Woonakkoorden als oplossing voor de woningcrisis

De urgentie van oplossingen voor de woningmarkt bleek onlangs weer toen regeringspartijen CDA en D66 een wild plan voor Amsterdam en Almere ontvouwden. Volgens de partijen voltrekt zich op dit moment ‘een ramp op de woningmarkt’. Daarom lanceerden zij een plan voor 25.000 woningen, bestemd voor starters en met een betaalbare huur, om de woningnood in Amsterdam aan te pakken. Zij hebben een geheel nieuw stadsdeel in Almere voor ogen – Almere-Pampus – voor 50.000 tot 60.000 inwoners. Er zou tevens een metroverbinding met Amsterdam moeten komen. Hiervoor zou ongeveer € 5 mrd beschikbaar moeten komen uit het investeringsfonds van minister Wopke Hoekstra.
Om voldoende woningen te kunnen blijven bouwen, zowel in de huur- als koopmarkt, zijn gemeenten en marktpartijen heus bereid samen te werken. De nood is hoog, zo becijferde het ministerie van Binnenlandse Zaken vorig jaar. Op dit moment is er een tekort van 300.000 woningen en tot 2030 is er behoefte aan nog eens 585.000 woningen. Zolang de vraag aanwezig is, hebben bewoners, overheid en marktpartijen er belang bij oplossingen te vinden. In theorie zouden partijen zich dan moeten haasten rond de tafel plaats te nemen en afspraken te maken, maar in de praktijk is het niet zo simpel.

Afspraken Amsterdam
De afspraken die begin februari in Amsterdam zijn gemaakt tussen gemeente, institutionele beleggers (IVBN), projectontwikkelaars (Neprom), particuliere beleggers (Vastgoed Belang) en de woningbouwcorporaties laten dit ook weer zien. Ze kregen de vorm van een intentieverklaring en een deel van de voornemens moet in de praktijk nog gestalte krijgen. ‘De harde afspraak die kon worden gemaakt is de huurverhoging voor nieuwe woningen te matigen’, zegt Gertjan van der Baan van Vesteda, die namens de IVBN optrad. ‘In de praktijk komt dat neer op gedurende 20 jaar 1% huurverhoging per jaar boven op de inflatie zoals vastgesteld door het CBS. De huurverhoging voor bestaande woningen wordt voor vier jaar overigens ook gematigd tot 1% plus inflatie.’ De verhoging is gekoppeld aan de woning en niet afhankelijk van een of meerdere huurders. Een zittende huurder kan na die 20 jaar zelfs nog vijf jaar profiteren van de beperkte huurverhoging.
Hoewel de IVBN tevreden is met wat er is bereikt, is dit niet zonder slag of stoot tot stand gekomen. Te lang zag de gemeente Amsterdam beleggers als een soort huisjesmelkers en het duurde ongeveer een jaar voor het wantrouwen kon worden weggenomen. Van der Baan: ‘Vergeten werd dat wij pensioen- en verzekeringsgeld vertegenwoordigen en dat we daar in alle redelijkheid een rendement op willen krijgen.’
Dit betreft dan vooral het middenhuursegment, vanaf € 720 tot € 1000. Voor nieuwe middendure koopwoningen lijken de afspraken minder hard. Er is overeengekomen om ‘te verkennen op welke wijze deze koopwoningen in het betaalbare segment gehouden kunnen worden’. En bij plannen voor alle nieuwbouw van koop- en huur moet er ‘open overleg’ plaatsvinden bij het bepalen van de grondprijzen. Als dat niet lukt, ‘dan weer overleg en evalueren en eventueel bijstellen’. Als ook dat niet zou lukken, moeten de afspraken worden herzien.

