Vooruitblik 2017: Topbeslissers kijken vooruit

Lesley Bamberger
Ceo Kroonenberg Groep
‘2017 wordt voor Kroonenberg Groep een voortzetting van het afgelopen jaar. Voor ons komen drie grote projecten tot afronding: de herontwikkeling van de Barones in Breda, Hilvertshof in Hilversum en Westmarket in Centrum Nieuw West in Amsterdam. Ook de herontwikkeling van de Kalvertoren in Amsterdam wordt voltooid, waarmee het winkelcentrum een nieuwe naam zal krijgen: Kalverpassage.
Voor het pand van de KasBank aan de Nieuwezijds Voorburgwal in Amsterdam zullen wij onze plannen voor de herontwikkeling verder gaan uitwerken. Ons concept Unitz zal weer verder worden uitgebreid, omdat er nog steeds vraag is naar hoogwaardige, flexibele kantoorruimte.
Tevens kijken wij uit naar veel internationale huurders die in 2017 hun deuren bij ons gaan openen: Under Armour in de Kalverstraat, TK Maxx in Westmarket, Hudson’s Bay in de Barones en Saks off 5th in de Kalverpassage. Dat veel internationale retailers zich in Nederland vestigen, laat zien dat ze vertrouwen hebben in de markt in ons land. Met datzelfde vertrouwen gaan wij er weer een mooi jaar van maken.’

Wouter de Bever
Directeur Benelux Deutsche Hypo
Deze Duitse financier is al ruim vijfentwintig jaar actief op Nederlandse bodem. De Bever is in de loop van zevenendertig jaar via functies bij onder meer ABN Amro en PVF Achmea Hypotheken (nu Syntrus Achmea) opgeklommen tot zijn huidige positie. Het afgelopen jaar zag de vastgoedbank zijn Nederlandse leningproductie tot een historisch hoogtepunt stijgen.
Verwachting:
‘Het afgelopen jaar was voor Deutsche Hypo in Nederland een recordjaar. Ik vraag me af of we dat volgend jaar gaan toppen. Het komend jaar gaan we ook sterk van start. Er zijn wat deals doorgeschoven naar het eerste kwartaal van 2017. Het blijft echter koffiedik kijken. We kampen met een historisch lage rente, waardoor er aan obligaties niets verdiend wordt en het geld onder andere richting vastgoed stroomt. Of we dat volgend jaar ook gaan zien, moet nog blijken. Dat de lage rente ervoor zorgt dat beleggers veel geld zouden kunnen lenen, wil natuurlijk niet zeggen dat we het dan ook willen financieren. De spelregels vanuit toezichthouders voor vastgoedfinanciers, maar ook de rest van de markt, worden steeds strenger.
In principe zien we op ons kantoor in Londen exact hetzelfde; ook daar was het voor vastgoedfinanciers een piekjaar. Wat Brexit de Nederlandse vastgoedmarkt zal brengen is voor mij nog onzeker.’

Roel van de Bilt
Directeur Rabo Real Estate Finance
Wordt het voor de vastgoedactiviteiten van de Rabobank een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Wij verwachten dat 2017 een goed jaar gaat worden voor de vastgoedactiviteiten van Rabobank. De integratie van FGH Bank in Rabobank wordt in de eerste helft van 2017 afgerond, waardoor de grootste vastgoedfinancier van Nederland ontstaat. Wij verwachten dat door een aantrekkende vastgoedmarkt de vraag naar nieuwe financieringen toeneemt.’
Van welke ontwikkelingen in de sector hebben jullie de hoogste verwachtingen?
‘Wij verwachten dat 2017 het jaar van transformatie wordt. De laatste jaren neemt het belang van transformatie als onderdeel van nieuwbouw toe, maar de echte doorbraak moet nog komen. Overigens zal voor woningbouw in toenemende mate ook ruimte geclaimd gaan worden voor nieuwbouw in uitleggebieden. Dat is enerzijds goed gezien de (verwachte) tekorten, maar anderzijds wel bediscussieerbaar gezien de geleerde lessen uit het verleden.’
Gaat Nederlands vastgoed profiteren van de komende Brexit? Zo ja, hoe?
‘Nederland kan op twee manieren profiteren van de Brexit. Ten eerste doordat bedrijven verhuizen van Groot-Brittannië naar het continent. Dit leidt tot meer vraag naar (kantoor)meters en woningen en meer bestedingen in retail, hotels en leisure. De omvang hiervan is niet voorspelbaar. De kans dat Nederland hét nieuwe financiële centrum van Europa gaat worden, achten wij echter heel klein. Een tweede effect ontstaat door een mogelijke verschuiving van kapitaal naar het vasteland. Hierdoor ontstaat mogelijk meer vraag naar beleggingsvastgoed, wat leidt tot een stijging van de waarde.
Overall gezien (licht) positief, maar we moeten het Brexit-effect niet te groot maken. De vastgoedmarkt in Nederland wordt veel sterker beïnvloed door de stand van de Nederlandse economie, en die is positief.’

Jaap Blokhuis
Ceo Multi Corporation
Gaat de winstgevendheid van je bedrijf omhoog? Wordt Multi naar de beurs gebracht?
‘Je mag ervan uitgaan dat de winstgevendheid van Multi ook in 2017 zal stijgen, zoals in de achterliggende jaren. De kans dat Multi in 2017 naar de beurs gaat, is te verwaarlozen.’
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘Ik voorzie de verdere professionalisering van food & beverage; dit staat nu breed op de kaart. De next step in de retail is het versterken van hospitality en services; de mall als een vijfsterrenhotel met nadruk op beleving en klantgerichtheid en een combinatie van fysieke en virtuele dimensies.’
Zal het aantreden van vastgoedmagnaat Donald Trump als Amerikaans president enige impact hebben op de Nederlandse vastgoedsector?
‘In een hard scenario is sprake van aantasting van internationale handelsverdragen en het financiële systeem. Een conflict tussen de VS en China leidt tot verder protectionisme. Het uiteenvallen van de NAVO resulteert in instabiliteit aan de (zuid)oost-grenzen van Europa. In werkelijkheid zal zich waarschijnlijk een afgezwakt scenario voordoen.
Het infrastructuurprogramma van Trump zal kapitaal naar de VS trekken, met renteverhoging tot gevolg. Dit gaat ten koste van opkomende landen en Europa, door de verzwakking van de euro.’
En gaat Nederlands vastgoed profiteren van de komende Brexit?
‘De onzekerheid over de Brexit kan nog 1 tot 2 jaar duren. Een scenario is denkbaar dat de ontwikkelingen in Europa onder invloed van de angst voor aanslagen aansluiten bij de wensen van het Verenigd Koninkrijk (immigratiebeperkingen), waarmee de ratio achter de Brexit goeddeels wegvalt.’

Bart van Breukelen
Directeur Synchroon (TBI) en voorzitter Neprom
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘Voor de projectontwikkeling wordt 2017 een interessant jaar, gezien de sterke verbetering van de markt en de economische ontwikkeling.
Ik kijk met veel vertrouwen naar de stedelijke ontwikkeling in Randstad en Midden-Nederland, de dynamiek van de steden, de kwaliteitsimpuls voor voorzieningen, openbare ruimte en gebouwde omgeving.
De druk op de woningmarkt is in sommige gemeenten zorgelijk. De woningmarkt biedt echter ook kansen voor een impuls voor de herontwikkeling en verduurzaming van de na-oorlogse wijken. Het is positief is om te zien dat er steeds meer lokale partijen en ondernemers actief betrokken zijn bij de ontwikkeling van de stad.
Er zijn echter ook wat wolken aan de hemel. De Kamerverkiezingen en de versnippering in de politiek lijken een opmaat voor moeizame coalitievorming. Een betrouwbaar en stabiel beleid van de overheid voor de woningmarkt is van groot belang, evenals een rijksoverheid die op basis van een heldere visie een investeringsagenda formuleert voor de stedelijke ontwikkeling, milieu en infrastructuur. We moeten namelijk voortvarend nieuwe woningbouwlocaties tot ontwikkeling brengen in de steden en aan de randen van de steden.’
Gaat de winstgevendheid van je bedrijf omhoog?
‘Synchroon heeft een prima vooruitzicht voor 2017. We verwachten met onze kennis en ervaring en ons profiel van stedelijke creatieve ontwikkelaar te kunnen profiteren van de toegenomen aandacht voor stedelijke ontwikkeling.’

