Het researchseminar IVBN beloofde institutionele beleggers uitzicht, na tranen over het verslechterde beleggingsklimaat voor vastgoed. Heimstaden had maar een kleine rol in een panel, maar juist deze belegger verdiende de bloemen.
Heimstaden kwam, zag en trok zich terug van de Nederlandse woningmarkt. Eigenlijk een treffend voorbeeld hoe Den Haag de beleggingsmarkt heeft verziekt. Hogere overdrachtsbelasting dan omliggende landen (ook na verlaging), afschaffing van de FBI-status – ooit een Nederlands paradepaard voor instituten, renteaftrekbeperking en vergaande huurregulering – hoe snel kun je buitenlandse beleggers verjagen?
Vijftig proposities onderzocht
Maar ineens waren er dit jaar dan toch weer twee transacties in Nederland van Heimstaden. Henk de Buijne vertelde op het symposium dat hij wel vijftig proposities heeft onderzocht voordat er twee het groene licht kregen. Dat is weliswaar geen mooi percentage slagingskans, maar beter dan niets. Beleggers in de zaal waren nieuwsgierig: hoe rekende De Buijne dat rond? In de paar minuten die De Buijne kreeg in het programma, nam hij het publiek mee in de besluitvorming. Heimstaden werd hard getroffen door de rentestijging, draaide de investeringskraan dicht en zette in op verkoop.
Na jaren is er een omslag, wanneer de rente niet verder stijgt. Voorzichtig kon gekeken worden naar landen waar Heimstaden ondanks alles toch in gelooft: Denemarken en Nederland. Duitsland niet: 'Uninvestable', aldus De Buijne. Heimstaden kan Nederland rond rekenen door de lange beleggingshorizon van Heimstadens achterliggende beleggers. 'De meeste beleggers hebben pas over twintig jaar een redemptieoptie', aldus De Buijne – een mogelijkheid om uit te stappen. Die beleggingshorizon biedt Heimstaden altijd de kans om met uitponden de aanvangsinvestering terug te verdienen, aldus De Buijne.
Greystar en Aedifica zien kansen
Ook goed nieuws op het seminar van Karin Koks van Greystar. Zij is verantwoordelijk voor de landenallocatie van deze studentenhuisvester. 'Het geld is er wel, bij ons zeker', aldus Koks. Zij ontkent niet dat de Haagse wet- en regelgeving voor terughoudendheid heeft gezorgd, maar ze heeft met name in Rotterdam een luisterend oor aangetroffen. Van Koks kunnen we in Nederland nog wat verwachten.
Wie ook kansen ziet, is Charles-Antoine van Aelst, CIO van Aedifica. Deze Belgische belegger heeft Europa geleerd wat beleggen in healthcare is. In twintig jaar is de portefeuille gegroeid van een paar honderd miljoen tot € 12,5 mrd. De grootste klap was de recente overname van het Belgische vastgoedfonds Confinimmo. Maar zit Aedifica daarmee ook op Nederland te wachten? Van Aelst meent van wel. Aedifica leeft van Nederlands pensioengeld. APG is samen met Blackrock de belangrijkste aandeelhouder. Maar ook als investeringsland past Nederland bij Aedifica. Van Aelst toetst elk project aan een onderzoek naar demografie, zorgoperators en zorgfinanciering, waarbij Nederland bijvoorbeeld beter scoort dan België. Voordat Van Aelst wordt gebombardeerd met zorginitiatieven: er zijn in EU landen die aantrekkelijker zijn, zoals Ierland.
Geen perfect hedge
Het IVBN-congres bleef niet hangen in de praktijk van Aedifica, Greystar en Heimstaden. Thomas van Galen, de directeur strategie van Achmea, had een ijzersterk macro-economisch verhaal, waarbij hij voorspelde dat de inflatie nog lang niet onder controle is. Vastgoed kan daar op termijn van profiteren, maar - zo waarschuwde Van Galen - vastgoed is geen perfect hedge. Dat komt omdat vastgoed eerst (zoals op dit moment) te maken krijgt met hogere rente, waarna de aanvangsrendementen moeten stijgen. Pas daarna kunnen de huren stijgen en daarmee de inflatie compenseren.
Van Galen onthulde dat hij bij Achmea flinke discussies heeft met de vastgoedafdeling over het rendement op vastgoed. Van Galen zit volgens de vastgoedboys met 4,75% aan de lage kant. Toch is dat genoeg, zo vindt Van Galen, om vastgoed een groter aandeel van de koek te gunnen, zeker ten opzichte van obligaties.
Ierland als voorbeeld
Spreker Casper Hesp, CEO van INREV (de Europese club van niet-genoteerde fondsen), toonde zich tot in detail op de hoogte van het Nederlandse investeringsklimaat voor vastgoed ten opzichte van het buitenland. 'Nederland speelt als achtste investeringsland op vastgoed een behoorlijke rol, maar Ierland laat zien hoe het beter kan.' De Ieren zijn vanuit de top 15 het afgelopen jaar geklommen naar de 6e plek. Zij hebben Nederland gepasseerd. De Ieren hebben met een pakket maatregelen beleggers voor zich gewonnen. Zij hebben woningbeleggingen gesteund met de aanleg van infrastructuur, zij hebben vergunningen vereenvoudigd en belastingvoordelen voor investeringen in woningen doorgevoerd. Met dit pakket liggen 300.000 woningen voor het grijpen. Dus mocht Den Haag zich straks weer verwonderen over niet gehaalde woningprognoses: kijk naar het Ierse model.
