Walter de Boer, BPD: ‘Focus op meer betaalbare woningen’

‘Tussen ideaal en kapitaal’, is de titel van een biografie over 60 jaar Bouwfonds, de grootste woningontwikkelaar van Nederland. Volgend jaar bestaat Bouwfonds Property Development (BPD) 75 jaar en het vraagstuk is actueler dan ooit volgens ceo Walter de Boer.
Vaak ligt het accent in het gesprek op de maatschappelijke taak: mensen aan een betaalbare woning helpen. Soms gaat het over ‘kapitaal’. BPD is voor de Rabobank een aangenomen dochter in een woelige bankenwereld, die steeds meer terugvalt op kernactiviteiten. Toch is het De Boer en zijn team gelukt om er een gewenste dochter van te maken, met volgens hem ‘boring predictable results’. Het is hem sinds 2014 gelukt om goede winstmarges te tonen, ondanks de vertragingen in de woningproductie, voornamelijk in Nederland.

Niets te klagen
Bedrijfsmatig valt er met een verkoopomzet van € 2,5 mrd en een operationeel resultaat van € 124 mln niets te klagen. ‘Dat klopt. Door de schaarste hebben we op de 6500 gerealiseerde woningen in 2019 verhoudingsgewijs even veel rendement geboekt als in het jaar daarvoor met 7500 woningen, maar toch ben ik niet tevreden. Ik wil de organisatie scherp houden. Daar hoort groei bij. We gaan ook de komende jaren weer groeien naar 10.000 woningen en op langere termijn mogelijk naar 12.000 woningen.’
Knapper is dat het team van BPD jaar op jaar resultaatverbeteringen laat zien en prognoses waarmaakt. Dat zijn onmisbare voorwaarden voor een hartelijke relatie met de Rabobank, weliswaar een bank met een coöperatieve structuur, maar toch één die zijn risicodragend vermogen niet zo maar wil inzetten, hoe goed het doel ook is.
De Boer geeft ruiterlijk toe: BPD is eigenlijk een gebiedsontwikkelaar, met in de kern grote fluctuaties in balans en winst & verliesrekening. Als de markt stilligt, vinden de boekhouders dat grond op agrarische waarde moet worden gewaardeerd, als de spaden de grond in gaan is dezelfde grond ineens goud waard. De Boer: ‘Vandaar dat voor ons ‘boring’ allesbehalve saai is. Je moet er veel moeite voor doen om als ontwikkelaar stabiele resultaten te tonen. De strategie is sinds jaar en dag gericht op stijgende volumes in verschillende deelmarkten. Daarom is groei noodzakelijk om fluctuaties te reduceren.’

BPD Woningfonds
Die moeite werd vorig jaar beloond met de creatie van het BPD Woningfonds, met € 5 mrd in kas. Dat was in eerste instantie goed voor 15.000 energiezuinige, middeldure huurwoningen en kan op termijn wellicht doorgroeien tot 25.000. Daarmee wordt BPD ineens deels een collega van Vesteda (30.000 woningen) en Amvest en Bouwinvest (elk meer dan 20.000 woningen). Het grote verschil is dat de huurwoningen van BPD Woningfonds allemaal nieuwbouwhuurwoningen worden uit de eigen BPD-gebiedsontwikkelingproducties. Er worden geen bestaande woningportefeuilles of -projecten ingekocht.
De Boer maakt zich dan wel geen zorgen over de voorspelbaarheid van BPD, maar wel over de woningmarkt. Hij waarschuwde midden in de crisis in 2012 al voor grote woningtekorten, die niet binnen de gemeentegrenzen zouden zijn op te lossen. ‘Dit is het resultaat van slecht RO-beleid en geen natuurverschijnsel. Ik heb laatst een lijstje gemaakt met uitspraken uit het recente verleden van mensen die ertoe doen in het vastgoed: van de Rijksbouwmeesters tot de minister van Binnenlandse Zaken. Drie Rijksbouwmeesters op rij zeiden vanaf 2013: ‘Nederland is uitgebouwd’, ‘Stop met bouwen’ en ten slotte de huidige ‘Transformatie volstaat’. Vervolgens rondde minister Stef Blok dit in 2017 af met: ‘De woningmarkt is af.’ Nu, in 2020, kijken we tegen een heel andere woningmarkt aan. Niets is af; we moeten aan de slag. De schrijnende woningnood wordt nu wel politiek breed erkend, maar vervolgens handelen we er niet naar. We zullen in actie moeten komen. Het ontgaat iedereen hoe groot de inspanning is die geleverd moet worden, met veel moeilijker condities dan destijds tijdens de Vinex. Denk aan energie en klimaat en de behoefte aan een heel andere woonprogrammering. We praten wat af op congressen, maar we draaien in cirkels.’

