannen gesnuffeld, maar tot nu toe is nauwelijks iets tot wasdom gekomen. Het probleem is dat eigenaren te weinig hebben afgewaardeerd, waardoor de inbrengwaarde te hoog is. Als die veel meer is dan de grondwaarde, wordt het een lastig verhaal.’
Waarom zien partijen als Snippe en The Student hotel, met de Carlyle Group als investeerder, wel brood in transformatie van kantoren? Dat heeft volgens Benschop alles te maken met de huurprijzen, die bij deze commerciële partijen veel hoger ligt dan bij verhuurders zonder winstoogmerk. Duwo rekent maximaal € 375 per maand en voor ingerichte woningen voor buitenlandse studenten geldt een all-in prijs van rond de € 550 voor de zelfstandige verhuureenheden. The Student Hotel rekent bijvoorbeeld hogere huurprijzen voor het Elseviergebouw in Amsterdam en de locatie aan de Oostzeedijk in Rotterdam. Benschop: ‘Zulke prijzen zijn onbetaalbaar voor de meeste studenten.’
Groei door nieuwbouw, overnames en fusies
Toen Jan Benschop in 1993 aantrad als directeur, had de Stichting Delftse Studenten Huisvesting (SDSH) zo’n 4000 eenheden in verhuur, uitsluitend in Delft. Eind jaren ’90 sloeg de inmiddels tot Duwo omgedoopte corporatie de vleugels uit naar Den Haag, waar de Haagse Hogeschool met 16.000 studenten groter was dan de TU Delft (13.000 studenten). Duwo nam complexen over van de Haagse Hogeschool en ontwikkelde zelf ook studentenflats. Enkele jaren later volgde Amsterdam, met de overname van de huisvestingspoot van de Hogere Economische School en de fusie met Intermezzo, eigenaar van Uilenstede in Amstelveen. De Delftse corporatie is sindsdien gestaag gegroeid, niet alleen met nieuwbouw, maar ook door overnames en de recente fusie met SLS Wonen uit Leiden. Met Rochdale vormt Duwo sinds 2004 een combinatie voor studentenwoningen en onlangs nam ze 850 woningen in Den Haag over van Vestia. De portefeuille omvat nu circa 25.000 studentenwoningen en -kamers.
