Logistieke vastgoedpartijen in Nederland hebben zeer positieve verwachtingen van de markt de komende jaren. Ze willen gezamenlijk ruim vier miljoen vierkante meters logistiek vastgoed bouwen, dat betekent een toename van 15% op de totale voorraad logistiek vastgoed in Nederland.
De traditionele logistieke hotspots West-Brabant, Tilburg en Venlo zijn daarvoor het meest in trek, al ziet 35% hier een oververhitting van de marktcondities. De komende vijf jaar blijven XXL-investeringen dominant; maar daarna verwachten vastgoedpartijen een kentering naar kleinere DC’s. Dit blijkt uit onderzoek van Stec Groep onder de 20 grootste vastgoedpartijen in de logistiek.
70% van de vastgoedpartijen taxeert de huidige markt als goed en/of uitstekend. Circa 35% vindt dat de markt oververhit begint te raken.
Hub Ploem van Stec Groep: “Vooral in de hotspots West-Brabant, Tilburg en Venlo is hier sprake van. Ondanks de tekenen van een oververhitte markt hebben de vastgoedpartijen aanzienlijke nieuwbouwplannen; de deelnemers in ons onderzoek willen ruim vier miljoen vierkante meter realiseren op korte termijn, een toename van 15% ten opzichte van de huidige 28 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed. De traditionele hotspots zijn daarbij het meest in trek. Schaarste aan grond en werknemerstekorten leiden er echter toe dat plekken ten noorden en zuiden van de hotspots overwogen worden zoals Midden- en Oost-Nederland.”
75% van de vastgoedpartijen verwacht komende jaren een dominantie van XXL-warehouses; een voortzetting van de bestaande dynamiek.
Opvallend is dat vastgoedpartijen op middellange termijn verwachten dat XXL-warehouses minder dominant zullen zijn. 30% verwacht vooral groei in kleine en middelgrote DC’s nabij de consument (met name stedelijke gebieden). Hub Ploem: “We verwachten niet dat XXL op zijn retour is. Er zal ook op langere termijn een vraag zijn naar XXL-DC’s, onder andere door consolidaties, e-fulfilment en efficiëntie-voordelen. Maar de groei in B2C-segment (denk aan online winkelen) wakkert ook een ander vastgoedtype aan; kleinschalige fulfilmentcentra, sorteerhubs en retourcentra dicht bij de stad.”
Brownfields
De meerderheid (75%) van de vastgoedpartijen voorzien dat als gevolg van de huidige bouwhausse meer incourante DC’s (tijdelijk) leeg komen te staan. Tot een overaanbod leidt dit echter niet. Een deel van dit leegkomende vastgoed wordt snel weer opgevuld door nieuwe gebruikers.
Wat ze ook voorzien is dat de schaarste aan grond in de logistieke hotspots er toe zal leiden dat brownfields (bestaande al bebouwde bedrijfslocaties) aantrekkelijker worden als bouwlocatie. Voor ruim 70% van de vastgoedpartijen zijn dit ten opzichte van greenfields commercieel gezien minstens zo aantrekkelijke investeringen. De aansluiting van vraag naar en aanbod van geschikte plekken is daarbij een aandachtspunt.
Een laatste opvallende conclusie die uit het onderzoek naar voren komt, is de constatering van vastgoedpartijen dat de huidige warehouses mogelijk niet next economy-proof zijn. Dit betekent dat deze DC’s nog niet optimaal ingericht zijn op het verwerken van retourstromen en/of demontage van retourstromen.