Gouden greep
De Boer zegt dat meer dan de helft van de woningzoekenden een financiering kan krijgen tot € 270.000. ‘Met het huidige aanbod, met een gemiddelde vrij-op-naam prijs van € 390.000, bereiken we slechts 25% van de woningzoekers. Kortom, het merendeel heeft geen toegang tot de woningmarkt. Ja, er is een categorie ouders die heeft geprofiteerd van de waardestijging van hun huis en nu hun kinderen kunnen helpen met de financiering van een nieuw huis. Dat is slechts een deel van de bevolking.’
Het is alsof we terug zijn in 1946, bij de gemeentesecretaris van het Drentse Westerbork, Jacob Wiersema. Hij bedacht de Bouwkas, waardoor de arbeidersbevolking zich een huis kon permitteren. Het plan lukte: Bouwfonds produceerde honderdduizenden woningen voor mensen die anders op huren waren aangewezen. Tegelijk bleek het idealisme van Wiersema een gouden greep: de woningproductiemachine van Bouwfonds was veel waard. Dat zag ABN Amro, dat Bouwfonds lospeuterde van de gemeentelijke aandeelhouders. Dat ziet Wiebe Draaijer, de topman van de huidige eigenaar Rabobank, nog steeds.

Geen Piketty-aanhanger
Tussen ideaal en kapitaal – het klinkt toch wat verdacht dat de bestuursvoorzitter van de grootste projectontwikkelaar van het land pleit voor goedkopere woningen. ‘Nee, als marktpartij mag je best pleiten voor je doelgroep. Je hoeft geen Piketty-aanhanger te zijn om te voelen dat het niet deugt om categorieën buiten te sluiten. Dit is een van de belangrijkste redenen geweest om BPD Woningfonds op te richten, een platform waarop we betaalbare huur/koopwoningen kunnen ontwikkelen. We zien dat bij politiek en ambtenaren soms onvoldoende kennis van de woningmarkt aanwezig is. Daarom moeten de publieke en private sector investeren om die kennis weer te mobiliseren om de juiste beslissingen te nemen.’

Verbeterpunten
De Boer schetst een waslijst met punten die de overheid kan verbeteren: van het aanwijzen van geschikte locaties tot de juiste typologie van de woning, van inzicht in de grondprijs tot de pricing van het eindproduct. ‘Kijk naar de huidige locaties, die bij lange na niet toereikend zijn voor de vraag. We kunnen precies voorspellen hoe groot de woningnood over drie à vier jaar zal worden als je vasthoudt aan ideeën over particulier opdrachtgeverschap, organische stedenbouw en het accent op transformatie. Het probleem is: daar komt een wethouder tegenwoordig mee weg. Het is een probleem voor zijn opvolger.’
Een oplossing is volgens De Boer het opschalen van de grondexploitatie. ‘Denk aan een opvolger van de Vierde Nota ruimtelijke ordening Extra. Deze Vinex-nota was goed voor 80–90 locaties met meer dan 1000 woningen.’ De Boer denkt met liefde terug aan Wateringseveld, IJburg, Houten-Zuid en Helmond Brandevoort. ‘We hebben die grote woningbouwlocaties nodig om efficiënter te kunnen ontwikkelen. We zullen als gebiedsontwikkelaar met de bouwindustrie de kosten van nieuwbouwwoningen substantieel omlaag moeten brengen. Dat kan door standaardisatie, prefabricage en digitalisering van onze bouwprocessen. Schaalgrootte is daarbij onvermijdelijk.’

Ontoereikend
Dan lever je toch een stuk ontwikkelaarswinst in, en als de overheid dan ook nog de verhuurdersheffing inslikt, gaan ook de corporaties aan de slag? ‘We hebben er geen moeite mee inzicht te bieden in de precieze kosten per project. Dan ziet iedereen dat het inleveren van de marge van de ontwikkelaars en zelfs de verhuurderheffing ontoereikend is om betaalbare woningen te realiseren. Zeker bij het blijven doorstapelen van ambities, wat nu de dagelijkse praktijk is waar plannen op vertragen. De sleutel ligt uiteindelijk bij de grondexploitatie en de grondkosten. De grondexploitatie zal uiteindelijk de bron moeten zijn voor zaken als energietransitie, klimaatdoelstellingen en mogelijk mobiliteiten, maar vooral ook voor gemeentelijke wensen op gebied van scholen, zorg en welzijn voorzieningen – zeker in het licht van de stijgende vergrijzing van de bevolking.’
Op de vraag wie de nieuwe gebiedsontwikkelingen gaat financieren, zegt De Boer: ‘Het geleiden van de private investeringen zal sterk noodzakelijk zijn. Met het aanwijzen van de zogenaamde Vinex-locaties werd hieraan voldaan. De wetenschap was destijds dat de verhouding publiek/privaat kapitaal circa 20/80% zou bedragen. Met veel minder subsidie in het vooruitzicht zou het private deel wel een flink hoger kunnen worden. Je gaat je afvragen welke partijen met een langetermijnperspectief, goed gekapitaliseerd en kundig en ervaren in gebiedsontwikkeling, deze nieuwe opgaven gaan trekken. Dan moet je een verhaal houden over drie jaar voorinvesteren en een oogstperiode tussen de 5 en 8 jaar en bij tegenvallers 5–15 jaar. Wie wil dat voorinvesteren? In Nederland zie ik dat Amvest doen en wijzelf, maar andere asset managers mogen dat risico niet nemen, en buitenlandse partijen, die nu zoveel hebben geïnvesteerd, zullen zulke risico’s helemaal niet nemen. Ontwikkelen is een kwestie van lange adem.’

