De grootste prijsstijging in acht jaar is genoteerd. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen is 13% hoger uitgevallen
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2016
De woningmarkt zit overduidelijk in de lift, althans voor de sterke economische regio’s zoals de Randstad en de Brabantse Stedenrij. De ontwikkeling van de koopprijzen en huren in andere gebieden, zoals Friesland, Groningen (met uitzondering van de stad Groningen), Zeeland en Zuid-Limburg (met uitzondering van Maastricht) blijven daarbij achter. Dat blijkt uit recente onderzoeksrapporten en cijfers.
Het Kadaster en het CBS noteren de grootste prijsstijging van koopwoningen in bijna 8 jaar. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 gingen de prijzen niet zo snel de lucht in. Bestaande koopwoningen waren in januari 4,1% duurder dan in januari 2015. Dat is de grootste prijsstijging van koopwoningen in bijna 8 jaar. Sinds juni 2013 is sprake van een stijgende trend van de woningprijzen. De stijging van de gemiddelde huizenprijs in Nederland is hoopgevend, maar is wel lager dan die in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Bij onze oosterburen werd een plus genoteerd van 5% en in Groot-Brittannië maar liefst 7%. Dat is vooral te danken aan Londen, waar de huizenprijzen tot grote hoogten stegen.
Stijging van 144% in 20 jaar
Over een periode van 20 jaar is de gemiddelde koopwoning in Nederland 144% in waarde gestegen, constateert onderzoeksbureau Calcasa. Gecorrigeerd voor inflatie bedroeg de ‘reële’ prijsontwikkeling 60%. Het gemiddelde inkomen gecorrigeerd voor inflatie in dezelfde periode is slechts 14% gestegen. Ondanks de kredietcrisis en eurocrisis en de daarop volgende recessie zijn woningen over een langere periode dus wel waardevast gebleken.
De grootste stijging van de gemiddelde woningwaarde vond plaats eind jaren negentig en begin 2000. In 1998 noteerde de voor inflatie gecorrigeerde WOX (de woningprijsindex van Calcasa) nog 125 punten, drie jaar later, in 2001, stond deze al op 173 punten: een toename van maar liefst 38 punten. Tot aan de kredietcrisis van 2008 stegen de woningprijzen door, maar de crisis zorgde voor een daling van de woningwaarde met 21% in de periode 2008–2013. In de periode 2008–2014 zien we ook een daling van het gemiddelde inkomen met 4%. Sinds 2013 stijgt de WOX woningprijsindex weer.
De Amsterdamse woningprijzen hebben zich het meest volatiel getoond. Ze stijgen in florerende tijden het hardst, maar ze dalen in crisistijden ook vaak sterker dan in andere steden. Alle vijf de grote steden hebben een reële prijsontwikkeling laten zien, die het Nederlandse gemiddelde (WOX=160) overtreft.
Historisch lage rente
Kredietbeoordelaar S&P verwacht dat door het extreem ruime monetaire beleid en de historisch lage rente dit jaar in geen enkel Europees land sprake zal zijn van een daling. Vorig jaar was Italië met een daling van 1% de enige uitzondering. In Nederland dempen de strengere leennormen en hoge schuldniveaus het effect.
In augustus 2008 bereikten de woningprijzen een piek. Vervolgens daalden de prijzen tot een dieptepunt in juni 2013, blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van CBS en het Kadaster. Daarna is er sprake van een stijgende trend. Ten opzichte van de piek is het prijsniveau nu 15,3% lager. Vergeleken met het dal zijn de prijzen gemiddeld 7,9% hoger. Het gemiddelde prijsniveau van de bestaande koopwoningen is in januari 2015 even hoog als in juni 2004.
Het herstel tot een pré-crisis prijsniveau zal dus nog wel enige jaren vergen, althans voor het Nederlandse gemiddelde. In Amsterdam stijgen de koopprijzen namelijk veel sneller.
De Nederlandse woningmarkt wordt gekenmerkt door een gapende kloof tussen de huur- en koopsector, een van oudsher sterke positie van de corporaties en een klein, maar langzaam groeiend segment met vrije sector huurwoningen. Ondertussen nemen de corporaties noodgedwongen gas terug wat betreft investeringen in duurdere huur en koop, maar minder snel dan minister Blok zou wensen.
