Banken zien de risico’s bij projectontwikkeling oplopen en trekken zich van dit domein terug. Alternatieve financiers springen steeds meer in dit gat, maar volgens Dirkjan Takke van NLInvesteert is het noodzakelijk om alle mogelijke financiers aan boord te houden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
Een voorbeeld uit de praktijk waarbij NLInvesteert als intermediair betrokken was. Een projectontwikkelaar in Noord-Nederland dacht dat alles in kannen en kruiken was voor de financiering van een woningbouwproject van € 10 mln. Wie schetst zijn verbazing toen de bank onlangs plots met een nieuwe termsheet om de hoek kwam kijken: de bank wil minder lening verstrekken en dan ook nog eens tegen een hogere rente.
‘Op zo’n moment staat zo’n ontwikkelaar feitelijk met zijn rug tegen de muur’, vertel Dirkjan Takke, een voormalig consultant (KPMG/Turner) die in 2014 het financieringsplatform NLInvesteert oprichtte, dat sinds een jaar of vier ook actief is in vastgoedfinanciering. ‘De grond is gekocht en er zijn ook al andere verplichtingen aangegaan. In dit geval proberen we het gat te dichten met private investeerders.’
Behoefte in de markt
NLInvesteert heeft momenteel ruim € 600 mln aan zakelijke financiering bemiddeld, waarvan de helft via private investeerders. Maar liefst 40% hiervan betreft vastgoedfinanciering, met name projectontwikkeling. Twee jaar geleden was dat nog geen 20%. Takke: ‘De formule van NLInvesteert om financiering uit diverse bronnen te halen, bij beleggers en bij banken, sluit aan bij de behoefte in de markt.’
Het afhaken van banken raakt volgens Takke ook nadrukkelijk het residentiële segment, en dan vooral de ontwikkelingskant. ‘Wat wij te horen krijgen, ook van grote partijen, is dat banken op dit moment eigenlijk niet meer aan woningontwikkeling willen doen. Daarbij gelden dan geen uitzonderingen, want als een bank iets als te risicovol betitelt, wordt dat als een oekaze binnen de organisatie gedeeld. Als de woningen er eenmaal staan, willen banken wel weer aan boord springen, omdat er dan een huurstroom is waaruit risico’s afgedekt kunnen worden.’
Extra kasstroom
Oplopende bouwkosten (onder meer door materiaalschaarste en inflatie) knagen nadrukkelijk aan de marges die ontwikkelaars realiseren. Voor banken wordt het daardoor te risicovol, al is de toenemende risico-aversie voor vastgoedontwikkeling bij banken al eerder ingezet, stelt Takke.
‘In 2019 zijn stikstof en PFAS op tafel gekomen en sindsdien zijn projecten die al in gang waren gezet tot stilstand gekomen. In de tussentijd lopen de kosten van zo’n project alleen maar op, terwijl er van een kasstroom nog lang geen sprake is. Het zorgt er ook voor dat investeerders nu liever kiezen voor transformatieprojecten dan voor nieuwbouw. In het eerste geval is er vaak namelijk al een kasstroom van bestaande huurders. Door bijvoorbeeld op te toppen met huurwoningen voeg je er een extra kasstroom aan toe.’
Private investeerders willen door de relatief gunstige verhouding tussen rendement en risico wel nog steeds geld steken in woningbouw. ‘Door ons te richten op specifieke projecten met een goede uitgangspositie kunnen we risico’s mitigeren. Daarnaast is de woningmarkt er een die door schaarste wordt gedreven. Risico’s zijn er vooral door externe factoren. Private investeerders zijn gewend om hiermee om te gaan en dergelijke risico’s in te prijzen. Je wilt als investeerder liefst de hoofdsom financieren, omdat je dan ook het eerste hypotheekrecht hebt. In de praktijk draait het vaak uit op co-financiering, mét banken. Je hebt ze nog steeds nodig, ook omdat ze goedkoper aan geld kunnen komen.’
