Roland Kahn vroeg een relatief lage investering van de verhuurders, maar andere retailers zijn misschien wel toekomstbestendiger
Roland Kahn vroeg een relatief lage investering van de verhuurders, maar andere retailers zijn misschien wel toekomstbestendiger
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2016
Voor ruim 500.000 m² ruimte, verdeeld over 62 vestigingen in bijna evenzoveel binnensteden, worden nieuwe huurders gezocht. 26 vastgoedeigenaren zijn koortsachtig gesprekken aan het voeren met Hudson Bay Company, Hennis & Maurits, Inditex (Zara) en een paar andere spelers. Het definitieve vaarwel van V&D en de leegkomende vierkante meters van La Place in de vestigingen zorgt voor een directe leegstand van aanzienlijke meters op de beste plekken in bijna 60 Nederlandse binnensteden.
Volgens Locatus ligt het aantal vierkante meters verkoopoppervlakte – meters die voor de consument toegankelijk en zichtbaar zijn – op zo’n 360.000 m². De totale vierkante meters van de V&D-vestigingen liggen, inclusief vestigingen van La Place, magazijnen en kantoren, op ruim 500.000 m². De verhuurders moeten de ruimten van La Place ook zien te verhuren: Jumbo laat met het mislukken van de doorstart van V&D immers de La Place-vestigingen in de V&D’s aan zich voorbijgaan. De supermarktketen neemt alleen de externe La Place-locaties over.
De meeste verhuurders zullen het bijna-faillissement in februari 2015 hebben aangegrepen om goed om zich heen te kijken naar alternatieve invullingen voor als het onverhoopt toch mocht misgaan. Zo wist Altera nog net deze laatste dans te ontspringen door in de zomer een Hennis & Maurits te interesseren voor de V&D-vestiging in Uden. Hier had V&D zelf het contract overigens al eerder opgezegd. En de Stentor meldde onlangs dat ook het V&D-pand in Deventer zou zijn verhuurd aan H&M.
De verwachtingen zijn dat de invulling voor de V&D-panden in de vijftien grootste steden het gemakkelijkst gevonden zal worden. Uit onderzoek van Syntrus Achmea blijkt dat de ruimtes die ketens na een faillissement achter laten voor 34% na een jaar nog leeg staan. Maar die leegstand manifesteert zich vooral in de kleinere plaatsen: in de G15 staat slechts 5% van de achtergelaten ruimte na een jaar nog leeg.
Aanzienlijke investeringen
De onderhandelingen tussen verhuurder en nieuwe huurder zullen zich vooral concentreren op de huurprijs en de investeringen die in de panden gedaan moeten worden om ze up-to-date te krijgen. Die investeringen zijn aanzienlijk, en de vraag is wie de rekening daarvoor betaalt: de verhuurder of de huurder. De onderhandelingen met Hudson’s Bay met de verhuurders als groep strandden onder andere op dit punt: de verhuurders wilden € 500–600 per m² aan bijdrage leveren, maar Hudson’s Bay ging uit van € 1100–1200 per m².
Dat is hoe dan ook aanzienlijk hoger dan het bedrag dat Roland Kahn noemt als bijdrage die de verhuurders gedaan zouden hebben als de doorstart van V&D wel was gelukt. In het NRC spreekt de moderetailer van een verhuurdersbijdrage van € 100 mln – zo’n € 300 per m². Verhuurders toonden zich dan ook teleurgesteld dat de deal met Kahn geen doorgang vond.
Een doorstart met Kahn had ook als voordeel gehad dat de V&D-vestigingen niet waren gesloten en dat betalingen van huurpenningen gewoon door waren blijven lopen. Nu wordt er gesproken van leegstand in de panden van gemiddeld een jaar. Zelfs als er snel huurcontracten worden afgesloten, zullen de verbouwingen tijd vergen.
