Woningbeleggers kijken met smart naar de stijging van de overdrachtsbelasting, de aanpassingen voor de middenhuur en de voorstellen voor vermogensaanwasdeling, die kunnen leiden tot gedwongen verkoop. Maar wat is de grootste killer?
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
Grotere woningbeleggers zien de verdere aanscherping van de renteaftrekbeperking vennootschapsbelasting als dé ‘killer’ voor de woningbouw. Zij rekenen voor dat het rendement daalt tot onder het rendement op staatsobligaties.
De regeling is in 2019 ingevoerd. Tot 2021 was rente niet aftrekbaar voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen rente meer bedroeg dan 30% van de winst, en meer dan € 1 mln. Aangezien de rente laag was, liepen weinig vennootschappen tegen deze beperking aan. Maar sinds 2022 mag nog maar tot 20% worden afgetrokken en in het belastingplan 2025 heeft het kabinet zelfs aangekondigd dat alléén voor vastgoedbedrijven de drempel van € 1 mln voor de renteaftrekbeperking naar nul gaat. Dit wil zeggen dat rente nog maar voor 20% aftrekbaar wordt, ongeacht de omvang van het bedrijf. Dit leidt tot de ‘killer’, maar eerst de achtergronden.
Earning stripping
Nederland heeft de renteaftrekbeperking in 2019 ingevoerd in het kader van een Europese richtlijn om ‘earning stripping’ te bestrijden. De belastingdienst wilde voorkomen dat belastingplichtigen de winst via hoogrentende leningen van zusterbedrijven in belastingparadijzen afroomden (‘stripten’) zonder dat daar vennootschapsbelasting over wordt afgedragen.
In plaats van een specifieke maatregel (bijvoorbeeld alleen beperking van renteaftrek op buitenlandse leningen) heeft de belastingdienst gekozen voor een algemene renteaftrekbeperking. Hierdoor lopen alle Nederlandse bedrijven die woningen verhuren, geld lenen en vennootschapsbelasting betalen (zoals ook woningcorporaties) tegen de gevolgen van de renteaftrekbeperking aan.
Grote consequenties
Woningverhuurders maken lage huurrendementen (vaak minder dan 4%), terwijl de rentelasten hoog zijn. Vaak lenen zij tot wel 50–60% van de onderliggende waarde, waarbij de bankrente inmiddels al 5% per jaar bedraagt met een aflossingsverplichting van 2% per jaar. Bij deze kentallen is een groot deel van de rente niet aftrekbaar en loopt de belastingdruk op tot wel 50%. De nieuwe maatregel heeft grote consequenties. Daarbij laten we in het onderstaande voorbeeld de consequenties voor de banklening nog buiten beschouwing.
Neem bijvoorbeeld een project van 400 middeldure huurwoningen met een nettohuurresultaat (zeg maar EBIT) van € 4 mln per jaar en een investering van € 100 mln. Als de belegger € 50 mln investeert met eigen vermogen en € 50 mln leent bij de bank, zullen de rentelasten € 2,5 mln per jaar bedragen en de aflossingsverplichting € 1 mln per jaar. Het resultaat vóór belasting bedraagt dan € 1,5 mln. Omdat de renteaftrek beperkt wordt tot 20% van de EBIT (dus € 0,8 mln), betaalt de woningverhuurder echter bij de plannen belasting alsof er € 3,2 mln resultaat vóór belasting wordt gerealiseerd.
De woningbelegger moet € 0,8 mln aan belasting afdragen, waardoor het nettoresultaat na belasting daalt tot € 0,7 mln. Dit is te weinig om nog € 1 mln aflossing aan de bank te kunnen betalen. Het rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen van € 50 mln daalt tot onder het niveau van een staatsobligatie. Zonder renteaftrekbeperking was de belastingdruk € 0,38 mln en het nettoresultaat € 1,1 mln. Dat was ook geen vetpot, maar net voldoende om aan de aflossingsverplichting te voldoen en een alternatief voor een staatsobligatie.
Negatief hefboomeffect
Maarten Feilzer, directeur van het Amsterdamse vastgoedbedrijf Zadelhoff: ‘Met deze renteaftrekbeperking straft de belastingdienst uitgerekend investeerders in de laagst renderende vastgoedcategorieën, zoals woningbouw en maatschappelijk vastgoed. Een volslagen overbodige regeling, omdat dit soort investeerders meestal puur Nederlands zijn en uitsluitend door banken worden gefinancierd, waardoor er geen sprake kan zijn van earning stripping. Met de renteaftrekbeperking creëert de overheid een negatief hefboomeffect; beleggers zien hun resultaat niet alleen verdampen door stijgende rente, maar ook nog eens door een stijgende belastingdruk. De overheid roomt meer dan 25% van de nettohuurinkomsten af, maar weigert bij te dragen aan de rentekosten van de leningen die nodig zijn om de huur te genereren.’
In de komende maanden komen bij PropertyNL fiscalisten aan het woord die de effecten nader onderzoeken.
Gerelateerde artikelen:
