Retailers willen alleen op de beste locaties zitten. De provincie moet beslissen welke dat zijn.
"Retailers willen alleen op de beste locaties zitten. De provincie moet beslissen welke dat zijn.
Door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine nr. 6, 27 juni 2014
Dramatische omzetten bij retailers, meer faillissementen dan ooit en een forse stijging van de online verkopen. Overbewinkeling is een feit en de leegstand zal de komende jaren fors toenemen. Veel retailers bouwen hun vestigingen af en de nieuwkomers gaan ze niet allemaal vullen.
De detailhandel heeft het sinds 2008 heel moeilijk. Na 2008 zijn de omzetten van de non-food winkels ieder jaar gedaald. Inmiddels zijn de omzetten onder het niveau van 2000 gezakt. Terwijl food – de supermarkten – in diezelfde tijd hun omzetten jaar op jaar hebben weten te verhogen, blijft de omzetlijn van de non-food maar dalen.
Illustere namen verdwenen
Over een periode van 10 jaar bekeken, is de omzet in non-food 7% gekrompen, zo blijkt uit onderzoek van researchbureau Q&A. Over diezelfde periode bedraagt de inflatie echter 17%. Dat zo’n situatie niet zonder gevolgen kan blijven, bewijst het aantal faillissementen in de sector.
Kwam dat in 2012 met 758 faillissementen al op een recordstand uit, 2013 verliep nog beroerder. Bij die faillissementen horen illustere namen als Hans Textiel, Free Record Shop, Polare, Villa Hap, de Harense Smid, Siebel en Globe-reisbureaus. Andere grote namen als MacIntosh, V&D en Hema houden het hoofd nog boven water, maar moeten rode cijfers schrijven.
In dezelfde periode dat de omzetten van de non-food winkels alleen maar daalden, is de winkeloppervlakte in Nederland met 25% gestegen. Volgens Q&A is de winkeloppervlakte in non-food in de laatste 10 jaar met 13% gestegen, waarbij mode met een toevoeging van 22% de grootste uitschieter is.
Forse daling vloerproductiviteit
Dat betekent dat de omzetten per vierkante meter winkelruimte nog forser zijn gedaald. Uit berekeningen van Q&A blijkt dat de vloerproductiviteit in non-food de laatste 10 jaar met 16% is gedaald. Gemiddeld wordt in non-food een omzet van € 2000 per m² geboekt (cijfers 2012).
Voor food komt de omzet per m² uit op € 7100. Doe-het-zelf en wonen zijn met omzetdalingen van 31% en 24% per m² de rodelantaarndragers, maar de vloerproductiviteit van mode (–17%) en schoenen (–18%) is ook sterk afgenomen.
Zijn deze cijfers al dramatisch, de werkelijkheid is nog iets erger. Bij bovenstaande cijfers over vloerproductiviteit zijn namelijk de online verkopen meegenomen in de omzet. Worden die eraf getrokken, dan is de omzet per vierkante meter fysieke winkelruimte de laatste 10 jaar voor non-fashion niet met 16% gedaald, maar met 28%.
Businessmodel aanpassen
Retailers in non-food moeten dus hun businessmodel aanpassen om te kunnen overleven. Huisvestingslasten maken 5–10% uit van de totale kosten. Dat lijkt niet veel, maar in tegenstelling tot bijvoorbeeld personeelskosten zijn het wel inflexibele kosten. Vandaar dat ketens hun aantal vestigingen ernstig heroverwegen. Samen met een goede multi-channel strategie kunnen omzet en kosten dan weer in een betere balans komen.
Ketens in moeilijkheden zijn dus hard bezig het aantal vestigingen af te bouwen. 200 vestigingen voor modeketens in het middensegment is niet meer haalbaar en zeker niet tegen de huurprijzen uit het verleden. Bij dit soort ketens wordt gedacht aan meer dan halvering van het aantal locaties.
Grote namen als V&D en Hema zeggen het niet hardop, maar ze kijken kritisch naar hun vastgoed – zoals De Bijenkorf dat al eerder heeft gedaan. En evenals de Bijenkorf hebben ze dat vastgoed gehuurd.
Heronderhandelen
Heronderhandelingen tussen retailers en vastgoedbezitters zijn op veel plekken nu dagelijkse kost. Dat gaat vaak moeizaam. Eigenaren willen huurcontracten in verband met de waardebepalingen van het vastgoed vaak niet openbreken, zeker niet als ze volgefinancierd zitten.
Toch is dat een gemiste kans voor de eigenaren. Na een mislukte heronderhandeling zal de huurder na beëindiging van het huurcontract zeker niet blijven zitten. Wederverhuur voor dezelfde prijs is onmogelijk: bijna iedere retailer kent omzetdalingen.
Het lijkt paradoxaal, maar door de problemen bij de retailers wordt de winkelvastgoedmarkt langzaamaan een huurdersmarkt. Bij verhuur nemen winkelketens nu langer de tijd om na te denken en moet de eigenaar veel meer informatie verstrekken. Omzethuur en kortlopende huurcontracten doen hun intrede. Zo is in het winkelgedeelte van New Babylon in Den Haag zelfs sprake van huursommen die zonder instaphuur helemaal omzetgerelateerd zijn. Daarmee wordt het risico voor de retailer een stuk verkleind.