Meer afspraken
Amsterdam neemt altijd een speciale positie in, dus hoe zit het met de andere grote steden en de rest van Nederland? In Utrecht zijn ook afspraken gemaakt en zijn beleggers bereid gevonden om woningen toe te voegen aan het middenhuursegment. Die afspraak van ongeveer een jaar geleden werd gevolgd door een Stadsakkoord Wonen in september 2019, waarbij ‘tien institutionele beleggers een aanbod hebben gedaan om 4500 middenhuurwoningen in vijf jaar te gaan realiseren in de gemeente Utrecht, waarbij marktpartijen en de gemeente met elkaar zorgen voor voldoende beschikbare locaties en financieel haalbare projecten’. Utrecht, naar eigen zeggen de snelstgroeiende stad van Nederland, wil jaarlijks minimaal 4000 woningen toevoegen aan de huizenvoorraad, heeft wethouder Klaas Verschuure (Ruimtelijke Ontwikkeling) verklaard.
Den Haag publiceerde vorig jaar een Woonagenda tot en met 2023, waarin onder meer een Woonvergunning is ingevoerd. Het heeft tot doel de woningen met middenhuren ook daadwerkelijk te reserveren voor de bijpassende inkomens. Voorts kondigt Den Haag aan te blijven bouwen om in alle segmenten aan de vraag te kunnen voldoen. De stad kondigde in 2019 al aan dat leraren, agenten en zorgpersoneel betaalbare woningen moeten kunnen vinden en zegt daar oog voor te hebben. Volgens Van der Baan lijkt de schaarste in Den Haag wel mee te vallen, zeker in vergelijking met Amsterdam en Utrecht.

Praktisch
Voor Rotterdam geldt dat eigenlijk ook. Van der Baan: ‘Er is eigenlijk voortdurend doorgebouwd; Rotterdam is daar altijd heel praktisch in geweest.’ Vorig voorjaar kwam de stad met een Actieplan Middenhuur en het voornemen om er in tien jaar 8000 woningen bij te bouwen voor de middeninkomens, zoals politieagenten, onderwijzers en verpleegkundigen. Voor een periode van 15 jaar gelden er afspraken over een beperkte huurverhoging van 1,25% boven inflatie voor het middensegment.
In Eindhoven, de vijfde stad van Nederland, zijn in 2019 ongeveer 3000 woningen gebouwd en voor 2020 worden er 3500 verwacht. Het grootste plaatselijke probleem is speculatie: particuliere beleggers die woningen kopen en verhuren waarbij de prijzen worden opgedreven. In de plaatselijke pers wordt geopperd dat de zogeheten ‘noodknop’ van minister Kajsa Ollongren soelaas zou kunnen bieden: de maximale huur aan banden leggen door die vast te stellen op basis van de WOZ-waarde.
Elders in Nederland zijn er vooral afspraken over meer woningbouw, zonder dat er altijd specifieke afspraken liggen over bepaalde segmenten. In Groningen–Assen moet tot 2023 de woningbouw worden versneld naar 8000 woningen. Het gaat hierbij om een ‘Woondeal’ tussen de gemeente en het ministerie van Binnenlandse Zaken. Tussen 2023 en 2030 volgen dan nog eens 12.000 woningen.
Oost-Nederland wil ook een woonakkoord, lieten de provincies afgelopen november weten. Gelderland en Overijssel zeggen te worden overlopen door de verhuisstromen uit de Randstad. Het aantal verhuizingen is toegenomen van 8000 naar 11.000 tussen 2015 en 2018. Voor de komende vijf jaar verwachten ze 60.000 nieuwe huishoudens van voornamelijk ouderen die uitwijken vanuit de Randstad. Daarom claimen die provincies alvast € 100 mln van de € 1 mrd die het kabinet heeft gereserveerd voor woningbouwversnelling in de grote steden. Waarom zouden alleen die steden daarvan mogen profiteren?
‘Het woonakkoord dat die provincies willen, is van een andere orde’, zegt Van der Baan. ‘Wij denken op landelijk niveau aan meer betaalbare woningen voor het middensegment.’ Hij wil daarbij afspraken maken over huurverhogingen voor zowel nieuwe als bestaande midden- en vrijesectorhuurwoningen. De IVBN heeft een verstrekkend voorstel gedaan aan de politiek om de reguliere jaarlijkse huurverhoging wettelijk – en dus voor alle verhuurders geldend – te maximeren op 1,5% boven inflatie, mits de aanvangshuur na een wederverhuur marktconform te bepalen blijft op basis van de kwaliteit, de voorzieningen en de locatie van die woning. Op basis van een marktconforme aanvangshuur kan de reguliere verhoging dan beperkt blijven tot 1,5% boven inflatie per jaar.