Vergrijzing en de kunst van het verleiden

Vastgoedbelegger Syntrus Achmea en Zilveren Kruis, beide onderdeel van Achmea, kwamen onlangs met een onderzoek van ABF Research naar buiten waaruit blijkt dat er tot 2040 zo’n half miljoen zogeheten levensloopbestendige woningen bij moeten komen. Deze uitkomst is een prognose op basis van een analyse van de woningen, vergrijzing en huishoudsamenstelling in Nederland. Het bevestigt het beeld vanuit Zilveren Kruis van de levensfase waarin hun 5,1 miljoen verzekerden zich de komende jaren gaan bevinden en welke woon- en zorgbehoefte daarbij hoort.

Demografische opbouw

De opgave verschilt aanzienlijk in de 31 zorgregio’s die ons land kent. In 11 daarvan is Achmea met Zilveren Kruis de grootste zorgverzekeraar. ‘Dit vraagstuk gaat niet om het verkopen van zorgverzekeringen, maar om het verbeteren van gezondheid’, benadrukt Jeroen Kemperman namens Zilveren Kruis. ‘Zorgverzekeraars kunnen en moeten wat mij betreft hun maatschappelijke rol pakken in de voor hen van oudsher belangrijke verzorgingsgebieden.’

Zilveren Kruis is de grootste zorgverzekeraar in Amsterdam en Rotterdam, maar het vraagstuk is in beide steden heel verschillend. In Rotterdam zou twee derde van de toevoeging aan de woningmarkt tot 2040 moeten bestaan uit levensloopbestendige woningen, terwijl dat in Amsterdam maar 28% is. ‘Het heeft echt te maken met een andere demografische opbouw in beide steden. Rotterdam heeft nu weliswaar een relatief jonge bevolking, maar in Amsterdam wordt deze vaker ververst, met bijvoorbeeld expats en studenten. Ook is het denk ik zo dat Rotterdammers langer in hun eigen stad blijven wonen en Amsterdammers al lang en breed de stad hebben verlaten op het moment dat ze zouden moeten verhuizen naar een seniorenwoning.’

Gemiddeld moeten gemeenten 50% van hun nieuwbouwopgave levensloopbestendig opleveren. ‘Ze weten nu wat eraan komt en zullen daar in hun bestemmingsplannen rekening mee moeten houden’, zegt Daan Tettero van Syntrus Achmea. ‘Je bent er niet alleen met het bouwen van reguliere woningen als je de doorstroming op gang wilt brengen. Het bouwen voor verschillende doelgroepen in zowel het koop- als huursegment zal ook op elkaar afgestemd moeten worden, ook om corporaties en institutionele beleggers aan boord te krijgen.’

Sleutelrol voor gemeenten

Hans Adriani, tot voor kort wethouder namens de PvdA in Nieuwegein, vindt dat hierin een sleutelrol ligt voor gemeenten, zowel in het bieden van voldoende passende woonruimte voor ouderen als in het bieden van hulp en ondersteuning. Adriani is voorzitter van de Taskforce Wonen & Zorg, die in 2020 werd opgericht. Een belangrijke missie van de Taskforce is om het dossier wonen en zorg voor ouderen beter onder de aandacht van gemeenten te krijgen. Daartoe heeft de Taskforce een netwerk van ambassadeurs tot stand gebracht die lokaal en regionaal de opgave agenderen en partners stimuleren om in actie te komen. Het netwerk bestaat uit zo’n 90 bestuurders van gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, woningcorporaties en inkopers van de zorgkantoren.

Lees ook: Wat zijn de woonwensen van senioren

Een van de oproepen van de Taskforce aan wethouders was om met partners een woon–zorgvisie op te stellen. ‘Is dat helemaal gelukt?’, vraagt Adriani retorisch. ‘Nee, veel gemeenten moeten nog wel verder de diepte in als het om oplossingen gaat. Maar er is in ieder geval geen gemeente meer waar dit vraagstuk niet op de radar staat. Ook de zorgkantoren hebben hier een belangrijke rol bij gespeeld. Tot een jaar of vijf geleden was het voor hen een ver-van-mijn-bed-show. Doordat ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen, vindt het leveren van intensieve, langdurige zorg steeds meer buiten de muren van het verpleeghuis plaats. Het belang van passende huisvesting is daarmee nadrukkelijk op hun agenda gekomen.’

Extramurale zorg

De Taskforce zal in ieder geval het komende halfjaar haar werk voortzetten. In het najaar wordt er namelijk meer duidelijk over de plannen van minister Conny Helder (Langdurige Zorg) om wonen en zorg zoveel mogelijk van elkaar te scheiden. Dat betekent dat zoveel mogelijk wordt ingezet op extramurale zorg, waarbij ouderen zoveel mogelijk thuis zorg ontvangen in plaats in een verpleeghuis.

Voor de wooncomponent is Helder mede afhankelijk van haar collega Hugo de Jonge (VRO) die dit voorjaar met een nationale Woon- en Bouwagenda kwam. Het bouwen van woningen voor senioren is een van de zes programma’s die na het zomerreces samen met onder meer gemeenten en provincies nader moeten worden ingevuld.

Dat de getallen van minister De Jonge opgeteld lager uitpakken dan die van Syntrus Achmea en Zilveren Kruis is volgens Adriani goed verklaarbaar. ‘De definitie van een levensloopbestendige woning is breder dan die van een nultredenwoning. Zeker in schaarstegebieden kun je gewone appartementen ook meerekenen, omdat die vaak al gelijkvloers zijn. Onder een levensloopbestendige woning wordt verstaan: een woning met extra brede deuren, die volledig drempelloos zijn. Dergelijke aanpassingen zijn lang niet voor iedere woning nodig.’

Stabiele doelgroep

De doorsnee institutionele belegger was tot een jaar of zes geleden volgens Adriani nauwelijks te porren voor investeringen in seniorenwoningen. ‘Voor seniorencomplexen gold al snel een risico-opslag van 15%, vanwege de angst voor leegstand. Bovendien beperkte je de potentiële doelgroep van je vastgoed door woningen strikt te markeren als seniorenwoningen. Inmiddels is voor iedereen wel duidelijk dat die doelgroep er sowieso wel is. In 2040 zullen er 1,6 mln 80+’ers in ons land zijn. Dat is geen piek die daarna snel afneemt, het is een plateau dat blijvend hoog zal liggen. Iedereen komt ermee in aanraking. Wij hebben het nu misschien over onze ouders, maar uiteindelijk gaat het over onszelf.’

Syntrus Achmea ziet die markt wel, al erkent Tettero dat de stap naar zorgvastgoed voor institutionele beleggers niet altijd even makkelijk is. ‘Je moet er echt kennis in opbouwen. Bovendien kun je het ook niet los zien van een samenwerking met andere partijen, zoals een woningcorporatie of een zorgaanbieder.’ Met name bij ouderen met een zware zorgbehoefte is een strikte scheiding tussen de woonfunctie en de zorg nauwelijks te maken. Adriani: ‘Ook woningcorporaties kunnen niet zomaar woningen voor dementerenden bouwen. Echte verpleegzorgplaatsen zul je op een andere manier moeten financieren. Daar lijkt wel een potje voor te zijn.’

Versnippering

Een punt van aandacht is ook de versnippering van de zorg zelf. Bij veel seniorencomplexen is het nu dagelijks al een komen en gaan van verschillende zorgaanbieders, naar analogie met de talloze pakjesbezorgers die vaak dezelfde straat aandoen. ‘Het moet niet zo zijn dat je als verhuurder van woningen de dupe wordt van het feit dat bewoners niet meer in hun woning kunnen blijven wonen als een van die thuiszorgaanbieders omvalt. Daarover zou je afspraken moeten maken’, aldus Adriani. Dat is volgens Tetteroo ook de reden dat de gespecialiseerde zorgvastgoedaanbieders meestal langjarige mastercontracten hebben met zorgaanbieders. ‘Al hebben wij vooralsnog nog niet met dit probleem te maken gehad.’

Adriani, Kemperman en Tettero stellen unisono dat het aanbod aan levensloopbestendige woningen nu op veel plaatsen nog onvoldoende is of niet voldoet niet aan de wensen van de doelgroep. Kemperman: ‘Niets doen is echt geen optie meer voor gemeenten, ook als je de gewenste doorstroming buiten beschouwing laat, die vraagt om meer keuzemogelijkheden waar mensen oud willen worden. We zullende komende jaren verschillende verdubbelaars zien: in het aantal 65+’ers, in het aantal mensen met een chronische aandoening, in de groep ouderen met dementie. En niet de minste: het aantal ouderen die alleen achterblijven zal ook sterk groeien, van 1,2 naar 1,8 miljoen. Dat heeft een enorme sociale impact, denk aan de groeiende eenzaamheid, maar ook op de zeer actuele vraag hoe we in de toekomst betaalbare en vooral bemensbare zorg kunnen garanderen als zoveel mensen geen partner hebben met wie ze samen kunnen optrekken.'

Passend woonaanbod

De kern van de zaak is dat er door het beleid van de ministers een passend woonaanbod ontstaat voor mensen van 55–80 jaar, met en zonder zorgbehoefte. Adriani: ‘En uiteindelijk ook een plek om te wonen als je 24/7 zorg nodig hebt. We zitten nu nog vaak in de situatie dat ouderen op een gegeven moment wel gedwongen zijn om te verhuizen als het niet meer houdbaar is. En dan worden ze van elkaar gescheiden, bijvoorbeeld omdat een van de partners een ernstige vorm van dementie krijgt. Dat is triest en moet echt beter kunnen.’

In veel gemeenten staat het daadwerkelijk realiseren van huisvesting voor senioren nog niet heel hoog op de prioriteitenlijst. ‘Gemeenten stellen dat er andere, meer urgente doelgroepen zijn die een woning nodig hebben. Denk bijvoorbeeld aan statushouders, dak- en thuislozen of mensen die uitstromen uit instellingen voor beschermd wonen en maatschappelijke opvang. Het zorgt ervoor dat er in veel gemeenten nauwelijks extra woonplekken worden gecreëerd voor ouderen die meer zorg nodig hebben.’

‘De meeste senioren willen nu niet verhuizen, maar over tien jaar spelen gemak, comfort en veiligheid een veel belangrijkere rol’

Liefst in de eigen buurt

Ouderen willen op hun beurt wel het liefst in de eigen buurt of het eigen dorp blijven wonen, zodat ze bijvoorbeeld hun bestaande contacten kunnen behouden en naar de vertrouwde supermarkt kunnen blijven gaan. ‘Daar kun je bij het ontwikkelen van een woon–zorgvisie rekening mee houden, bijvoorbeeld door rondom de bestaande woningen leegstaande kantoor- of schoolgebouwen te transformeren tot zorgwoningen. Dat zal niet overal kunnen. Een gemeente als Südwest Fryslân heeft meer dan 80 kernen, waarvan sommige nauwelijks 350 inwoners hebben. Dan zul je niet altijd in je eigen dorp kunnen blijven wonen. Ook gemeenten zullen keuzes moeten maken.’

95% van de senioren zegt te willen blijven zitten waar ze nu zitten, zegt Tettero. ‘Maar dat wordt al anders als je hen vraagt hoe ze dat over tien jaar zien. Dan spelen gemak, comfort en veiligheid een veel belangrijkere rol. Bij het verleiden van ouderen om door te stromen naar een levensloopbestendige woning moeten we als sector daar in de communicatie veel meer op focussen dan op een gelikte brochure die niet veel meer dan een plattegrond laat zien.’

Zelf de regie houden

De gebondenheid aan de eigen woonomgeving is met name bij Randstedelingen al wat afgenomen in coronatijd. ‘Een deel van de ouderen nam al de wijk naar steden als Deventer en Zwolle. Waarom zou je ook per se in een woning in de grote stad willen blijven wonen, alleen voor die paar keer in de maand dat je kinderen langskomen? Ouderen zoeken momenteel ook juist de buitengebieden weer op omdat hun kinderen daar terecht zijn gekomen.’

‘Een levensloopbestendige woning is comfortabel en gezellig en niet meer het laatste, sombere portaal voor de dood’

Kemperman zegt dat ook een ouderenorganisatie als KBO-PCOB daarbij een positieve rol speelt, door leden erop te wijzen dat ze zelf de regie kunnen houden. ‘Door te laten zien wat er mogelijk is, wek je interesse. Een levensloopbestendige woning is comfortabel en gezellig en niet meer het laatste, sombere portaal voor de dood, wat vroeger vaak wel zo was als je noodgedwongen in een verpleeghuis belandde.’

Hogere woonlasten

Behalve de psychosociale afwegingen om al dan niet te verhuizen is er ook het kostenargument. Wie nu in een sociale huurwoning of een (goeddeels) afbetaalde koopwoning woont, wordt in een moderne seniorenwoning geconfronteerd met woonlasten die een stuk hoger lijken te liggen. Daar heeft Adriani binnen zekere grenzen niet al teveel moeite mee. ‘Als jij begin jaren ’70 een woning voor ƒ 82.000 hebt kunnen kopen en die woning is nu € 625.000 waard, dan is dat wat mij betreft gratis geld waar je niets voor hebt hoeven doen. Is het dan niet logisch dat je een deel daarvan inzet om ook op je oude dag nog prettig te kunnen wonen?’

Wat Tettero betreft moet de insteek bij de doorstroming van senioren zijn dat dit voor de grootste groep budgetneutraal kan. ‘Leeftijd speelt nauwelijks meer een rol bij het kunnen krijgen van een hypotheek als je doorstroomt naar een andere koopwoning. Bij doorstroming van een sociale huurwoning of koopwoning naar een levensloopbestendige huurwoning geldt bovendien dat bij de hogere huur vaak kosten zijn inbegrepen die je nu nog los betaalt, bijvoorbeeld voor energie. En als je uit een koopwoning komt, ben je ook af van de onderhoudskosten.’

‘Als je woning van ƒ 82.000 nu € 625.000 waard is, is het logisch dat je een deel daarvan inzet om ook op je oude dag prettig te kunnen wonen’

Doorstroomtrein

Om te voorzien in de woonbehoefte van (toekomstige) senioren zal volgens Syntrus Achmea en Zilveren Kruis één op de twee nieuwe woningen die nu worden gebouwd levensloopbestendig moeten zijn. Dat lijkt een wat een eenzijdige benadering van het generieke woningtekort, maar volgens Tettero snijdt het mes aan twee kanten. ‘Door je nu versterkt te focussen op de seniore doelgroep, zet je straks niet één maar wel vier verhuisbewegingen in gang. De gezinswoning komt vrij voor een nieuw gezin, dat zijn woning achterlaat voor samenwoners zonder kinderen, etc. De trein komt dan echt op gang.’

Nieuwe Sint Jacob

Tegenover dierentuin Artis heeft Syntrus Achmea de Nieuwe Sint Jacob ontwikkeld. Dit woon–zorgcomplex is gestoeld op de visie van Achmea dat mensen niet in de zorg moeten wonen, maar zorg in de woning moeten krijgen. Rondom een monumentale kapel zijn 300 levensloopbestendige woningen gerealiseerd plus 20 maisonnettes. In de kapel heeft zorgverlener Amstelring 36 appartementen voor mensen met dementie.

De huurders van de levensloopbestendige woningen wonen zelfstandig. Ze kunnen gebruikmaken van de ontmoetingsruimte in de kapel, bijvoorbeeld om koffie te drinken, samen te koken of deel te nemen aan gezamenlijke activiteiten. Een community manager faciliteert en organiseert de activiteiten voor bewoners.