Door Vastned over te nemen zouden beleggers tegen een discount gewild vastgoed verkrijgen
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2017
Het aandeel van Vastned noteert ondanks de recente koersstijgingen nog steeds onder de intrinsieke waarde, terwijl beleggers momenteel topprijzen betalen voor de panden waar Vastned in belegt. Hoe kijkt Vastned aan tegen een eventuele overname?
Ceo Taco de Groot lacht: ‘Geïnteresseerden zijn altijd welkom. Ik wil best een kopje koffie, thee of limonade met ze drinken. Maar in principe maakt het voor ons niet veel uit: we gaan gewoon door met het bouwen aan een mooie portefeuille met voorspelbare resultaten. Tot nu toe hebben we trouwens niet veel limonade hoeven te schenken.’
Dit zei De Groot tijdens een toelichting op de halfjaarcijfers van Vastned. Na het publiceren van de halfjaarcijfers steeg de koers van Vastned naar € 39 per aandeel (einde dag 2-8). Dat is een verbetering met bijna 1%, maar nog altijd onder de intrinsieke waarde per eind juni 2017 van € 44,39 per aandeel. Het vastgoed van Vastned zou nu nog tegen een discount van de beurs gehaald kunnen worden. Met een omvang van € 1,6 mrd is het fonds een ‘boetiek-fonds’, zoals De Groot het noemt.
Van Herk
De Groot zegt regelmatig met zijn grootaandeelhouders te spreken, die volgens hem tevreden zijn over het reilen en zeilen van het fonds. Grootste aandeelhouder is Adriaan van Herk (ruim 15%), onder meer bekend van het van de beurs halen van woningfonds Nagron. Ook de Franse particulier M. Ohayon heeft met ruim 7% een omvangrijke positie. Andere grootaandeelhouders zijn BlackRock (6,6%), Bank of Australia (5,8%) en NN Group (5%).
Er is veel belangstelling voor het soort panden waarin Vastned belegt, de core city assets in de high streets van belangrijke Europese steden, zelfs zoveel dat de prijzen fors stijgen. Zo waarschuwde Fidelity onlangs voor het ontstaan voor een mogelijke bubbel in winkelvastgoed. Investeerders zijn naarstig op zoek naar rendement, waardoor de prijzen voor goed winkelvastgoed in steden als Berlijn, Parijs, Madrid en Zürich hier inmiddels boven de waardes van 2007 liggen. Fidelity is overigens aandeelhouder in Vastned (4,8%).
Geen transactiejunkie
Ook De Groot ziet de prijzen stijgen: ‘Maar we laten ons niet gek maken en zijn heel prudent met acquisities. We zijn geen transactiejunkies, maar weten dat je het verdient met de inkoop.’
Het gebrek aan goede acquisities was een van de redenen waarom Vastned de opbrengst van de verkoop in maart dit jaar van de Turkije-portefeuille van € 30,1 mln gebruikte om eigen aandelen in te kopen. Een andere reden was dat met de inkoop van aandelen de beurskoers werd gestut: Vastned kocht de aandelen nog in tegen € 33. Het eigen vermogen is als gevolg van herwaarderingen ondanks de inkoop van aandelen ongeveer gelijk gebleven.
De lage yields zijn ook terug te zien in de portefeuille van Vastned zelf: voor de core city assets lag de Epra net initial yield in december 2016 nog op 3,9%, maar dat is inmiddels gedaald naar 3,5%. De beweging voor de mixed retail locations is precies andersom; daar bewoog de net initial yield van december 2016 van 6,0% naar 6,2% eind juni 2017. De core city assets maken 77% deel uit van de portefeuille, de mixed retail locations 23%. De strategie voor de komende jaren is om nog meer mixed retail locations te verkopen en het aandeel core city assets te verhogen.
Stabiele resultaten
Voor het afgelopen jaar halfjaar heeft Vastned stabiele resultaten laten zien. In het eerste halfjaar 2017 werd 1,1% like-for-like huurgroei gerealiseerd. Dat resultaat is te danken aan de winkels in de high streets: de winkels op de mindere locaties lieten een negatieve huurgroei zien.
De Groot is tevreden over de resultaten. ‘Over de hele linie zien we dat de uitwerking van de strategie vruchten afwerpt. We hebben een robuust fonds gecreëerd met een stabiele cashflow en een laag risicoprofiel.’
Het totaalresultaat is hoger uitgekomen, op € 64,2 mln (H1 2016: € 12,6 mln). Die stijging is vooral het resultaat van betere herwaarderingen voor de core city-portefeuille. Het indirecte resultaat kwam op € 44,0 mln (H1 2016: –€ 10,5 mln).
Het directe resultaat daalde naar € 20,2 mln (H1 2016: € 23,0 mln) als gevolg van de verkoop van de Turkse portefeuille voor € 30,1 mln en de verkoop van assets uit de mixed retail locations.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad van de portefeuille is op 97,3% uitgekomen, waarbij de high street portefeuille op 99,5% ligt en de mixed retail locations op 93,5%. Like-for-like kwam de huurgroei voor de core city assets uit 3,8%; voor de rest van de portefeuille moest een daling worden geconstateerd van 3,2%. De Groot: ‘Dat weerspiegelt de marktomstandigheden, waarbij de tweedeling nog steeds toeneemt.’
In het laatste halfjaar sloot Vastned 51 nieuwe huurcontracten af, waarbij voor de core city assets 10,1% hogere huursommen werden afgesproken en voor de mixed retail locations 9,4% lagere huurprijzen. Dat resulteert bij het totaal aan nieuwe huurcontracten in 1,6% lagere huurprijzen.
Nieuwe huurcontracten
In het eerste kwartaal werden bij nieuwe huurcontracten in de core city assets nog 15% hogere huurprijzen gerealiseerd. Volgens De Groot is dat het gevolg van een momentopname: eerder werd bijvoorbeeld in Parijs een nieuw huurcontract gesloten waarbij de huurprijs met 50% steeg. Maar De Groot zegt ook: ‘Het consumentenvertrouwen en -bestedingen nemen toe, maar de bomen groeien niet meer tot in de hemel. Consumenten besteden hun geld tegenwoordig veel meer aan entertainment en communicatie dan vroeger. De huur moet echter wel uit de omzet van de retailer komen.’
Vastned gaat verder met de strategie om de mixed retail locations, die vooral in Nederland gelegen zijn, af te bouwen. Van de € 100 mln die in de etalage staat is sinds januari inmiddels € 10 mln verkocht. De Groot: ‘We liggen op schema. Bij de panden die in de verkoop staan proberen we nieuwe huurcontracten af te sluiten, en dan zijn er altijd wel beleggers die geïnteresseerd zijn.’