Martijn Dirks
Partner Provast
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘In 2017 zullen wij als onafhankelijke projectontwikkelaar onverminderd doorgaan met het realiseren van mixed use kwaliteitsprojecten zoals we dat al bijna 32 jaar doen. Provast is in alle vier de grote steden actief en zal deze activiteiten verder uitbouwen. De groei die de steden in de Randstad momenteel doormaken, biedt veel kansen voor creatieve ondernemers. Om deze groei echt duurzaam te laten zijn, zullen we moeten investeren in kwaliteit, zowel op technologisch (zelfrijdende auto’s), energetisch als architectonisch vlak (houten gebouwen). Maar ook de kwaliteit van de openbare ruimte verdient veel aandacht. De ruimte tussen de gebouwen is net zo belangrijk als de gebouwen zelf. Kortom, veel nieuwe impulsen. De Randstad is ideaal gepositioneerd om een topregio in Europa te worden en te blijven. Wij kijken uit naar wat het komende jaar ons te bieden heeft.’

Job Dura
Bestuursvoorzitter Dura Vermeer
Gaat de winstgevendheid van je bedrijf omhoog?
‘Het gaat goed met ons bedrijf, onze winstgevendheid zal in 2017 verder groeien en de markt is sterk aan het herstellen. Het herstel zal echter langer duren dan menigeen verwacht. Het zal zeker nog twee jaar duren voordat er sprake is van een gezonde markt.’
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘De woningmarkt loopt met haar herstel voorop, waarbij het echter vaak wel ingewikkelde en complexe projecten betreft. De gemeentelijke grondkosten en bouwkosten stijgen echter en het is de vraag hoelang het positieve sentiment aanhoudt en hoeveel rek er nog in zit bij kandidaat-kopers. Ook zien wij de woningbouwcorporaties weer actiever worden in het sociale segment en meer investeren.
De markt voor commercieel vastgoed en utiliteitsbouw blijft nog achter, maar wij verwachten dat deze in 2017 meer kansen en groei zal bieden, zoals de transformatie van bestaand vastgoed. Verder zien wij een toegenomen vraag naar design & build vanuit opdrachtgevers en meer financieringsmogelijkheden vanuit banken.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘De beschikbaarheid van bouw- en ontwikkellocaties, stagnerend planaanbod en de bouw en ontwikkelcapaciteit en beschikbaarheid van vakbekwame mensen kunnen een belemmering vormen.
Nieuwe technologische toepassingen en hulpmiddelen, zoals BIM, zullen disruptieve effecten hebben, net als de sterk veranderende arbeidsmarkt. Voorbeelden zijn het werken met zzp’ers en een grote flexibele schil, de sterke verjonging in ons vak en digitalisering.’

Jaap Gillis
Ceo Bouwfonds Investment Management
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘Voor het jaar 2017 verwacht ik een verder aantrekkende economie en een laagblijvende rente. Dit is een goede cocktail voor wederom een goed beleggingsjaar. De grote vraag naar prime beleggingen heeft geleid tot forse prijsstijgingen. Internationaal is daardoor een afname zichtbaar van de pure focus op de prime markten Londen, Parijs en München. Ook grote steden in andere landen, zoals Amsterdam, Madrid, Stockholm zijn nu erg gewild. Ook binnen landen is de afnemende focus op uitsluitend prime waarneembaar, waardoor beleggers ook meer geïnteresseerd raken in steden als Malmö, Utrecht en Leipzig. Binnen Nederland zal de druk op Amsterdam en deze zogenaamde ‘second-tier prime’ markten groot zijn.
Wel is er op sommige plaatsen in Nederland nog steeds sprake van overbewinkeling, wat gevolgen heeft voor de waarde. Het winkeloverschot van circa 20–25% (in vooral kleinere steden) zal weggewerkt moeten worden en het overschot moet worden getransformeerd naar woningen, bedrijfsgebouwen, etc.’
Zal het aantreden van vastgoedmagnaat Donald Trump als Amerikaans president enige impact hebben op de Nederlandse vastgoedsector?
‘De politieke gebeurtenissen kunnen nog wel een effect hebben op de sector en de economische groei van Nederland, omdat er verkiezingen plaatsvinden in Duitsland, Frankrijk en Nederland. Verder heerst er politieke onzekerheid vanwege de verkiezingsuitslag in de VS. Ook de zwakke positie van landen in het zuiden van Europa, zoals Italië en Griekenland, leidt tot onzekerheid over de stabiliteit van de euro.
De verkiezing van Trump kan ook een positief effect op de economie hebben. De economie heeft ook een positieve trend laten zien onder leiding van Reagan en Berlusconi.’

Peter Göbel
Hoofd ING Real Estate Finance Nederland
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Een echte voorspelling doen is lastig. Het ziet er goed uit, herstel in de onderliggende markten zet door. Zolang de rentes laag blijven, blijft vastgoed in trek bij beleggers. Er is echter wel een beperkter aanbod voor beleggers, het record van meer dan € 13 mrd transactievolume in 2016 zal in 2017 waarschijnlijk niet geëvenaard worden. Onzekere factoren zijn het politieke klimaat, de gevolgen van Brexit en Trump en de aankomende verkiezingen in Nederland.’
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘Van de verduurzaming van vastgoed. ING Real Estate Finance wil dat haar klanten binnen een jaar met concrete plannen komen om hun kantoorpanden te verduurzamen, want de bank biedt na 2017 alleen een nieuwe financiering voor kantoorpanden (uitgezonderd monumenten) die voldoen aan de voorwaarden groen label (energielabel A, B of C). Omdat ING per 2023 alleen groene panden in portefeuille wil hebben, komen ‘bruine’ kantoorpanden al over een jaar niet meer in aanmerking voor financiering, tenzij de eigenaren daar een verduurzamingsplan voor overleggen.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Institutionele beleggers worden groter en gaan steeds mondialer opereren. Zij willen hun risico’s spreiden en verregaand diversifiëren en zoeken daarom financieringsaanbod dat simpele vastgoedleningen overstijgt. Zij bewegen zich bijvoorbeeld richting een REIT-structuur en vragen om niet-gesecuriseerde leningen en middelen van de kapitaalmarkten. Ook alternatieve verstrekkers zoals debtfunds en verzekeringsmaatschappijen spelen een steeds belangrijkere rol.’

Dick Gort
Ceo van ASR Vastgoed Vermogensbeheer
‘Nationaal en internationaal geld blijft op zoek naar rendement, zowel woningen en winkels als kantoren. Hierdoor zal in 2017 een verdere daling van de yield te zien zijn, omdat Nederland internationaal gezien nog altijd relatief goedkoop is. Door de enorme beleggingsdruk op de beste locaties zien we beleggers uitwijken naar andere gebieden, met waardestijgingen tot gevolg.
Door het achterblijven van de woningproductie ontstaat er een woningtekort op de korte en langere termijn. Komend jaar blijft de interesse van (institutionele) beleggers, waaronder veel internationale partijen, onveranderd groot. De focus ligt voornamelijk op het middeldure huursegment.
Net als in 2016 zal 2017 wederom een goede koopmarkt zijn; in sommige agglomeraties zal er zelf sprake zijn van oververhitting (Amsterdam en Utrecht). Dit vooral door de zeer lage rente en daardoor goede betaalbaarheid. De koopwoningmarkt is en blijft erg gevoelig voor de rentestand. Die blijft naar verwachting stabiel of zal licht stijgen. Voor starters blijft koop moeilijk, doordat financiering voor deze groep lastiger is.
Ook in 2017 zal de kantorenmarkt een sterke opmars maken, maar dat geldt niet op alle locaties. De sterke tweedeling tussen kantorenlocaties blijft bestaan. De voorraad moet structureel verkleind en verduurzaamd worden om het tij te keren, door transformatie of sloop.
Retailers zoeken nog steeds naar expansie in de belangrijkste winkelsteden, waardoor de tweedeling in de winkelmarkt blijft bestaan en zelfs nog verder zal toenemen. Pop-up stores en kleinere (startende) retailers vormen een belangrijk onderdeel in het aantrekken van consumenten en de algemene aantrekkelijkheid van binnensteden.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Wij praten liever over game changers dan disruptieve trends. Big data, robotica en 3D-printing, maar ook zelfrijdende auto’s en natuurlijk duurzame energiebronnen zijn ontwikkelingen die wij nauwlettend volgen.’

Taco de Groot
Ceo Vastned
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘De hoogste verwachtingen heb ik van technologische ontwikkelingen. De afgelopen paar jaar zag je al veel vernieuwingen die winkelen een andere dynamiek hebben gegeven. Ik denk dat er nog veel ontwikkeld zal worden, waardoor winkelen nog spannender wordt gemaakt.
Als ik kijk naar winkelbestemmingen, dan heb ik hoge verwachtingen van Le Marais in Parijs. Ik denk dat deze historische wijk met smalle straatjes zich verder zal ontwikkelen tot een van de aantrekkelijkste winkellocaties van Parijs. Op dit moment komen er al toeristen en lokale bewoners, maar ik verwacht dat er nog meer nieuwe en vernieuwende retailers naar deze wijk zullen komen, waardoor de aantrekkingskracht van deze wijk nog groter wordt.’
Hoe diep gaat de crisis in de retailsector en welk effect zal dit hebben op Vastned?
‘Vastned richt zich uitsluitend op de beste winkelstraten van grotere Europese steden met een historische binnenstad. Deze winkelstraten werden de afgelopen jaren alleen maar populairder onder consumenten en daardoor ook voor retailers. Er zijn ook veel retailers die winkels openen voor hun eigen product, of voor nieuwe merken die ze introduceren. De crisis was of is vooral een crisis voor retailers die aan oude businessconcepten blijven vasthouden en niet investeren in hun formules.’

Peter van de Gugten
Directeur Heijmans Vastgoed
‘De vastgoedsector gaat een mooi jaar tegemoet. De vraag naar woningen neemt nog verder toe in 2017 en dit biedt veel mogelijkheden voor bedrijven die actief zijn in de sector.
De beschikbaarheid van locaties zal voor het eerst in jaren weer bepalend zijn, en niet de beschikbaarheid van kapitaal. De combinatie van grote vraag en de beperkte beschikbaarheid van locaties zal leiden tot behoorlijke prijsstijgingen, zowel aan de opbrengst- als aan de kostenkant.
Daarnaast zal de beperkte inzetbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel een vertragend effect hebben op de productie.
De enorm aantrekkende vraag leidt uiteraard tot creativiteit en ondernemerschap. Vele nieuwe ondernemers zien mogelijkheden om met vernieuwende concepten en innovaties naam te maken, maar ook rendement. Het wordt dus ook het jaar van nieuwe samenwerkingen tussen bedrijven, waarbij innovaties en toegevoegde waarden bepalend zullen zijn.
Verder zie ik dat de steden zich verder ontwikkelen als ontmoetingsplekken voor de nieuwe stedeling. High density in combinatie met creativiteit en nieuwe economie zal de steden een impuls geven.
‘Mixed use’-gebouwen zullen de stedelijke dynamiek extra bevorderen. Ontwikkelaars gaan de steden weer nieuwe iconen geven, maar ook onderscheidende woonmilieus.
In dit optimisme zullen transformaties versneld gaan plaatsvinden bij leegstaande kantoren, maar ook bedrijvenlocaties aan de randen van de steden.
Al met al enorme kansen in 2017 voor ondernemers in de vastgoedsector
- mits creativiteit gekoppeld kan worden aan ondernemerschap;
- mits overheden verstandig omgaan met besluitvorming over nieuwe locaties;
- mits de ambities van publieke en private partijen elkaar vinden;
- mits de kwaliteit weer de boventoon gaat voeren;
- mits we echt werk gaan maken van de juiste maatschappelijke en culturele inbedding in onze samenleving.’

Dick van Hal
Ceo Bouwinvest
Wordt het voor uw activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Voor 2017 staan in Nederland veel seinen op groen voor vastgoed: lage rente, bevolkingsgroei, economische groei, werkgelegenheidsgroei, herstel consumentenvertrouwen en een hoog transactievolume in vastgoed.
Ik verwacht dat Bouwinvest REIM dit jaar zal groeien van € 8 naar € 9 mrd assets under management, waarvan een derde in het buitenland.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Ik zie meerdere uitdagingen in Nederland, maar ook internationaal. Hoe bruisend blijven de Nederlandse binnensteden? Hoe houden we de steden die buiten de top-10 vallen aantrekkelijk, wat betekent dit voor het winkellandschap? Wat gaat er gebeuren op de (huur)woningenmarkt, wat is de impact van de verkiezingen op het huidige beleid voor het middeldure huursegment, hoe zorgen we voor een gediversifieerd aanbod in onze grote steden en hoe zorgen we voor voldoende betaalbare woningen? Hoe kan ons mooie maar kleine landje meedoen in de internationale competitie van megasteden? Allemaal punten waar we graag met private en publieke partijen onze schouders in het nieuwe jaar onder willen zetten.
Maar internationaal zijn er ook genoeg uitdagingen en onzekerheden. Hoe ontwikkelen de wereldwijde megapoolregio’s zich, wat is de goede verdichting en groei van steden en wat niet, is er voldoende investeringsproduct?
Gelukkig bewegen de vastgoedcycli zich verschillend en kunnen risico’s verkleind worden door te blijven spreiden over continenten, landen, steden, sectoren en beleggingsproducten. Dit is een must voor een goed investeringsbeleid. We hebben de afgelopen jaren ondervonden dat dit goed werkt. En heel belangrijk hierbij is dat onze vijver om te investeren in goede langetermijnprojecten veel groter wordt.’

Marco Hekman
Managing director Continental Europe, voorzitter bestuur CBRE Nederland
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Technologische ontwikkeling. Tot op heden is de vastgoedsector nog altijd een traditionele sector. Zaken als blockchain en artificial intelligence zijn voor velen nog een ver-van-hun-bedshow. Big data is al meer ingebed, maar is de kinderschoenen nog niet ontstegen. Het gebruik van rekenmodellen zal een grote vlucht gaan nemen. Al deze aanpassingen zullen snel in intensiteit gaan toenemen. Automatisering (digitalisering) is het buzz-word en zal ertoe leiden dat commoditized-services minder arbeidsintensief worden. Een deel van de business zal zichzelf opnieuw moeten uitvinden om toekomstbestendig te zijn. Waarde zal gecreëerd gaan worden op basis van visieontwikkeling, maatwerkadvisering en het leveren van echte toegevoegde waarde.’
Welke impact zal het aantreden van vastgoedmagnaat Donald Trump als Amerikaans president hebben op de Nederlandse vastgoedsector?
‘Wat duidelijk naar voren komt uit zowel het resultaat van het referendum in de UK als uit de verkiezingen in de US is de roep van de belegger naar duidelijkheid. Beleggers zijn over het algemeen risico-avers. Het lijkt er op dit moment op dat de duidelijkheid die Trump heeft weten te creëren gewaardeerd wordt door de financiële markt. Een mogelijke impact voor de Nederlandse (en Europese) beleggingsmarkt kan zijn dat internationale beleggers een hogere groei verwachten in de Amerikaanse economie. We zien dit deels al in de private equity sector die deels exits zoekt van posities die 2–3 jaar geleden in Europa zijn aangekocht. Op basis van bereikte returns kunnen deze partijen op basis van de hoge liquiditeit in Europa uitstappen en investeringen in de US overwegen.’

Peter Helfrich
Directeur Nederland Patrizia
‘Wij houden vooral de economische en demografische ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Politieke ontwikkelingen (Brexit, Trump, Eurozone-onvrede, Italiaanse economie en de banken) brengen weliswaar risico’s van schokken met zich mee, maar blijken vaak vooral van invloed op de kortere termijn. Voor onze investeringsbeslissingen laten wij ons vooral leiden door de economische en vastgoedcycli op lange termijn. De stabiele ontwikkelingen van de consumentenbestedingen, de aantrekkende werkgelegenheid, overheidsuitgaven en arbeidsproductiviteit en de geringe productie van nieuw aanbod van vastgoed in de periode na de kredietcrisis geven ons voldoende aanleiding om voor de middellange termijn goede mogelijkheden te zien in alle bekende vastgoedsectoren.
In het algemeen geloven wij sterk in de kracht van de levendige stad. Succesvolle steden weten met hun economische dynamiek, woonklimaat en voorzieningenniveau goed opgeleide en creatieve bewoners aan zich te binden en groeien mee met de veranderende behoeften van de inwoners en de gebruikers. Deze steeds mobieler wordende groep is economisch van groot belang voor de steden. Vooral de duurzame kwaliteit van het vastgoed en de dynamiek van de omgeving zijn hierbij bepalende factoren. Met deze focus biedt vastgoed op zowel middellange als lange termijn in onze opinie uitstekende rendementen.
In 2017 verwachten wij, net als in 2016, onze klanten te kunnen voorzien van uitgekiende investeringsprogramma’s op maat. Tevens biedt de huidige markt goede kansen voor disposities wanneer dit leidt tot het beste totale resultaat voor onze klanten.’

Ronald Huikeshoven
Directeur AM
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘De impact van duurzame en technologische ontwikkelingen is groot. Er komen nieuwe partijen die niet meteen voor de hand liggen de vastgoedmarkt op met nieuwe concepten. Denk hierbij aan Ikea, maar ook aan de zonnepanelen van Elon Musk. Als straks alle auto’s elektronisch en zelfrijdbaar zijn, dan zullen de functies rondom de snelweg bijvoorbeeld ook veranderen. Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de inrichting van de stad en de wijk? Waar gaan we straks parkeren? In dezelfde lijn ligt het nauwkeuriger kunnen analyseren van consumentengedrag. In de toekomst zijn er vaker zelflerende systemen die met consumenten gaan communiceren. Wat betekent dit voor hoe mensen willen wonen en werken? Het vraagt om creativiteit en expertise van ontwikkelaars, en samenwerken met nieuwe partijen.’
Welke impact heeft het aantreden van vastgoedmagnaat Donald Trump als Amerikaans president op de Nederlandse vastgoedsector?
‘Ik verwacht dat de benoeming van Trump impact heeft op het huidige politieke debat, vooral met de komst van de verkiezingen in 2017. Standpunten kunnen meer polariseren, waardoor je voor of tegen bent en de nuance misschien wegvalt. Dit kan ook doorsijpelen naar de vastgoedsector. Het huisvesten van kwetsbaardere groepen in onze samenleving, zoals ouderen, minderheden of vluchtelingen, kan dan minder eenvoudig worden door eventuele polarisatie. Dit moet echter niet tot stagnatie leiden. Wij willen als AM onderdeel zijn van de oplossing en niet van het probleem. Bij AM betrekken we alle belanghebbenden bij de ontwikkeling: gemeenten, toekomstige bewoners en andere belanghebbenden.’

Manfred Kühl
Ceo Holland Immo Group
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Kijkend naar de plaatsingsagenda voor 2017, is de verwachting dat dit nog een beter jaar wordt dan 2016. Ook is de verwachting dat in 2017 de eerste portefeuilles voor institutionele beleggers worden opgezet. Dit betreft het segment woningen, woonzorg voor ouderen en starterswoningen.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Renteschokken als gevolg van geopolitieke ontwikkelingen en het rentebeleid van de ECB kunnen een negatief effect hebben op de vastgoedmarkten in Europa en in Nederland. Zolang de kerninflatie binnen Europa echter laag blijft (als gevolg van beperkte economische groei) zal het risico op renteschokken beperkt blijven. Dat heeft weer tot gevolg dat spreads tussen vastgoed en staatobligaties hoog blijven, waardoor vastgoed een aantrekkelijke beleggingscategorie en veilige haven voor beleggers blijft.’
Zal het aantreden van vastgoedmagnaat Donald Trump als Amerikaans president enige impact hebben op de Nederlandse vastgoedsector?
‘Ik verwacht dat Donald Trump zal kiezen voor ‘Realpolitik’, omdat de wederzijdse afhankelijkheid tussen de VS en Europa groot is en een lange historie kent. De rente in de VS is weliswaar hoger dan in Europa, maar is nog steeds zeer laag om grote infrastructurele projecten te kunnen financieren. Dit zal een positief effect hebben op de economische groei, maar deze effecten zullen pas op (langere) termijn zichtbaar zijn. Daarnaast is de vraag in welke mate de projecten via publiek dan wel privaat geld zullen worden bekostigd. Dit bepaalt mede de mate van rentestijging in de VS en de stijging van de dollar ten opzichte van de euro. De verwachting is dan ook dat het beleid van Trump op korte tot middellange termijn geen noemenswaardig effect zal hebben op de Nederlandse vastgoedsector. Wel is er een kans dat het beleid van Trump de inflatie- en rentestijging in Europa kan versnellen, hetgeen ook zijn weerslag kan hebben op de vastgoedwaarden in Nederland.’

Peter Kuiten
Ceo Certitudo Capital Group
Wordt het naar uw verwachting voor uw activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘2017 zal voor Certitudo Capital Group een drukker en daardoor ook beter jaar worden. Er staan dit jaar meerdere duurzame transformatieprojecten in heel Nederland op stapel, in onder andere Amsterdam, Rotterdam en Haarlem.
De meeste aandacht zal ook de komende jaren bij ons uitgaan naar woningbouw in de breedste zin van het woord, waarbij duurzaamheid ook in 2017 een flinke impuls zal krijgen.’
Gaat Nederlands vastgoed profiteren van de komende Brexit?
‘De gevolgen van de Brexit lijken beperkt voor de Nederlandse vastgoedmarkt; de kans dat hier een disruptief sneeuwbaleffect ontstaat als gevolg van een Nexit acht ik klein. Vooralsnog zien we geen terugval in beleggingen als gevolg van de Brexit, zo wijzen de recente deals uit. De grootste klappen vallen in Londen; daar worden vastgoedfondsen gesloten om uitstroom van kapitaal te voorkomen. Oost-Europeanen en Aziatische beleggers investeren fors in Nederland. Aankopen door Blackstone en Anbang wijzen op aangehouden interesse in Nederlands vastgoed na de Brexit.
Er is veel liquiditeit in de wereld. Beleggers zullen zich onverminderd richten op core beleggingen in core markets. Op lange termijn is de EU uiteraard wel gebaat bij een lidmaatschap van het Verenigd Koninkrijk omwille van stabiliteit. In deze nieuwe wereld van geopolitieke onzekerheid wordt meer gevraagd van onze pensioenfondsen en beleggers. Zij kunnen bepalen of ons spaargeld wordt ingezet op bijvoorbeeld de Nederlandse woningmarkt. In 2016 is gebleken dat, in navolging van onder meer oproepen van Henk Jagersma, beleggers en corporaties de handen ineen hebben geslagen om de woningmarkt op te porren. Mijn verwachting is dat deze trend in 2017 voortzet. Ik denk dat de Nederlandse vastgoedmarkt zich stabiel zal ontwikkelen.’

