De meest recente Kadastercijfers over de verkoop van huurwoningen lokken bij beleggers en gemeenten vooral de reactie uit dat het kabinet aan de fiscale knoppen moet draaien om investeren weer interessant te maken. Terugdraaien van de Wet betaalbare huur wordt als kansloze optie gezien.
Investeerder Heimstaden ziet in de cijfers de bevestiging dat "het investeringsklimaat voor Nederlandse huurwoningen enorm is verslechterd". "Ook maken de cijfers duidelijk dat ook grote bedrijfsmatige investeerders huurwoningen noodgedwongen uitponden en dus niet alleen particuliere beleggers", zegt managing director Michiel Vrijman. Hij wijst naar de Wet Betaalbare Huur, die maar beter teruggedraaid zou kunnen worden. "Maar in het huidige politieke klimaat lijkt dat geen realistische optie. Het is daarom cruciaal dat er zo snel mogelijk flankerende fiscale reparaties komen." Dat zou een al eerder geopperde aanpassing van box 3 kunnen zijn, maar Vrijman vindt ook andere maatregelen nodig: "Denk daarbij vooral aan normalisering van de rigide renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting en verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6% of lager."
Verhullende cijfers
Vastgoed Belang wijst erop dat vooral sociale- en middenhuurwoningen van de markt verdwijnen. Dat is echter niet in de Kadasterberichtgeving terug te zien: "Het kwartaalbericht rapporteert niet welk type woningen worden gekocht en verkocht en verhult daarmee dat sociale- en middenhuurwoningen verdwijnen en terugkeren als koopwoningen. En dat terwijl het Kadaster wel over de data beschikt om deze kwalitatieve onderbouwing te geven", zo kraakt voorzitter Niek Verra een kritische noot. "Vastgoed Belang en andere experts hebben herhaaldelijk bij het ministerie benadrukt dat volledige cijfers van de woningmarkt nodig zijn om goed beleid te kunnen ontwikkelen. Toch heeft het ministerie opnieuw niet bij het Kadaster om deze essentiële kwalitatieve onderbouwing gevraagd."
Middenklasse maakt plaats voor dubbelmodaal
Vastgoed Belang concludeert dat 90% van de verkochte huurwoningen tot voor kort tot de gereguleerde huur behoorden. "Een woning onder de € 400.000 kan met de huidige regelgeving bijna niet anders dan sociale of middenhuur zijn geweest." Deze woningen waren bedoeld voor inkomens tussen de € 47.699 en € 62.191, maar worden nu bezet door kopers met een dubbelmodaal inkomen, stipt de vereniging van particuliere vastgoedbeleggers aan. Sinds 2021 zijn bijna 100.00 woningen van de huurmarkt verdwenen en als de huidige trend zich voortzet is de middenklasse eind 2025 nog eens ruim 50.000 sociale – en middenhuurwoningen kwijt, schetst Vastgoed Belang. "Wij roepen het kabinet daarom op om direct maatregelen te nemen om te voorkomen dat eind 2025 de middenklasse geen huurwoning meer kan vinden."
Stabiel klimaat nodig
De Woonbond, corporatiekoepel Aedes en VNG willen in navolging van grote investeerders niet morrelen aan de Wet betaalbare huur, maar pleiten wel voor een lagere box 3-belasting. "Goed bestuur betekent wetgeving die vorig jaar om goede redenen is ingevoerd in stand houden. Verhuurders hebben vooral behoefte aan duidelijke regels en een stabiel investeringsklimaat. Door de wet wordt de hoogte van de huur bepaald door de kwaliteit van de woning. Daarvoor is het woningwaarderingsstelsel (WWS) gemoderniseerd en is voor nieuwbouw een opslag van 10% mogelijk gemaakt. Corporaties en institutionele investeerders kunnen ermee uit de voeten om zo meer middenhuurwoningen te bouwen."
Uitponden was al voorspeld
Om investeringen in middenhuur aantrekkelijker te maken, is een lagere box 3-belasting de meest voor de hand liggende oplossing, vinden de organisaties. "Dat heeft een veel grotere impact op het verdienmodel van deze verhuurders en bovendien zadelt het huurders niet op met onredelijk hoge huurprijzen." Ze tekenen bij de Kadastercijfers aan dat in de tien jaar voor de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op grote schaal woningen door beleggers zijn opgekocht. "Dat gaf starters het nakijken en deze woningen konden tegen veel te hoge huren verhuurd worden. Door de verkoop nu, die overigens voorspeld werd voor de invoering van de wet, krijgen kopers weer extra kans op de woningmarkt."
Voor de bouw van meer middenhuur is het vooral belangrijk dat de Wet versterking regie volkshuisvesting snel wordt aangenomen en dat de regering de beloofde financiële ondersteuning van woningcorporaties en andere verhuurders bij het realiseren van middenhuur biedt, vinden VNG, Woonbond en Aedes.