Ruimte voor woningen
De Boer denkt niet dat het nieuwe investeringsfonds van Financiën, het Wopke-fonds, soulaas kan bieden. ‘We hebben eerder een initiatief gezien van BNG voor publiek–private samenwerking, maar dat is niet van de grond gekomen. De reden is dat die fondsen stringente voorwaarden moeten hanteren. Als je niet oppast, breng je immers goed geld naar kwaad geld. Maar als een overheid strikte regels hanteert, kun je onvoldoende (beheersbare) risico’s nemen. Daardoor mislukken zulke initiatieven.’
Vroeger was het adagium ‘Bouwfonds ruimte voor morgen’. Een variant geldt voor De Boer: ‘BPD moet ruimte krijgen voor woningen. Dan gaat vanzelf de druk op de woningmarkt naar beneden.’

Walter de Boer
Walter de Boer (1958) is sinds 2008 bestuursvoorzitter van BPD. Hij is opgeleid als bouwkundige en stedenbouwkundige aan de TU Delft en de HTS Amsterdam. Zijn carrière is twee keer sterk beïnvloed door zijn vrouw. Hij had een mooie aanbieding om in Berlijn te gaan ontwikkelen, maar zijn Aziatische vrouw ervoer daar discriminatie, zodat het uiteindelijk in 1991 Bouwfonds in Hoevelaken werd. Toen hij Bouwfonds transformeerde in een Nederlands/Duitse ontwikkelaar, werd het ook tijd voor een nieuwe locatie voor het hoofdkantoor: het werd een transformatie van het Burgerweeshuis van Aldo van Eyck. Dat gebouw raakte een emotionele snaar bij zijn vrouw, die ook in een weeshuis is grootgebracht.

Duitse expansie dempt Frans gat
BPD Duitsland is de snelgroeiende internationale tak (met een productie van een kleine 2000 woningen in 2019) in de totale BPD-productie, die in 2019 bleef steken op 6500 woningen. Dat waren er 1000 minder dan in 2018, toen het Franse Marignan nog deel uitmaakte van BPD. Samen met Rabobank is de keuze gemaakt om zich te concentreren op Nederland en Duitsland. De Duitse markt is zeer synergetisch met de Nederlandse en is een grote groeimarkt. BPD ziet het daarom het als zijn tweede thuismarkt. De Duitse markt kent een identiek RO-beleid, een zeer grote demografische druk en een zeer goede betalingsmoraal.
Marignan bleef steken tot onder de 3000 woningen per jaar. Ook verschilde de Franse markt door de grote positie van overheden op de grondmarkt. Door de groei van BPD Duitsland ligt de omzet dit jaar hoger dan met Marignan. Er werken 300 mensen bij BPD in Duitsland en zo’n 350 in Nederland.

Burgerweeshuis van Aldo van Eyck
Het hoofdkantoor van BPD is sinds twee jaar gevestigd in het getransformeerde Burgerweeshuis van Aldo van Eyck in Amsterdam. Van Eyck heeft al zijn genialiteit ingezet om de Amsterdamse weeskinderen een zo goed mogelijk onderkomen te bezorgen: een eldorado met tientallen speelhoeken, kasten en keukentjes. Het gebouw is door BPD samen met eigenaren Van Zadelhoff en Nijkerk nauwgezet gerestaureerd en past als een handschoen bij BPD, dat net na de oorlog is opgericht met een idealistische inslag. Het is een van de weinige voorbeelden in de wereld van het zogenaamde structuralisme en werd door de vorm van zijn plattegrond beschouwd als een democratisch gebouw zonder hiërarchie.
Het tweelaagse gebouw contrasteert met de grote Zuidas-complexen en staat ingeklemd tussen het door Bouwinvest onlangs opgeleverde eveneens monumentale Olympisch Stadion en het nieuwe hoofdkantoor van Uber, dat als een geluidswal dienst zal doen voor de ‘kinderen’ van BPD.