Karin Laglas
Ceo Ymere
2017 is ook het jaar van verkiezingen in Nederland en een nieuw kabinet. Ik ben benieuwd wat wij daar als woningcorporatie van gaan merken. Ik ben zo vrij om alvast een handje te helpen met het volgende tekstvoorstel voor het regeerakkoord.
‘In haar regeerprogramma ‘Een land van inwoners’ stelt de regering het wonen centraal. Een thuis is voor iedereen immers de basis voor een gelukkig leven en een goed functionerende samenleving. Goede en gemengde wijken zorgen voor een stabiele maatschappelijke basis en gaan een tweedeling in de samenleving tegen. De regering kiest ervoor te investeren in goed en betaalbaar wonen, waarbij de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen.
De regering is tot het inzicht gekomen dat de verhuurdersheffing niet het juiste instrument gebleken is. Deze zal worden verlaagd en omgevormd met een rechtvaardiger grondslag, zodat niet langer hogedrukgebieden onevenredig veel bijdragen. Daarbij wordt geborgd dat het geld kan terugvloeien naar enerzijds woningverbetering en verduurzaming en anderzijds naar nieuwbouw in gebieden met grote vraag naar betaalbare woningen. De corporatiesector heeft laten zien zich te kunnen aanpassen aan een nieuwe realiteit. Ze verdient en krijgt het vertrouwen om te zorgen voor een goede, betaalbare woningvoorraad.
Inwoners die niet op eigen kracht een woning in de markt kunnen huren worden financieel ondersteund, maar veel doelgerichter dan de afgelopen jaren. Het uitgangspunt wordt dat deze ondersteuning alleen ten goede komt aan wie het daadwerkelijk nodig heeft en zolang als diegene het nodig heeft. In samenhang met de hypotheekrenteaftrek wordt een stelsel ontworpen waarbij rechtvaardige ondersteuning en budgettaire neutraliteit voor de schatkist ten opzichte van de huidige situatie een uitgangspunt is.’

Jeroen Lokerse
Head of Cushman & Wakefield Nederland
‘De verkiezing van Trump, maar laten we ook de Brexit niet vergeten, is vooral een nieuw symbool van de versterking van polarisatie. Tegenstellingen worden groter en hier kunnen we, juist ook als vastgoedsector, niet van wegkijken omdat de inrichting van Nederland van belang is voor de leefbaarheid. In het huidige klimaat werkt een sturende rol van de overheid niet langer, en is er behoefte aan een faciliterende overheid bij het realiseren van een optimaal woon-, werk- en leefgebied. Dat betekent óók een fundamenteel andere rol voor de vastgoedadviseur van nu. Als ik zeg dat we niet mogen wegkijken van polarisatie bedoel ik dat ook wij ondersteunend moeten zijn aan het grotere belang. Wij moeten vernieuwend zijn, samenwerken met alle betrokkenen en het debat faciliteren. Precies zoals we dit deden in het V&D-vraagstuk, waar wij het voortouw namen om met álle betrokkenen, van instituten en private beleggers tot financiers en retailers, na te denken over oplossingen. We hebben enorm veel geleerd van dit proces en het heeft de rol van vastgoedeigenaren en adviseurs fundamenteel veranderd: we willen geen focus op kortetermijnsucces, maar willen partijen verbinden en samenwerking stimuleren om zo tot vernieuwende oplossingen te komen.
Om een voorbeeld dicht bij huis te noemen: de ontwikkeling van het Zuidasdok, oorspronkelijk een project dat bedoeld is om te verbinden. We zien de laatste tijd veel debat over de overlast die het project veroorzaakt. Waar het in mijn ogen over moet gaan, is dat we een economisch sterk gebied ontwikkelen, een gebied dat goed bereikbaar is en waar iedereen die dat wil kan wonen, werken en leven. Dat we op internationaal niveau aantrekkelijk zijn en zo grote bedrijven naar Nederland kunnen halen die onze economische positie en onze arbeidsmarkt versterken. De overheid wil dat Nederland in 2040 tot de top-10 van concurrerende landen van de wereld behoort. Dat betekent dat we een woon- en werkmilieu van kenniswerkers moeten ontwikkelen dat het innovatieve vermogen van het bedrijfsleven versterkt. De vraag die zich dan opdringt is: is het nog steeds de beste keuze om zo’n groot en risicovol prestigeproject voort te zetten?’

Mark Mclaughlin
Managing director Benelux, Valad
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘2016 is een zeer sterk jaar geweest voor de vastgoedsector in Nederland, met meer dan € 13 mrd aan investeringen. Met de mogelijke onzekerheid rondom de verkiezingen, de dalende yields en teruglopende beschikbaarheid van geschikte investeringen verwacht ik geen verdere stijging van dit volume in 2017.
Daarnaast bewegen veel vastgoedfondsen en -investeerders, in een zoektocht naar meer stabiliteit en zekerheid, van een korte horizon (value-add en opportunistic) naar langetermijninvesteringen tegen lagere rendementen. Dit zal naar verwachting het aanbod, vooral in de grotere steden, de komende jaren terugdringen.
Daarentegen wordt een interessante ontwikkeling het aflopen van de 36-maands termijn voor de overdrachtsbelasting van investeringen die eind 2014 (tegen het einde van de verlenging van deze termijn) zijn gedaan. Ook de blijvend lage rente en grote spreiding tussen yields en obligaties maken vastgoed nog steeds een aantrekkelijke investering. Samen met de groeiende economie en daarmee samenhangend stijgende opname zal dit leiden tot een blijvende interesse van investeerders in de Nederlandse markt. Dit wordt bevestigd door de interesse van recente, nieuwe toetreders om hun portefeuille in Nederland uit te breiden.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Disruptief in de zin van een veranderende werkwijze zijn aanbieders van flexibele werkplekken, zoals Regus en Tribes. Huurders zijn minder geneigd contracten voor lange termijn aan te gaan, aangezien ze moeten kunnen inspringen op veranderingen in hun markt. Ook de verplichting voor beursgenoteerde bedrijven om huurcontracten op de balans te plaatsen (per 1 januari 2019) zal impact hebben op de bereidheid van deze bedrijven om langjarige contracten te sluiten.’

Eijk van Otterloo
Directeur Heren2.nl
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Het is in feite al beter, omdat we weten wat we gaan bouwen en dat is meer dan we afgelopen jaar gebouwd hebben. Na 2018 loopt het terug, omdat we dan vrijwel uitontwikkeld zijn in de Houthavens.’
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘In de stad Amsterdam moet je verdichten binnen de bestaande stedelijke omgeving in plaats van groene weiden opofferen. Ik ben ook geen voorstander van de ontwikkeling van een tweede IJburg; zonde van het mooie water en helemaal niet nodig. Er wordt steeds meer gesproken over hoogbouw binnen de ring. Dat is positief. Dat betekent functioneler gebruik van de bestaande ruimte.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘De drukte van het verkeer in Amsterdam wordt een groot probleem. Het wordt steeds moeilijker en frustrerender om van huis naar werk en terug te komen. Er moet iets veranderen, want mensen willen niet 3–4 uur per dag in de auto zitten. In Amsterdam wonen kan de oplossing zijn, maar huizenprijzen zijn te hoog en voordat er 50.000 woningen bijgebouwd zijn, zijn we jaren verder. De infrastructuur zal op korte termijn ook niet beter worden. In feite wordt Amsterdam heel hard ingehaald door zijn eigen succes, en heeft de stad de grootste moeite om zich aan te passen. Kijk ook naar toerisme. Het is bijna een plaag geworden in de binnenstad.’

Jaap van Rhijn
Ceo Colliers International Netherlands
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Voor Colliers geldt dat een jaar na de fusie met WPM alle systemen op orde zijn en de fusie in organisatorische zin is afgerond. Voor 2017 geldt dat we onze energie voor 100% kunnen richten buiten Colliers. Daarnaast is er in 2016 een nieuw product ontwikkeld op het gebied van geautomatiseerde taxaties dat we in de markt zetten. Uniek daarvan is dat het systeem het beste combineert van ‘man & machine’, waardoor het nauwkeuriger is. De voordelen van de fusie en onze nieuwe producten vertalen zich in een verbeterde winstgevendheid.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘De bekende voorbeelden big data en blockchain zullen ook in de vastgoedsector impact hebben. Voor blockchain zie ik zinvolle toepassingen daar waar gedeelde en transparante informatie noodzakelijk is in het proces. Het is alleen veel te vroeg om blockchain de status te geven van gamechanger. Het versnellen van processen met big data is namelijk in veel gevallen goedkoper en sneller dan met blockchain.’
En gaat Nederlands vastgoed profiteren van de komende Brexit?
‘De grootste groei verwachten we van de bedrijven die gaan uitbreiden in de regio. Deze groei zal dan niet plaatsvinden in Londen, maar juist op andere plekken. Als echter blijkt dat door de Brexit-onderhandelingen de clearing-activiteiten uit Londen verplaatst gaan worden naar het Europese vasteland, verwachten we dat ook Amsterdam kan profiteren.
Het standpunt van Dijsselbloem over bonussen is echter duidelijk overgekomen in The City, en daarom mogen we niet verwachten dat Amsterdam veel kan profiteren van hoofdkantoren die zich verplaatsen.’

Jan Willem van Roggen
Managing director Infrastructure & Renewables NIBC
Wordt het voor uw activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘NIBC verwacht voor 2017 een voortzetting van de sterke vraag naar woningen, gedreven door een structureel tekort aan goede betaalbare (huur)woningen in vooral de grotere steden en natuurlijk de historisch lage rente. NIBC heeft de afgelopen jaren voorop gelopen in de financiering van woningen, nieuwbouw en transformatieprojecten, denk bijvoorbeeld aan de financiering van de ontwikkeling van Holland Park, midden in de financiële crisis. Het vastgoedteam van NIBC verwacht ook in 2017 weer een belangrijke ondernemende rol te kunnen spelen in deze markt.’
Van welke ontwikkelingen op uw vakgebied heeft u de hoogste verwachtingen?
‘Voor kantoren, retail en logistiek vastgoed verwacht NIBC een voortzetting van de reeds ingeslagen trends; flexwerken, minder kantoor m² per medewerker, internetwinkelen, andere vormen van winkelbeleving, etc. Dit betekent dat wij transacties in deze sectoren diepgaand zullen blijven analyseren om onze professionaliteit te waarborgen, waarbij we vooral kijken naar de klant en de locatie. Voor goede klanten en voor goed gespreide portefeuilles op de juiste locatie is NIBC volledig ‘open voor business’.’

Rutger Schuur
Directeur ABN Amro Public Sector & Real Estate Clients
Wordt het voor uw activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Voor 2017 spelen een aantal onzekerheden, zoals de rente en verkiezingen in een aantal belangrijke Europese landen. Die leiden tot toegenomen volatiteit op de financiële markten. Dit kan ook impact hebben op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. De gebruikersmarkten zullen ook in 2017 profiteren van de economische groei in Nederland.’
Van welke ontwikkelingen op uw vakgebied heeft u de hoogste verwachtingen?
‘Wij verwachten dat digitalisering en het ontsluiten en koppelen van data uit openbare bronnen ervoor zullen zorgen dat we sneller en beter de vastgoedmarkt kunnen analyseren. We verwachten tevens dat duurzaamheid business as usual wordt. De wetgeving waarbij alle kantoorpanden in 2023 minimaal energielabel C moeten hebben, zorgt voor een verdere impuls.’
Welke impact hebben het aantreden van Donald Trump als Amerikaans president en de komende Brexit op de Nederlandse vastgoedsector?
‘De verkiezing van Donald Trump zorgt voor onzekerheid op de markten, maar pakt de afgelopen tijd goed uit. Het is onduidelijk hoe de financiële markten op middellange termijn gaan reageren. ABN Amro verwacht dat aandelen op de korte termijn volatiel zullen zijn, waarna op middellange termijn herstel intreedt. Het is te vroeg om te zeggen of de verkiezing de Nederlandse vastgoedmarkt raakt.
De impact van de Brexit is moeilijk te voorspellen. Tot nu toe zijn er geen (grote) bedrijven uit Londen naar Amsterdam vertrokken. Als er toch een beweging op gang komt, is het de vraag of Nederlandse vastgoedmarkt (en dan vooral Amsterdam) profiteert.’

Aad Slokker
Directeur Slokker Bouwgroep
Gaat de winstgevendheid van uw bedrijf omhoog?
‘Ondanks bedreigingen, die er altijd zijn, ben ik per saldo positief over het jaar 2017. Voor onze onderneming staan alle seinen op groen in de landen waar we actief zijn: Nederland, Zwitserland, Amerika en Canada. Ik verwacht dan ook een groeiende winstgevendheid.’
Van welke ontwikkelingen op uw vakgebied heeft u de hoogste verwachtingen?
‘De toenemende behoefte aan woningen voor starters en statushouders zal een behoorlijke toename van de productie betekenen gedurende een flink aantal jaren. De vraag naar duurzame woningen zal, gezien maatschappelijke en politieke ontwikkelingen, sterk stijgen. Op industriële basis gefabriceerde woningen zullen daarom steeds meer aan terrein winnen, dankzij de veel lagere milieubelasting en de schone en snelle montage.’
Zal het aantreden van vastgoedmagnaat Donald Trump als Amerikaans president enige impact hebben op de Nederlandse vastgoedsector?
‘Naast de verkiezingen die voor de deur staan in Nederland, Duitsland en Frankrijk, met mogelijk gevolgen voor de EU, hebben we ook te maken met de nieuwe president van Amerika. Donald Trump is op 20 januari geïnaugureerd, maar had al een aantal maatregelen aangekondigd, zoals substantiële investeringen in de infrastructuur die moeten leiden tot minder werkloosheid in de VS, die daar overigens al laag is. Maar hoe is dit te financieren? Dollars bijdrukken betekent geldontwaarding en belastingverlaging leidt tot meer koopkracht. Tegelijk wil Trump protectionistische maatregelen nemen tegen andere landen, waarbij tegenacties niet zullen uitblijven. Met als gevolg handelsconflicten, om over handelsoorlogen niet te spreken. De impact van dat alles is moeilijk in te schatten.
De president van de USA heeft veel macht, maar hij zal het parlement toch mee moeten krijgen in zijn beleid. Hoewel de republikeinen de meerderheid hebben in beide kamers, schat ik de Amerikanen genoeg pragmatisch in dat ze niet in eigen voet zullen schieten.’

Bernd Stahli
Ceo NSI
‘Velen zien een potentiële rentestijging als het voornaamste risico voor de waardering van vastgoed, omdat het een opwaartse druk zou kunnen hebben op aanvangsrendementen. Op de lange termijn is er echter geen relatie tussen rente en aanvangsrendementen. Aanvangsrendementen zijn op lange termijn stabiel en op korte termijn volgen ze vooral de vastgoedcyclus en verwachte huurontwikkeling. Op langere termijn wordt de waarde van vastgoed daarom vooral gedreven door huurgroei, en niet door aanvangsrendementen. NSI heeft de afgelopen tijd een groot aantal stappen gezet. Dat zal ook in 2017 doorgaan. Een aantal van deze stappen zal voor de buitenwereld niet of nauwelijks zichtbaar zijn, maar deze zijn wel noodzakelijk om in de komende jaren goed te kunnen presteren. Asset rotatie heeft tot een verbeterde portefeuille geleid en zal de komende tijd een belangrijk middel blijven om de focus te verschuiven van het directe resultaat op de korte termijn naar het realiseren van een totaal rendement op langere termijn. In 2017 zullen wij meer zichtbaar maken wat dit concreet betekent.
Voor NSI is de grootste vraag voor 2017 of de investeringsmarkt verdiept. De afgelopen jaren is de Nederlandse markt door internationale beleggers gedomineerd, vooral aan de aankoopkant. Veelal met de gedachte dat na een aantal jaren eigendom de lokale beleggers in de rij zouden staan om een exit – en een mooi rendement – mogelijk te maken. Daar is tot op heden nauwelijks sprake van. Veel Nederlandse partijen zijn de klap van de afgelopen jaren nog niet te boven, terwijl de Nederlandse banken niet financieren. Als NSI zien wij daar voor onszelf een duidelijke kans.’

Jan Hein Tiedema
Directeur OVG Nederland
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘De toegang tot goede mensen en de mate waarin organisaties hun mensen kunnen faciliteren op het gebied van hun persoonlijke waarden en doelen wordt steeds belangrijker. Dit gaat namelijk bepalen of en hoe organisaties kunnen inspelen op de kansen die de economie biedt. Dat gaat niet enkel om het faciliteren van groei; juist de mate waarin je kunt anticiperen op veranderingen is essentieel.
Er zullen steeds meer mixed-use projecten komen, waarin de aandacht meer uitgaat naar gezondheid en een onderscheidende beleving. Ontwerp en technologie zijn hierbij essentieel.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Vastgoed is nu nog onderdeel van het probleem, maar wordt meer onderdeel van de oplossing van de klimaatverandering. Nieuwe businessmodellen, gebruik van circulaire materialen en energiepositief worden de basis. Technologische innovaties zullen sectorbreed tot grote veranderingen leiden. Waar en hoe dit zich dit het eerst gaat manifesteren is natuurlijk de grote vraag!’
Zullen het aantreden van vastgoedmagnaat Donald Trump en de komende Brexit impact hebben op de Nederlandse vastgoedsector?
‘De keuze voor Trump heeft tegen de verwachting in niet tot een economische dip geleid. De beurzen zijn gestegen en ook het sentiment onder vastgoedbeleggers blijft zeer positief. Ik verwacht dat eventuele onrust eerder van de Europese verkiezingen komt dan van Trump. Ondanks een licht oplopende rente voorzie ik een sterke vastgoedmarkt. Organisaties die door de Brexit Engeland verlaten zullen ook in Nederland een extra impuls geven aan de gebruikersmarkt. Essentieel is wel dat de gemeenten hun beleid hierop aanpassen om te voorkomen dat de markt op slot komt te zitten en Nederland daarmee de boot mist.’

Bas van Veggel
Managing partner bij Timeless Investments
Timeless Investments is een familieonderneming, waarin Bas samenwerkt met broer Tim en vader Hans. Focus op een langetermijnbeleggingsportefeuille en het ondernemen vanuit eigen platformen, zoals COD, ZOM, Stonebridge en B.Amsterdam.
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘We staan nu met COD op nummer 1 in de lijst van grootste ontwikkelaars, dus beter gaat het niet worden… Niet waar natuurlijk. Groot zijn is zeker geen doelstelling. Het blijven werken vanuit een klein, dynamisch en creatief team is veel belangrijker voor ons.
Ik denk dat we ons in de sector best realiseren dat de markt op dit moment erg goed is. De ervaringen van de jaren na 2008 staan nog vers in het geheugen, maar met de huidige positieve flow is er ook wel de dreiging van een bepaalde ‘gekte’ op de markt.
Een eventuele correctie in de markt zouden wij echter niet zozeer vrezen. Juist in de crisisjaren heeft COD zich kunnen onderscheiden als creatieve en bekwame ontwikkelaar.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Ik hoop en verwacht dat maatschappelijke veranderingen eindelijk vertaald zullen gaan worden in vastgoedontwerpen. Mensen gaan anders leven, wonen en werken; minder bezittingen en vanuit het principe van een ‘sharing economy’. Mensen willen minder eigendom en meer leven met een menukaart. ‘Pay-per-use.’
Via onze onderneming B.Amsterdam zien we iedere dag de innovatie en energie die de start-up scene teweegbrengt. Tevens zien we daar dat die jonge generatie soms andere waarden en principes najaagt dan bijvoorbeeld de babyboomers. Breed geïnteresseerd, ondernemend en minder met het ‘huisje, boompje, beestje’ als hoogste doel, maar meer gericht op flexibiliteit, reizen en het delen van kennis en bezit.’
 
Aart-Jan Verdoold
Ceo van Green Real Estate
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Op basis van het significante herstel in 2016 en de (historisch) lage rente zal de markt verder opbloeien. Ik verwacht het meest van de volgende drie sectoren binnen onze portefeuille: nieuwbouwwoningen, wijk- of stadswinkelcentra rondom sterke supermarkten en bedrijfsruimte.
De uitdaging is om wijk- en stadscentra goed te positioneren met een juiste branchemix: niet alleen retail, maar ook diensten en horeca. Onze verwachting is dat deze centra nauwelijks iets zullen merken van de toename in online winkelen.
In onze portefeuille zien we een substantiële opleving van de bezettingsgraad van bedrijfsruimten in het vierde kwartaal van 2016. Dit is verklaarbaar door de verdere groei van onze economie. Mijn verwachting is dat dit in 2017 sterk zal doorzetten.’
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘Qua trends en ontwikkelingen zie ik een verdere verduurzaming van het vastgoed. Ook grote financiers zullen hieraan bijdragen door slecht vastgoed niet meer te financieren. Net als de auto en onze mobiele telefoon is de gebouwde omgeving een uitstekende basis om informatie te vergaren. Daardoor ontstaan niet alleen energiezuinige gebouwen, maar ook gebouwen waarin het welzijn en de productiviteit van de mensen voorop staan.
Andere trends zijn wat mij betreft het branden van gebouwen, gebieden en centra om zo herkenbaarheid en community te bewerkstelligen, kortom vastgoed los van de m² en als echte toegevoegde waarde voor de gebruikers.’

Martin Verwoert
Directeur/eigenaar Mavet
‘In vastgoedtermen is 2016 voor mij een onverwacht goed jaar geweest. Ik voorzie dat de wereldeconomie dit jaar zal vertragen onder invloed van de besluiten van Trump. Er tekent zich een herverdeling af in de wereld tussen de VS, Rusland en China. De vraag is hoe Europa zich tussen deze mogendheden gaat opstellen. Het is goed mogelijk dat wij onder Trump op onszelf worden teruggeworpen. Zo heeft hij nu weer herhaald dat hij de NAVO een verouderd instituut vindt. Het zou in Europa wel eens tot een schrikeffect kunnen leiden.
Ik verwacht dat de rente dit jaar gaat stijgen. Geld pompen in de economie is eindig, op een gegeven moment moet die zichzelf zien te redden. De impact daarvan zal niet in 2017 tot een nieuwe klap gaan leiden, maar wel vóór 2020. Ik vind ook de banken nog lang niet gezond. En als het met hen fout gaat, gaan de overheden de banken dan weer redden?
Op vastgoedgebied zullen de toplocaties het goed blijven doen, zoals de Zuidas, maar ook de goede locaties in Rotterdam, Den Haag en Utrecht.
In Nederland in het algemeen is de situatie voor commercieel vastgoed moeilijk, maar ook in de regio krijg je speerpunten die goed blijven lopen. Zo stromen locaties als Papendorp en Rijnsweerd weer vol. Snelweglocaties met hotels in de nabijheid zullen het goed doen dit jaar. Die blijven gewild voor distributiefuncties. Logistiek blijft zich ook in 2017 goed ontwikkelen. In Venlo worden inmiddels aanvangsrendementen van onder de 6% geaccepteerd.
Ik kan niet positief zijn over de winkelmarkt; er zijn in Nederland twee keer zoveel winkelmeters per inwoner als in Duitsland. En in de regio ga ik ook niet investeren. Alleen in de grootste provinciesteden is zich een vraag aan het ontwikkelen.’

Daan van der Vorm
Directeur Vorm Holding
‘Het blijft buitengewoon ingewikkeld om een outlook te geven die verder reikt dan 6 maanden. Duidelijk is dat de woonconsument zijn zinnen heeft gezet op het stedelijk gebied. De trek naar die gebieden zal nog sterker worden. Buiten de Randstad en de A2 corridor richting Eindhoven zal het steeds lastiger worden om projecten te ontwikkelen die langjarig voldoende renderen. De overheid zet in op het openbaar vervoer in de stedelijke gebieden, de rest van Nederland zal achterblijven. Dit blijkt al uit de nieuwe dienstregeling van de NS.
De overheid en de banken gaan inzetten op steeds meer duurzaamheid, die trigger zal de markt ook sterk gaan veranderen voor beleggers, ontwikkelaars en gebruikers. Naar mijn beleving zal de kantoor- en retailmarkt in algemene zin slecht blijven, vooral buiten de Randstad. De transformatiemarkt zal in de stedelijke gebieden nog wel blijven lopen, hoewel de sloophamer steeds vaker te horen zal zijn, aangezien veel gebouwen domweg binnen de nieuwe kaders niet te transformeren zijn.
Het ‘slimme’ huis, zoals ons Vormoticahuis en bijvoorbeeld Iris wonen van Dura Vermeer, is bezig met een opmars. Ook Philips speelt geweldig in op die trend met hun Hue-systemen. De consument zal langzaam over de streep gaan om ook een slim huis te krijgen. We accepteren wel een auto met een draadloze sleutel, maar voor een woning blijven we dat ‘eng’ vinden, dat is toch opmerkelijk?
2017 zal het ook jaar zijn dat vooral jonge en kleine bedrijven weer gaan opvallen, zoals Wonam, Being, Local en Lingotto. Het wegvallen van de grote ontwikkelaars uit de financiële hoek zoals MAB, ING RE en ASR maakte ruimte voor nieuwe, creatieve bedrijven die de huidige markt en al haar dynamiek goed aankunnen.’

Anneke de Vries
Directeur Real State & Construction en Franchise Albert Heijn, Gall & Gall, Etos en AH To Go
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Bij Albert Heijn willen we het iedere dag beter. We willen continu verbeteren, waarbij we niet elke keer het wiel opnieuw uitvinden, maar juist gebruik maken van een bewezen en succesvolle aanpak.
We zijn heel actief met de portefeuille, zowel met aan- als verkoop. Ook als huurder en als eigenaar zullen daar waar nodig contracten heronderhandelen: soms de huurprijzen omlaag maar soms ook omhoog. We groeien nog steeds met nieuwe vestigingen.’
Van welke ontwikkelingen op je vakgebied heb je de hoogste verwachtingen?
‘Het serieus investeren in winkelvastgoed levert veel op. Dat zie je aan de Eggert in Purmerend, Kerkelanden in Hilversum of Gelderlandplein in Amsterdam. Vergeet niet: 80% van de non-food en 96% van de food wordt retailbreed nog altijd in fysieke winkels gekocht. Maar elke locatie is anders: voor elke plek is een eigen oplossing. Voor elke businesscase geldt echter: we zullen het samen moeten doen.’
Welke trends zullen een disruptief effect hebben op de sector?
‘Het is disruptief als eigenaren niet investeren. Ik kom ze nog steeds tegen: de eigenaren die naar me toekomen om de huur te verhogen zonder dat het vastgoed een upgrade krijgt. Dat kan dus echt niet meer. Maar met alle ontwikkelingen die gaande zijn, weet je nu nog niet wat echt disruptief gaat zijn. Daarom moet je uitgaan van je eigen kracht. Zorg dat je de veranderingen die er zijn uiteindelijk positief uitpakken op je business. Zowel in opgaande als in neergaande markten zijn er winnaars en verliezers; het gaat er maar om hoe je op ontwikkelingen inspeelt.’

John van Wanrooij
Ceo Van Wanrooij Bouw en Ontwikkeling
Wordt het voor je activiteiten een beter of slechter jaar dan 2016?
‘Afgelopen jaar was voor ons in alle opzichten een topjaar. Zowel qua toename van verkochte woningen, aantal gerealiseerde woningen als qua verkoop van keukens, badkamers en tegelwerk vanuit onze showroom in Waardenburg. Al met al hebben we in ons werkgebied (voornamelijk de provincies Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht) ruim 1200 nieuwbouwwoningen aan particulieren (consumenten) verkocht. Ter vergelijking: in 2015 bedroeg dit aantal 1099.’
Gaat de winstgevendheid van je bedrijf omhoog?
‘Als we vooruit kijken, zien we een goed gevulde orderportefeuille, voor alle disciplines binnen onze holding. De verkoop van nieuwbouwwoningen zal qua omzet mogelijk licht toenemen, op basis van een nagenoeg gelijk aantal woningen, maar wel met een lichte toename van de gemiddelde verkoopprijs. De bouwprijzen daarentegen staan onder druk. Voor prijsbeheersing zal veel afhangen van wie de handjes heeft om de productie binnen de beoogde planning te kunnen realiseren. Industrialisatie in de bouw, zoals prefab, digitalisering en ketenintegratie, zal mede daardoor toenemen. Het tekort aan vakmensen in de bouwbranche loopt op, en instroom van nieuw jong personeel in de bouwuitvoering is maar zeer beperkt. En schaarste heeft zoals algemeen bekend een prijsopdrijvend effect.
Dat zien we ook terug in de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Er ontstaat een tekort aan nieuwbouwwoningen in Nederland. Dat tekent zich nu al af in regio’s als Amsterdam en Utrecht, maar ik sluit niet uit dat een prijsopdrijvend effect een landelijke trend wordt. Het tijdig en vlot beschikbaar krijgen van nieuwe locaties, om daarmee aan de grote vraag in de markt te kunnen voldoen, is essentieel. Zonder een flinke toename van het aanbod zal de consument de dupe worden van de toenemende verkoopprijzen, en zal tevens de betaalbaarheid onder druk komen te staan.’