De staatssecretaris van Financiën, Marnix van Rij, heeft een nieuw plan bedacht om vastgoed onder te brengen in box 1, bleek gisteren bij het debat met de vaste commissie voor Financiën. Volgens de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk, is het goed dat de heilloze weg voor vermogensaanwasbelasting in box 3 is verlaten, maar box 1 is bepaald geen pretbox. De vastgoedvlag blijft halfstok.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
De politiek wil naar een vermogensbelasting op basis van werkelijk behaalde opbrengsten uit sparen en beleggen, maar dat blijkt geen sinecure. De staatssecretaris heeft in de Kamerbrief van 26 april al aangekondigd dat de introductie van het toekomstige box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement niet eerder mogelijk is dan per 2027, maar ook dan is de invoering nog geen uitgemaakte zaak. De Kamer worstelt met vermogensaanwasbelasting (D66 en ChristenUnie) en vermogenswinstbelasting (VVD), maar het begint ermee dat vastgoed niet hetzelfde behandeld kan worden als andere beleggingscategorieën.
In PropertyNL kwam aan de orde dat de waardebepaling bij vastgoed veel complexer is dan bij aandelen en obligaties. Bovendien kunnen zware aanslagen in het vastgoed desastreuze gevolgen hebben, zoals gedwongen verkoop. Zowel in de overgangsregeling als in een definitieve regeling zou gedwongen verkoop als gevolg van een belastingaanslag geen stand houden voor de rechter.
Stapeling van maatregelen
De staatssecretaris is toen aan het puzzelen geslagen voor het vastgoed. Hij dacht aanvankelijk aan een forfaitaire berekening van het rendement, die beter aansloot op werkelijk behaalde rendementen. Van Rij: ‘Ik heb oog voor de signalen dat particuliere vastgoedbeleggers geconfronteerd worden met een stapeling van maatregelen, waardoor hun rendement wordt aangetast. Omdat het forfait voor vastgoed is gebaseerd op de langjarige ontwikkeling van de huizenmarkt, zal het forfait door de huidige ontwikkeling van de huizenprijzen bovendien door veel vastgoedbeleggers als hoog worden ervaren. Dit in tegenstelling tot voorgaande jaren, toen het forfait doorgaans lager was dan de gemiddelde stijging van de huizenprijzen’, aldus de staatssecretaris.
Nieuwe box 4
Prof. Tom Berkhout kwam toen met de ideale oplossing, die rekening houdt met de inkomsten voor het Rijk en de rechtszekerheid voor de vastgoedbelegger: een speciale box 4 voor vastgoed. Berkhout: ‘Door een nieuwe box 4 kunnen we vastgoed isoleren, zodat er geen domino-effecten kunnen optreden met de vermogensaanwasheffing in box 3. De staat verzekert zich van een stabiele geldstroom door alleen vermogensbelasting (zonder heffing over inkomen) te heffen over de WOZ-waarde van vastgoed, net als bij de lokale belastingheffing. Ik heb op basis van gegevens over 2019 berekend dat we een stabiele belasting van circa € 1 mrd moeten krijgen. Met 1% vermogensbelasting over € 117,5 mrd aan vastgoed komt die opbrengst binnen, zonder tussenstap van een forfait. Met zo’n vermogensbelastingtarief zal het liquiditeitsaspect veel minder spelen. Vastgoedeigenaren weten waar ze aan toe zijn. De WOZ-waarde wordt jaarlijks (met vertraging) geactualiseerd en vastgesteld in het verkeer tussen de gemeente en de belastingbetaler. De Belastingdienst kan dit WOZ-cijfer voorinvullen. Er kunnen schijven geïntroduceerd worden voor omvangrijke(re) vastgoedposities.’
Barbertje moet hangen
Gisteren bleek echter dat staatssecretaris Van Rij het optische nadeel om in rommelige systemen weer een nieuwe box te introduceren te groot vond. Hij kwam met het idee vastgoed naar box 1 te tillen. Directe inkomsten zoals huur worden dan meteen belast, maar waardestijging pas bij verkoop. Dit plan zorgt er bepaald niet voor dat de vlag in het vastgoed uit kan.
De heffing in box 1 is progressief, terwijl in box 3 een vast tarief geldt. Dit maakt dat beleggen in vastgoed zwaarder wordt belast dan meer liquide beleggingen. Terwijl de Kamer er eerst op aandrong om alle beleggingscategorieën gelijk te behandelen, werd daar gisteren in de Kamer niet meer over gerept. Voor de meeste politieke partijen telt dat Barbertje (het vastgoed) hoe dan ook moet hangen. Het debat over een gezonde woningmarkt met een combinatie van institutionele en particuliere beleggers, is verloren.
Treurig
Dat is niet alleen jammer voor partijen die voor hun oude dag willen sparen, maar vooral ook voor alle woningzoekenden die door de fiscale maatregelen langer op een woning moeten wachten. Ik vind het niet vreemd dat fiscalisten met hun gespecialiseerde vak niet alle consequenties overzien van de maatregelen voor de woningmarkt. Het wel treurig dat de vaste Kamercommissie dat niet kan. Kamerleden leven in het verleden, toen op de woningmarkt hoge rendementen werden gehaald. Met een stapeling van fiscaal onheil wordt niet die vroegere spekkoper gepakt, maar de woningzoeker van de toekomst.
