Voor veel ondernemers is de betaling van btw geen groot probleem, omdat de betaalde btw teruggevraagd kan worden bij de fiscus. [i]Door Willie Ambergen Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015[/i]
Voor veel ondernemers is de betaling van btw geen groot probleem, omdat de betaalde btw teruggevraagd kan worden bij de fiscus.
Door Willie Ambergen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015
Bij grotere vastgoedtransacties met voornamelijk nieuw vastgoed, wordt de betaling van btw echter toch vaak als belemmerend ervaren. Sterker nog, ook al kan een koper van vastgoed btw terugvragen, dan kan nog steeds de betaling van btw bij de eigendomsverkrijging een enorme, tijdelijke, maar niet financierbare, liquiditeitskrapte veroorzaken. Zelf heb ik een aantal jaren geleden meegemaakt dat de dreigende voorfinanciering van btw in een grote vastgoedtransactie ervoor gezorgd heeft dat de transactie niet doorging, omdat de koper de financiering van de btw voor één maand niet rond kreeg.
Afgelopen jaren hebben de wetgever en de Belastingdienst gelukkig een aantal instrumenten ontwikkeld, waardoor deze vervelende voorfinanciering van btw toch vaak te vermijden is.
Het meest wordt nu gebruik gemaakt van de faciliteit dat bij de ‘overdracht van een algemeenheid van goederen’ geen btw verschuldigd is. De faciliteit is vooral bedoeld voor de overdracht van ondernemingen, maar inmiddels is duidelijk geworden dat ook bij de overdracht van een aantal (nieuwe) beleggingspanden van deze faciliteit gebruik gemaakt kan worden. Sterker nog, regelmatig stemt de fiscus ermee in dat bij de overdracht van één pand met meerdere (huur)contracten de faciliteit al van toepassing is. Enige tijd geleden heeft de staatssecretaris van Financiën ook goedgekeurd dat in voorkomende gevallen bij nieuw vastgoed toch gebruik gemaakt kan worden van de samenloopregeling als er sprake is van zo’n van btw vrijgestelde overdracht van een algemeenheid van goederen,. Daardoor is ter zake van een dergelijke transactie én geen btw én geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het is verstandig om bij enige twijfel ruim voor de transactie al met de fiscus te overleggen of de faciliteit van toepassing is. Als de fiscus meent dat dit niet het geval is, bieden de hierna te noemen faciliteiten vaak nog soelaas.
Deze juist genoemde faciliteit blijkt moeilijk toepasbaar bij de overdracht van bouwterreinen of vastgoed dat nog in aanbouw is. Er is dan door de samenloopregeling geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar de btw-betaling door de koper zou dan een probleem kunnen worden. De fiscus blijkt er dan echter vaak mee in te stemmen dat de koper, met instemming van de Belastingdienst, zijn recht op teruggave van btw cedeert aan de verkoper. De koper voldoet dan zijn betalingsverplichting van btw niet met liquide middelen, maar middels de overdracht van zijn recht om teruggave van btw. De verkoper draagt zelf dan geen btw af aan de fiscus, maar voldoet zijn afdrachtverplichting middels de aan hem overgedragen vordering op de fiscus. De ervaring leert dat de fiscus instemt met zo’n cessie van btw, mits maar gebruik gemaakt wordt van een door de Belastingdienst ontwikkelde modelcessieakte. In de praktijk blijkt dat het echter wel een aantal weken duurt voordat de fiscus een goede cessieakte heeft uitgewerkt en voordat de juiste handtekeningen op de juiste plek staan.
Deze cessiefaciliteit bezorgt de fiscus veel werk en bovendien is de transactie voor de fiscus niet risicoloos. Ik heb daarom in de praktijk meegemaakt dat de fiscus, ter vermijding van de cessieperikelen, toch instemt met het van toepassing verklaren van de faciliteit van een algemeenheid van goederen. Ik heb echter ook meegemaakt dat de fiscus zelf voorstelt dat de verkoper de btw mag verleggen naar de koper. Als de koper btw-belaste prestaties verricht met het vastgoed, dan hoeft de koper per saldo én geen btw én geen overdrachtsbelasting te voldoen.
Gebleken is dat er in de praktijk dus drie faciliteiten/mogelijkheden bestaan om te waarborgen dat de afdracht van btw geen dealkiller wordt. Wel is het van belang om 4–6 weken voor de levering met de fiscus in overleg te gaan over de toepassing van de juiste faciliteit.
Willie Ambergen is als vastgoedfiscalist verbonden aan CMS Netherlands.