De vraag is echter wel hoe toekomstbestendig de overname van Kahn zou blijken te zijn. Wat dat betreft brengt het in zee gaan met retailers die eraan gewend zijn om met warenhuisachtige formules grote oppervlakten te vullen, zoals Hudson’s Bay of Hennis & Maurits, op de lange termijn minder risico met zich mee.
Kahn werd echter niet voor niets vooruitgeschoven door de verhuurder met de meeste V&D-panden in portefeuille, IEF Capital. De retailer droeg daarbij een dubbele pet: Kahn is niet alleen eigenaar van modemerken Cool Cat, MS Mode, America Today en lingerieketen Sapph, maar heeft ook voor 5% een belang in IEF Capital.
Met het teloorgaan van V&D heeft IEF in het Berlage-fonds van zo’n € 1 mrd nu ruim 100.000 m² leeg staan. Deels zullen dat vestigingen zijn waarvoor zeker interesse is, zoals Utrecht, Amsterdam, Maastricht en Den Haag. Deze 4 filialen waren tezamen goed voor 17% van de omzet van V&D. De vraag is echter of die interesse ook geldt voor vestigingen als Beverwijk of Hoorn.
Voor alle beleggers geldt dat de leegstaande panden waardedalingen tot gevolg zullen hebben. Voor beleggers die in herfinancieringstrajecten zitten, is dat echter extra vervelend.
Nieuwkomer Hudson’s Bay
Het Canadese Hudson’s Bay komt boven drijven als een belangrijke kandidaat voor de overname van de V&D-locaties. Het concern heeft nog voor het definitieve einde van V&D in de pers laten weten geïnteresseerd te zijn in wel 60 vestigingen in Nederland. De retailgigant is sinds kort aanwezig in Duitsland en zoekt uitbreiding in de rest van Europa. Voor de invulling in Nederland zou de retailer denken aan vestigingen van de Belgische warenhuisketen Galeria Inno en de outletversie van Saks Fifth Avenue, met de naam Saks OFF 5th.
In juni 2015 nam Hudson’s Bay Company (HBC) het 135 jaar oude Galeria Kaufhof van de Metro Group over, een warenhuisketen met 137 vestigingen en sportwinkels in Duitsland en het Belgische warenhuis Galeria Inno met 16 filialen. De koopsom bedroeg € 2,8 mrd, inclusief leningen.
Hudson’s Bay Company (HBC) is met de oprichting 300 jaar geleden een van de oudste bedrijven van Noord-Amerika. Destijds verdiende het geld met de pelshandel, nu bezit het onder andere de warenhuizen The Bay en Zellers in Canada. Het heeft een omzet van zo’n $ 3 mrd en staat genoteerd op de beurs van Toronto. In 2013 nam Hudson’s Bay voor $ 2,3 mrd Saks Inc. over, een warenhuisketen met 41 vestigingen in de VS – met onder meer de vestiging op 5th Avenue in New York.
De Canadezen halen momenteel flink de bezem door het management van Kaufhof en lichten het bedrijf op alle vlakken door. Zo wordt onder meer goed gekeken naar de locaties van Kaufhof, het assortiment, en beleving op de winkelvloer. De warenhuizen van Kaufhof in Duitsland hebben net als die van V&D heel veel ruimte. Dat biedt Hudson’s de mogelijkheid om allerlei hoogwaardige merken, die we hier nauwelijks kennen, ook naar Europa te brengen. Ook de V&D-restaurantketen La Place is interessant voor Hudson’s en zou het bedrijf grote synergievoordelen bieden.
Een interessant detail is dat het management van Galeria Kaufhof een sterke link heeft met de Nederlandse retailwereld: Kaufhof-manager Edo Beukema stapte in 2014 over van de Bijenkorf naar Galeria Kaufhof. Ceo van het bedrijf is de Nederlandstalige Belg Olivier van den Bossche, die afgelopen herfst in interviews de expansieplannen in Europa onderstreepte.