Natuurlijk, er zijn nieuwe toetreders als internationale retailketens. Maar ook deze willen geen 200 vestigingen. Er zijn 10–12 steden in Nederland waar ze móeten zitten en daarbuiten is het optioneel.
Zoekers krijgen nu lange lijsten voorgeschoteld van ketens die soms wel 40 vestigingen willen onderverhuren, maar negen van de tien keer staat er geen enkele vestiging op die de zoeker zou willen overnemen. Zeker op die plekken zal de leegstand zich manifesteren als de huurcontracten aflopen.
Andere zoekers op de markt, de discounters, willen vaak grote vestigingen om hun bulk-partijen te kunnen afzetten. Voor hen zijn deze locaties niet geschikt.
Leegstand
De laatste cijfers van Locatus tonen aan dat de leegstand van winkelpanden in 2013 snel is opgelopen naar inmiddels 6,9%. Er staan nu ruim 15.000 winkelpanden leeg. Het aantal leegstaande vierkante meters winkelruimte ligt op 7,3%. Dit is het zevende jaar op rij dat de leegstand toeneemt.
De verwachting van al onze deskundigen is dat die leegstand zeker zal toenemen. Niemand waagt zich aan een voorspelling tot hoog die leegstand zal oplopen – ook de retailers kunnen niet in de toekomst kijken.
Waar de leegstand zal oplopen, is echter wel bekend. Uit de cijfers van Locatus blijkt dat de grote centra met een recreatieve functie het goed doen, evenals de kleine centra met een boodschappenfunctie.
De klappen vallen in de middelgrote winkelgebieden zonder duidelijke signatuur. Goede plekken worden beter en slechte plekken hebben een probleem. Daar waar aanbod en vraag nu al niet in evenwicht zijn, wordt het probleem groter.
Retailers willen clusteren, want zo wordt er een zo groot mogelijke passantenstroom gecreëerd. Locaties waarnaar minder vraag is, lopen des te harder leeg.
Geen vierkante meters erbij
De vastgoedsector en de retailers bij monde van Detailhandel Nederland zijn het erover eens: er moeten geen nieuwe vierkante meters bijkomen, maar sterke locaties moeten wel versterkt worden. De argumentatie van de deskundigen over de 20 projecten weerspiegelt die mening.
Er moet ruimte voor vernieuwing blijven. Maar als er ergens vierkante meters worden toegevoegd – bij voorkeur in de bestaande detailhandelsstructuur – dan moeten er ergens anders vierkante meters worden geschrapt. Zwakke locaties zullen van kleur moeten verschieten.
Pijn nemen
Maar wat is een goede plek en wat is een slechte plek? Wie beslist dat? Individuele ontwikkelaars, beleggers, retailers en gemeenten kunnen die afweging niet maken. In deze omstandigheden moet er pijn worden genomen, maar er is niemand die zich daar vrijwillig voor aanmeldt. De individuele belangen hangen te sterk samen met specifieke locaties en projecten.
Daarom vinden zowel Detailhandel Nederland als de vastgoedsector in een gezamenlijk uitgesproken visie dat die bal ligt bij de provinciale overheid. Die kan, geadviseerd door zowel het vastgoed als de retailers als sector, de zwakke en sterke gebieden benoemen en het beleid daaromtrent handhaven.
Zie de bijlage voor een pdf van het magazine met de beschrijving van alle projecten en deskundigen
De mening van de deskundigen
Waar zijn de beste plekken? En wat zijn slechte plekken? Het beestje bij de naam noemen werkt verhelderend in een discussie – dan is er een beeld waaraan je kunt refereren en worden de consequenties van voorgestelde maatregelen voor de stakeholders inzichtelijker.
Maar het beestje bij de naam noemen is in de vastgoedmarkt gevaarlijk: alle partijen zijn van elkaar afhankelijk – het bekritiseren van een project kan een opdracht of samenwerking in de weg staan.
Toch heeft iedereen in deze markt vanuit zijn eigen optiek een mening. Wij hebben negen van deze deskundigen benaderd en bereid gevonden hun nek uit te steken. Zij geven op individuele basis hun mening over 20 winkelprojecten. Zullen deze projecten er over vijf jaar staan? En als ze er staan, worden ze dan een succes? Hoe wenselijk is het eigenlijk dat ze er komen?
De deskundigen is gevraagd 20 willekeurige, door ons geselecteerde projecten op volgorde van waarschijnlijke realisatie te zetten. Daarbij moesten ze beargumenteren waarom ze denken dat een project wel of niet realiseerbaar is en hoe wenselijk het is dat het er komt.
De lijsten en argumenten zijn gecombineerd tot één lijst en de individuele argumentaties zijn bijeengevoegd.
De zo ontstane ranglijst is interessant. Misschien niet zozeer omdat bovenaan de lijst de projecten prijken van een sterke ontwikkelende eigenaar in een sterk gebied, maar omdat ieder project wel zijn voors en tegens kent. Zelfs over de projecten die in de onderste helft van deze lijst staan, is iets positiefs te melden. Het daadwerkelijk beslissen over de wenselijkheid van een concreet project is dus niet zo gemakkelijk als het in theorie lijkt.
"
Gerelateerde artikelen:
