Gebiedsontwikkelaar BPD won de juryprijs van Re-Use Award 2022 voor de transformatie van een voormalig kantoorgebouw in Almere tot woongebouw Plein 54. Ontwikkelaar Michael Tramper koestert de opgedane ervaring.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
Ontwikkelende bouwer Van Wijnen kreeg de Re-Use Award van PropertyNL omdat het bedrijf afgelopen jaar de meeste woningen uit transformatie opleverde. Daarnaast was er een juryprijs waarbij niet alleen werd gekeken naar de aantallen, maar ook naar kwaliteit van referentieprojecten die ontwikkelaars zelf mochten indienen.
Plein 54 aan de Louis Armstrongweg 54 in Almere werd uitgeroepen tot winnaar van de juryprijs. Volgens de jury verdiende gebiedsontwikkelaar BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling de credits omdat er door transformatie betaalbare koopwoningen zijn gerealiseerd, waar in de omgeving veel vraag naar was. Ook heeft de transformatie volgens de jury de aanzet gegeven voor de verdere transformatie van kantoorgebouwen in het gebied.
Michael Tramper, ontwikkelaar bij BPD Noord-Oost en Midden, is trots op de juryprijs: ‘De mensen zijn zo blij met de woningen die ze nu hebben en als dat ook nog door deskundigen wordt gezien, is dat een prettige bevestiging van de vakbekwaamheid die we in huis hebben.’
Gouden Gids
Voor 2018 was het kantoorgebouw van nog geen 20 jaar oud het onderkomen van onder andere de Gouden Gids – inmiddels alleen nog online te vinden – en incasso-organisatie Vesting Finance. ‘We hebben sindsdien echt nog wel gestoeid met de gemeente Almere’, vertelt Tramper. ‘Wij hebben in het begin gekscherend bij het transformatiedebat in Almere het plan op tafel gelegd om de toren met de bestaande hoogte op te toppen. Dat leverde uiteraard veel discussie op, wat ook de bedoeling was.’
Uiteindelijk leek het iedereen toch beter om te gaan transformeren vanuit één gebiedsvisie op dit deel van Almere Muziekwijk. Tramper: ‘Mede op basis van de opgestelde gebiedsvisie hebben we gekozen voor een invulling met woningen voor koopstarters. Juist omdat er ook in deze regio ook veel vraag is van jonge starters die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning.’
Mix aan functies
Op het bedrijventerrein aan de Louis Armstrongweg was sprake van in totaal 15 eigenaren van commercieel vastgoed, waarvan er minimaal 6 plannen hadden om hun pand te transformeren. De werkfunctie zal niet geheel verdwijnen, benadrukt Tramper. ‘Het wordt een gebied met een mix aan functies, waarbij tot maximaal 75% van de bruto vloeroppervlakte getransformeerd kan worden naar woningen. Je wilt ook functies toevoegen om het gebied te verlevendigen. Zo zijn er in ons complex op de begane grond twee commerciële ruimten, voor bijvoorbeeld een zorgpraktijk of een fietsenwinkeltje. Voorzieningen zoals een supermarkt hoeven we niet aan het gebied toe te voegen, omdat die er in de naastgelegen woonwijk al zijn. De nabijheid van een treinstation geeft ons bij de herontwikkeling van dit gebied een voorsprong, omdat de ontsluiting door het OV er al is.’
Ondanks de aanwezigheid van het station dienden er wel voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden, rekening houdend met de nieuwe functie van het gebied. ‘Wij hebben desondanks bijna de helft van het gebied kunnen vergroenen door het terrein anders in te richten. Wel hebben we een deel van de oorspronkelijke klinkers opnieuw gebruikt, het is zonde goed materiaal weg te gooien. Door de slagbomen weg te halen ontstaat een veel vriendelijker karakter.’
Geluidsnormen
Bij de herbestemming van het kantoorpand zelf waren de nodige hobbels te nemen. Zo hielp om te beginnen de constructie niet mee. Tramper: ‘Gelet op de ronde vorm en het atrium aan de binnenkant is het niet ideaal om te transformeren. Met nieuwbouw hadden we hier veel meer volume kwijt gekund. Omdat de buitengevels dragend zijn, konden we alleen op de derde verdieping balkons toevoegen. Omdat we vonden dat iedereen een buitenruimte moet kunnen gebruiken, hebben we op het dak een mooi dakterras toegevoegd, met uitzicht over Almere. Daarnaast staat het gebouw vrij dicht bij het spoor. De locatie ligt strak langs een zogeheten plasbrandaandachtsgebied. Voor een kantoorbestemming weegt dat minder zwaar dan voor de nieuwe functie als woongebouw. We hadden ook te maken met strengere geluidsnormen, wat ertoe heeft geleid dat langs de balkons aan de spoorzijde hoge glazen schermen gemaakt zijn.’
Ook tijdens de ‘verbouwing’ kwamen er nog nieuwe uitdagingen aan het licht. ‘Voor heel veel praktische dingen moet je gaandeweg een oplossing verzinnen. Bij transformatie van bijvoorbeeld een oud kantoorpand geldt echt: verwacht het onverwachte. Zelf waren wij ervan uitgegaan dat we de stadverwarming eenvoudig per nieuwe woonverdieping via het atrium het pand in konden laten komen. Dat bleek echter toch niet zo eenvoudig, vanwege de bestaande constructie, waardoor de aansluitingen alsnog op het laatste moment gewijzigd moesten worden.’
Leeftijd
Uiteindelijk gaf de leeftijd van het gebouw de doorslag om te transformeren in plaats van te kiezen voor sloop/nieuwbouw. ‘Wij vonden het niet kunnen om een gebouw uit 2002/2003 met een prima bouwtechnische kwaliteit te slopen. Als ontwikkelaar heb je rekening te houden met meerdere belangen, waardoor je niet altijd voor de makkelijkste weg kiest.’
Hoewel BPD onder andere op nog twee andere karakteristieke plekken – de zuivelfabrieken van Coberco en Campina in respectievelijk Arnhem en Eindhoven – bezig is met een transformatieopgave, is het bedrijf heel voorzichtig met het aangaan transformatieprojecten, erkent Tramper. ‘Als gebiedsontwikkelaar heb je een bredere scope op een groter schaalniveau, dat maar zelden in zijn geheel past in bestaande bebouwde gebieden. Transformatie kan daarbij in de praktijk toch tegenvallen. Omdat je niet weet wat je tegenkomt, zijn de kosten al snel hoger dan verwacht. Tegelijkertijd is de businesscase voor transformatie in vergelijking met sloop/nieuwbouw misschien wel beter dan ooit, gezien de fors gestegen bouw- en grondstofkosten, maar ook gezien de regelgeving, die veel strenger is voor nieuwbouw.’
Geen doel op zich
Wat hem betreft is transformatie geen doel op zich, maar moet per locatie worden gekeken of het haalbaar is en welke voorwaarden er zijn. ‘Daar hoort bijvoorbeeld ook de vraag bij hoe je omgaat met de bestaande constructie. Je moet goed afkaarten wie daar verantwoordelijk voor is.’ Dergelijke uitdagingen zorgen er volgens Tramper voor dat het al een hele uitdaging wordt om jaarlijks de 10.000 woningen uit transformatie te halen die volgens het CBS mogelijk zijn. ‘Met transformatie alleen gaan we de woningnood niet oplossen, maar het kan wel een bijdrage leveren. Daarom hechten wij er ook waarde aan: met iedere transformatie bouw je nieuwe ervaring op en word je een betere gesprekspartner.’
