Er zijn allerhande krachten die binnen het vakgebied van gebiedsontwikkeling een versnelling van de bouw en uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen frustreren.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2023
Erwin van der Krabben onderzocht hoe deze het best kunnen worden overwonnen. Hij beperkte zich tot twee vragen: Waarom worden er in Nederland al jaren minder woningen gebouwd dan gewenst, leidend tot een aanzienlijk woningtekort? En waarom is er vaak sprake van financiële tekorten in woningbouwprojecten, hoewel de woningprijzen in de afgelopen jaren veel harder zijn gestegen dan de bouwkosten, waardoor de opbrengsten van woningbouwontwikkeling zijn toegenomen?
De grond- en woningbouwmarkt vertoont alle kenmerken van een imperfecte markt, constateert Van der Krabben. Anders dan in andere Europese landen reageren woningbouwers in Nederland minder snel op de toegenomen vraag. Dit hangt onder andere samen met planologische regelgeving (lange procedures, ingewikkelde ruimtelijke vraagstukken), schaarse ruimte en conflicterende ruimteclaims, maar ook met de praktijk van gebiedsontwikkeling (grootschalig, integraal, complex).
Daarnaast is de eigendom van de grond sterk beschermd: alleen de eigenaar heeft het recht te bouwen. Door strategisch grond op te kopen hebben de gevestigde partijen marktmacht en zijn er weinig nieuwe toetreders. In onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen houden beide zijden de kaarten tegen de borst, waardoor er grote onduidelijkheid is over de kosten die gemeenten en marktpartijen maken. De gebrekkige werking van de grond- en woningbouwmarkt leidt ertoe dat economische prikkels mogelijk onvoldoende de goede kant op sturen, waardoor ongewenste marktuitkomsten ontstaan vanuit maatschappelijk perspectief.
Onlangs zijn de eerste plannen gepresenteerd die de regie van het Rijk op de versnelling van de woningbouw moeten versterken. Juist omdat beleid en regelgeving zo’n grote rol spelen in de werking van de grond- en woningbouwmarkt lijkt het verstandig bestaand beleid en regelgeving en voorstellen voor nieuw beleid en aanpassingen in regelgeving eerst te evalueren. Betere kennis van gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan een betere onderbouwing van nieuw en bestaand beleid en de efficiëntere inzet van publieke middelen en geeft inzicht in mogelijk marktfalen en ongewenste marktuitkomsten.
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. Zijn artikel ‘Gebiedsontwikkeling, een kennis- en onderzoeksagenda’ is verschenen in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vogon, en is te downloden op www.vogon.nl.