Sinds 2007 bouwen de corporaties gemiddeld 35.500 nieuwe woningen per jaar, 60% van het totaal in Nederland. 2010 was voor productie door woningcorporaties een topjaar; toen namen ze met 36.500 woningen maar liefst 65% van de totale woningproductie voor hun rekening. Ze waren toen duidelijk in het gat gestapt dat de commerciële woningontwikkelaars lieten vallen. Pas in 2014 was als gevolg van het nieuwe rijksbeleid een kentering te zien; toen kwam dit aantal uit op 20.100. De prognose is dat ze de komende jaren 21.800 woningen per jaar zullen bouwen. De verhouding huur–koop is ook drastisch gewijzigd. In de periode 2007–2009 betrof een kwart van nieuwbouwproductie door corporaties koopwoningen, de afgelopen twee jaar (2013 en 2014) nog maar iets meer dan 10%.
Opleving marktpartijen
De marktpartijen kennen juist een opleving. BPD verkondigde als een van de eerste de jaarresultaten. Vorig jaar wist de ontwikkelaar uit Hoevelaken 11.000 woningen te verkopen in Europa, waarvan 5000 in Nederland (4144 in 2014). BPD verwacht dat deze groeicijfers dit jaar zullen doorzetten.
De cijfers van BPD zijn in lijn met die van de Neprom. De vereniging van projectontwikkelaars maakte eerder dit jaar bekend dat er 13% meer nieuwbouwwoningen zijn verkocht in 2015. Met 30.000 verkochte huizen betekent dat een verdubbeling ten opzichte van 2013. Volgens de Neprom hadden er nog enige duizenden huizen meer verkocht kunnen worden, als er meer nieuw aanbod van nieuwbouwwoningen was geweest.
Bart van Breukelen, voorzitter van de Neprom, is tevreden met de resultaten. ‘Het gaat goed met de markt voor nieuwbouwkoopwoningen. We hebben de stijgende lijn duidelijk te pakken en we merken op steeds meer plaatsen dat ook wat luxere woningen goed worden verkocht. Dat betekent dat ook doorstromers die een koopwoning achterlaten weer durven te kopen en dat ook kunnen. Dat is positief.’
Aan het eind van 2015 stonden slechts 6500 nieuwbouwwoningen te koop, erg weinig in verhouding tot het aantal bestaande huizen dat van eigenaar wisselt. Van Breukelen: ‘Dat betekent dat er voor kopers niet veel keuze is. Gemeenten en marktpartijen zullen zich tot het uiterste moeten inspannen om snel nieuw aanbod in verkoop te brengen, anders ontstaan er echt tekorten, met het risico dat de prijzen te hard gaan stijgen.’
45-plussers stuwen markt
Opmerkelijk is de recente constatering van Bureau Stedelijke Planning dat de woningmarkt vooral aantrekt door 45-plus kopers. Zij kopen volgens de onderzoekers meer woningen dan voor de crisis. Het totaal aantal transacties van kopers ouder dan 45 jaar is in 2015 boven het niveau van 2007 gekomen. Het aantal transacties van de groep jonger dan 45 jaar ligt nog (ver) onder het niveau van 2007. Het onderzoeks- en adviesbureau vraagt zich daarom af of er een nieuwe tweedeling op de woningmarkt is ontstaan.
Vooral het aantal transacties van appartementen en tussen- en hoekwoningen door 45-plussers is sterk toegenomen. Binnen deze groep vallen de 65-plussers het meest op: het aantal transacties van deze leeftijdsgroep is het sterkst gestegen. En van de aankopen is de toename van tussen- en hoekwoningen het grootst (+89%). Deze toename is zelfs groter dan de toename van appartementen (79%). Het is ook de enige groep die meer twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is gaan kopen dan voor de recessie.
Verklaringen voor het achterblijven van de transacties van de groep jonger dan 45 jaar liggen volgens de onderzoekers mogelijk bij de wijzigingen in wet- en regelgeving. De verlaging van de NHG-grens, de beperking van de leencapaciteit, en het feit dat je eigen geld moet meenemen lijken vooral impact te hebben op de jongere doelgroepen. Ook kan een rol spelen dat jongeren minder geneigd zijn tot kopen en eerder gaan huren.
Wie de jongere doelgroepen wil bedienen met nieuwbouwkoopwoningen moet daarom nog steeds letten op betaalbaarheid, stelt Bureau Stedelijke Planning. In de stad kunnen bijvoorbeeld kleine appartementen voor deze doelgroep kansrijk zijn. Buiten de stad kan gedacht worden aan goedkope rijwoningen. Naast koop zijn voor deze groep betaalbare huurwoningen in het middensegment van belang. In de huur kunnen ze desgewenst vermogen opbouwen om later alsnog te kopen.