Lees ook: De Karel Doorman: Van Probleemdossier tot rolmodel voor optoppen
Afwachtender
Takke heeft ook te dealen met de risicoperceptie in zijn algemeenheid, die er door de algemene economische malaise niet op vooruit lijkt te gaan. ‘Consumenten worden afwachtender in hun koopbeslissingen en huur wordt nog populairder. De onderliggende vraag naar woonruimte is onveranderd. Het huursegment speelt in op de behoefte aan flexibiliteit. Tegelijkertijd ligt het nu ook in de lijn der verwachting dat beleggers in Box 3 dit jaar nog hun slag willen slaan, omdat de overdrachtsbelasting straks weer een sprongetje maakt. Dat zagen we ook bij de vorige verhoging. Een paar procent extra kosten of rendement kan net de doorslag geven.’
Dat de totale financieringsbron voor woningen opdroogt, staat volgens Takke haaks op de wens van het kabinet om de woningbouw te versnellen. ‘Het is zaak dat politiek, gemeenten, provincies en ontwikkelaars met elkaar om tafel gaan zitten om te kijken hoe processen weer versneld kunnen worden. Er liggen door het land stukken land braak, waar je met maatwerk sneller aan de slag kunt. Daarnaast zien we dat innovatieve oplossingen weer op eigen belemmeringen stuiten. Financiers vinden fabrieksmatige modulaire bouw te spannend, omdat het niet als traditioneel vastgoed wordt gezien. Als je ernaar kijkt met een risicobril heeft een modulaire woning echter als voordeel dat je hem kunt hergebruiken, en voor stenen woningen geldt ook dat ze er meestal niet voor de eeuwigheid staan.’
Fabrieksmatige bouw
Niet alleen voor traditionele ontwikkelaars is het lastig om in het huidige onzekere economische klimaat binnen steeds strakkere (stikstof)regels woningen te bouwen. Ook fabrieksmatige bouwers voelen zich in toenemende mate gefrustreerd.
Innovatieve bouwers hebben net als hun traditionele tegenhangers last van het economische tij en de al bestaande regelgeving. De hypotheekrente loopt fors op, waardoor koopwoningen in zijn algemeenheid al minder betaalbaar worden. Daarbovenop hebben kopers van flex-woningen niet het rentevoordeel dat kopers van traditionele woningen hebben als ze een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nemen. Dit rentevoordeel kan oplopen tot 0,6%. De NHG wordt in dit geval niet verstrekt, omdat fabriekswoningen niet vallen onder de nieuwbouwlabels SWK, Woningborg en Bouwgarant.
De duurdere financiering leidt er in het geval van een woningbouwproject in Warmenhuizen (Noord-Holland) toe dat de realisatie van fabriekswoningen door StartBlock niet meer 100% zeker is. De 28 woningen, onderdeel van een woningproject van in totaal 135 woningen in opdracht van Zeeman Vastgoed, staan al klaar bij de fabriek in Emmeloord, maar een aantal kopers van de geschakelde woningen dreigt af te haken omdat de hypotheek niet meer haalbaar is.
Hidde Proost, commercieel directeur bij StartBlock, ziet het met het project in Warmenhuizen nog wel goed komen. ‘Triodos is bereid om ook zonder die NHG-garantie een rentekorting van 0,4% te geven, ook omdat onze woningen voorzien in de doelstelling om meer circulair te bouwen. Maar zeker in een tijd van oplopende rente kan een paar tienden het verschil betekenen tussen betaalbaar of niet-betaalbaar. Het is een probleem dat niet alleen ons raakt, maar alle innovatieve bouwers, juist op een moment dat je de woningbouw wilt versnellen.’
Hij is blij met de doortastendheid waarmee minister De Jonge de woningnood wil aanpassen, onder meer door flex-woningen. ‘Alleen is het nadeel dat nieuwe ontwikkelingen vaak voor lopen op de regelgeving. Het zorgt er ook voor dat wij niet kunnen deelnemen aan een tender voor 2000 flex-woningen, omdat het PVE eist dat het stapelbare woningen tot drie lagen zijn. Bij ons komen die woningen al in drie lagen uit de fabriek.’
